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海外置业陷阱多!中国富豪购澳洲豪宅狠亏$67万 中介暗中加价!过户后仍存风险!

2017-04-26 来源: 新浪 原文链接 作者:Silvia 评论0条

当前有海外置业需求的高净值人群不少,但是如果对国外的法律法规不了解,购房的过程中很可能就会遭遇各种损失。

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中国的一位富豪,通过空壳公司在澳洲以3900万澳币(约2亿元人民币)的价格购买了一套豪宅后,却被当地政府强制要求售出,售价约4100万澳元。而这位富豪在购房期间缴纳的税费就高达267万澳元。

这项投资不仅没有收益,还亏了67万澳元。

澳洲政府之所以强制要求该富豪卖房,因为澳洲明确规定,非澳大利亚居民没有资格在当地购买二手房,只能买新房。”家叶海外集团执行董事黄弼唯告诉法治周末记者。

发生在这位富豪身上的事情并不少见。

不久前,《参考消息》发文称,澳大利亚财政部长勒令61名外国房主卖出违规购得的二手房,其中包括25名中国人。

黄弼唯说,当前有海外置业需求的高净值人群不少,但是如果对国外的法律法规不了解,购房的过程中很可能就会遭遇各种损失。

“而且很多中国人海外购房后是希望通过出租获得相应的投资回报的,但如果购房后没有找到靠谱的中介,房屋出租过程中也可能会遇到很多意想不到的风险。”黄弼唯补充道。

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(图片来源:网络)

不能买二手房的风险

黄弼唯早年在澳洲留学,他印象中,澳洲禁止外国人在当地购买二手房的规定已经有很多年了。

“因为如果二手房市场放开,投资客很可能把楼市炒的不稳定。”黄弼唯认为,澳洲出台这样一项政策的原因如此,但是,仍然有很多非法的中介,为了成交,利用购房者对澳洲市场不了解这一情况,告诉购房者,可以操作买卖二手房。

“还有一些律师也会参与到这样一种违法行为当中。因为在澳洲买房所有的手续都需要律师参介入。”黄弼唯告诉记者。

然而,根据澳洲法律规定,一旦澳洲政府查出购房者不具备购买二手房资格,就会要求业主在3个月之内把房屋售出。

另外,黄弼唯说,澳洲的规定中有一个“漏洞”,即外国人如果拥有可在澳居留12个月以上的签证,可以在澳购置1套二手房,但必须在签证到期前的3个月内出售此房,而非法中介也会利用这一漏洞

“澳洲有很多中国留学生,拥有长期签证,中介可能就会劝说留学生的父母买二手房。”黄弼唯告诉记者,但是很多留学生毕业之后并不一定能够拿到绿卡,这也就意味着,可能费了很大劲购买的房产,在签证到期前就要赶紧卖掉。

链家海外事业部市场总监郑宇磊告诉记者,从链家海外的数据来看,中国客户一般都是优先考虑北美(美国和加拿大)、澳大利亚、日本。

黄弼唯说,像澳洲一样禁止外国人购买二手房的国家并不多,甚至在美国等一些国家,二手房是整个房地产交易市场的主力。

谨防中介层层加价

前段时间国内部分城市的房价上涨幅度较快,卖方因自认为房屋售价较低而违约的情况屡屡出现。

4月23日,在侨外品牌战略升级发布会上,就有希望到海外投资的客户向规划师询问,到国外购买二手房时,是不是也会遇到卖方违约的情况?在分笔支付房款的过程中,资金安全怎么保证?

侨外已经从一家专注做移民的公司,转型为提供移民、教育、置业、医疗等多方面服务的企业。

记者也把这个问题抛给了侨外集团海外置业经理徐兆基,她告诉法治周末记者,目前,国人购房的主力市场,如美国、澳洲的房价上涨趋势较为平稳,比如,美国的房价基本每年上涨7%左右,卖方对于房价未来是有预期的。

“侨外在帮助客户海外置业的过程中,还没有遇到过卖方因价格违约的情况。”徐兆基告诉记者。

至于资金安全问题,法治周末记者也从美国纽约的一位房产经纪人处了解到,购房者的定金及后续房款是不交给卖方的,而是要打到escrow company(公证公司),当双方备齐了公证公司要求的所有资料和手续后,才会把房款打给卖方。

“在美国、加拿大、澳洲等国家,如果违约会面临比较大的经济赔偿,甚至有的卖方违约会被判必须履行合同。”郑宇磊补充道。

黄弼唯在接受法治周末记者采访时提醒道,虽然欧美以及澳洲等国家的卖方违约风险较小,但要防范中介带来的层层加价、价格不透明的风险。

“中国人去国外买房,因为语言等问题,大都需要通过中介。在某一些地区,通常会存在一个处于垄断地位的中介,这些中介手上掌握有很多房源,会把房源层层批发下去,可能本来30万美元的房子,一层层分包下去,最终售价就变成50万美元了。”黄弼唯说。

前几天,在欧洲小国塞浦路斯置业热的情况下,青岛的一位民营企业家就曾反映,他花32万欧元买下了一套公寓,后来他才发现,同样的房子市场价只有26万欧元,他被宰了约50万元人民币。

相对于二手房交易中可能存在的价格不透明问题,黄弼唯认为,新房交易则相对透明,因为一个楼盘全球发售的价格不可能是不一样的,且购房者可以从官方资料查询到新房的售价。

买房后持有风险不容忽视

“如果购房者收房后,房屋在后期出租、管理不到位,也可能给购房者带来很大的损失。”从业过程中,黄弼唯了解了业内很多在出租环节出问题的情况。

在接受法治周末记者采访时,黄弼唯讲述了两个相对极端的故事。

中国人A在澳洲购买了公寓后,委托一家中介进行出租。中介费很低,在出租过程中,A和租客并没有见过面,他不知道租客是什么身份,不知道租户有没有好好地维护房屋,一切都依赖于中介传递信息。

一年租期到了以后,中介向A发送邮件,称已经对房屋进行过检验,一切都没问题,对方是否要出租?

A的回答是要继续出租。

可是就在第二年的租期内,租客抽大麻过度,死在了出租屋里,原来中介早就知道这个租客抽大麻的情况,但是为了获得中介费,中介并没有如实向业主反映情况。

租客的家人因而起诉了A和中介,幸亏A保留了中介给他发送的一系列邮件,才不用承担任何责任。

另外一个故事是,中国人B在购房后,委托另外一家中介出租房屋。在和B沟通的过程中,中介建议B购买了火险和房屋保险,当因为大火导致房屋出现结构问题时,保险公司可以负责维修,室内的损失保险公司也负责赔偿,甚至如果租客在房屋内出现意外,相关费用也有保险公司承担。

中介还向B推荐了该公司推出的其他服务,包括定期检查房屋并向业主汇报等服务。

B虽然觉得除了支付中介费还需要支付一定的服务费,费用相对较高,但是考虑到自己不能总去澳洲检查房屋情况,还是购买了保险。

“巧合”的是,租客有一天做饭的时候,操作失误导致房屋着火,房内的东西全都被烧掉。

事件发生后,中介帮助业主同保险公司沟通,后者花了4个月修复房屋,大大降低了业主损失。

“这两个相对极端的案例,能够说明,中介在房屋售后出租、管理过程中的作用还是很大的。一些中介为了抢单子,压低中介费,但事实上提供的服务基本没有,一旦房屋出现问题,所有费用几乎都要业主承担。”黄弼唯认为,随着越来越多的华人做全球资产配置,中介应当更多考虑提供相对完善的售后服务,这应当会是一个比较大的市场。

黄弼唯告诉记者,中介结合当地法律可以推出的小项服务有很多。

比如,在澳洲,当一个房屋失火后,保险判定要不要理赔的一个依据是,房屋内是否装有烟感,以及是否定期对烟感进行检修,如果房屋内没有烟感,或者业主没有证据能证明定期检查烟感的有效性,一旦失火,保险公司可能会拒赔。

“中介完全可以推出一项附加服务,定期帮业主检修烟感。”黄弼唯提醒道。

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