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拍卖中位价强势回归,8月19日拍卖前瞻

2017-08-18 来源: 梁杰夫 原文链接 评论2条

前言

上周六(8月12日),悉尼墨尔本拍卖市场表现出色,其中悉尼录得133万的中位价,为近七周以来最高数字;墨尔本录得89.8万中位价,为最近12个月以来最高数字。不过清空率方面,悉尼74%,墨尔本72%,不如中位价表现强劲。

按照CoreLogic的数据,本周(8月19日)全澳预计共有1878套房产拍卖,比8月12日的1867套稍多一些。各州首府城市拍卖数量分别是:悉尼666套,墨尔本907套,布里斯本113套,阿德莱德86套,堪培拉68套,珀斯31套,塔斯马尼亚7套。在经过了上周的中位价大跃进之后,拍卖结果能否再创佳绩,值得期待。

悉尼房市强势回归

我们先看最近八周的清空率及中位价图表,中位价方面,6月24日的133.5万是最高纪录,然后8月12日的133万是第二高,中位价的反弹上升趋势明显。

从清空率走势来看,之前谷底反弹的趋势在7月29日被打断,8月5日维持水平,没有起色,8月12日上升到74%,为最近八周的最好数据。结合中位价和清空率,悉尼拍卖市场上周表现优越。

悉尼拍卖表现

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悉尼的拍卖数量方面,最近八周的曲线和中位价趋势保持一致,从6月24日的高位下滑,于7月22日到底,7月29日开始反弹。8月12日悉尼拍卖数量为631,也是除去6月24日的748套物业之外,次高的水平。

相比去年同期,清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势,但悉尼今年清空率表现不好,两条线之间的差距目前在加大,其中8月12日,清空率为74%,而去年同期,清空率为83%。

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这种方式冷却的走势也体现在中位价上,和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,但7月22日的数据让人失望,109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平,而且比去年同期的121万减少了近10%,7月29日,8月5日继续表现低迷,中位价两周都比去年同期要低,而且幅度不小。不过8月12日,收复失地,133万的中位价比去年同期的102万高了近30%。这种强劲反弹是昙花一现还是能稳定保持,还得看接下来的市场表现。

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墨尔本中位价清空率背道而驰

我们再来看墨尔本,89.8万的中位价是过去12个月以来(甚至跨度到18个月,这里以12个月作为统计点)的最高水平,八周内相比最低7月1日的68.2万,增加幅度很大。8月12日清空率72%,是八周最低的水平(7月8日也是72%,并列最低)。所以我们可以看到一个很奇妙的现象,中位价和清空率背道而驰,一个最高一个最低。

墨尔本拍卖表现

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拍卖数量方面,8月12日的623套也是八周最低水平,这样也形成了中位价和拍卖数量的背离。不过8月17日预计墨尔本的拍卖数量是900套,即使到时候有部分物业临时退出,也会录得比较大的数量,所以反弹基本是一定的。

和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,胜过去年。但是从7月8日开始,清空率最近(7月8日,15日)两次结果都低于去年同期,8月5日,两条线开始分道扬镳,到了8月12日,差距进一步拉大。相比去年同期81%的清空率,8月12日的72%的确逊色不少,而且曲线向下趋势明显,反观中位价创下新高,预计未来中位价会下行,清空率上扬,回到正确的轨道上。

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墨尔本中位价和一年前相比,基本也有两位数的涨幅,但最近三周(7月15,22,29日)基本和去年持平,8月5日,还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%,墨尔本市场表现更好。8月12日,相比去年同期中位价增长19%,和悉尼30%一样,都非常强势。

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其他城市:堪培拉91%清空率表现抢眼

此外8月12日的拍卖,布里斯本上市78套,是最近八周以来的最低水平。阿德莱德64套,比8月5日的31套多了一倍。堪培拉为51套,和8月5日的52套水平基本一致。

当天(8月12日)的清空率方面,堪培拉表现强劲,录得91%清空率,这也是它在三周以来,两次获得90%以上的清空率,其中在7月29日是90%。中位价有67万,相比8月5日的71.1万要少。布里斯本清空率8月12日清空率41%,属于较低水平;阿德莱德8月12日的清空率为62%。

堪培拉,阿德莱德,布里斯本清空率
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最新澳洲房价增长指数(20170817)
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我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至8月17的过去一年,悉尼房价增长12.5%,墨尔本增长16.48%,布里斯本3.16%,阿德莱德3.84%,珀斯垫底,下降1.26%。

而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长3.94%和5.92%,墨尔本的季度表现非常强劲,墨尔本外沿的土地不断地在被开发,很大程度上将均价推到了非常高的水平。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的七月月结数据,我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。(详见8月3日的拍卖前瞻分析)

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感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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最新评论(2)
土澳穷丑挫
土澳穷丑挫 2017-08-18 回复
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潇先生
潇先生 2017-08-18 回复
房吹又开始了


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