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买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图)

2017-10-26 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

作为一个地产从业者,我和土地打交道是非常多的。作为一个普通投资者,我本身也有认真考量目标物业的潜力。现在,就以我最近购入的地块为例,和大家交流分享一下的选择土地的一点心得。

拐角和标准的价格差异   

我们来比较一下价格,如果是新的项目的话拐角地块一般会比标准地块便宜一点,其实也没啥大区别;如果是老区的拐角地块那就比较值钱了,这里就说到地块稀缺性,一条街也就两个拐角,整条街可以有10-20块地,那么经年累月拐角地块就越发稀缺,这也是为什么成熟区的拐角地块值钱。

另外,熟区的老地块基本可以盖DUPLEX,并且是正门开口不同的DUPLEX。不过具体来说也需要看COUNCIL的审批,地块大小,开口大小之类的。这里有个案例,EASTWOOD一个857平米的拐角地块卖了373万澳币,为什么?因为拐角,地块大,开口大,它可以建2个DUPLEX也是就四个大别墅,一变四直接实现了地块增值。

买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图) - 1

这就是这个地块位置,还有一个能卖这么高价格的原因还有这个卖家把DA都给你做好了,买家是省心又省时间呀。以下就是这块地可以建成DUPLEX的样子,仅供参考。

买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图) - 2

买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图) - 3

大家有兴趣也可以去搜搜这个房子:35B Midson Road Eastwood, NSW 2122,很有意思,做个DA,拐角位置,直接把价格拉了100万不止,否则现在的破房子怎么能卖到这个价钱。

   从建房看土地的选购   

从建房的角度出发,这两地块各有各的好处和不足,我们先比比不足:标准地块不足之处就是邻居太多,背后一个隔壁两个,做个围栏都要三户一起商量,而且标准户型前庭一般比较宅,对于想要建高大上的房子需要费点脑子。

拐角地块不足之处在于马路隔壁那边需要留差不多1.5米的间距,挨着隔壁的那边只需要留900厘米,这相当于造成了变相浪费,而且这种拐角户型需要自己建一整边的围栏,草坪也要往大了铺,都是钱。

这两种地块的好处呢,标准地块就是两边间距只需要900厘米,这之前那篇文章有提过,造价比较便宜,而且比较容易,如果要建DUPLEX的话根据各个COUNCIL的要求也是不同的,基本开口要16米以上才有可能建连在一起的DUPLEX。

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拐角地块的好处就是我的房子可以各种摆,开口可以各种换(当然需要申请审批啦),比如我自己这个地块就是拐角地块。

买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图) - 5

地块132号, 我们看的开口大小算的不是12.9而是16.935,因为这个角落位置也需要算上,最简单的就是算后面的距离,我大概会建一个四房两层楼的别墅外加一个GRANNY FLAT就是我们所说的姻亲房,而相对于标准地块,我的姻亲房开口会选在侧面而不需要正面进去,这样不管未来这个姻亲房是租出去还是父母住或者自己住,大家都有一片私人空间,不需要抬头不见低头见。

如果需要建DUPLEX的话,这种拐角还可以建DE-TACHED DUPLEX就是分开的联排别墅(COUNCIL ZONING达到并且批准)

比较完了这两个区别大家知道我为什么买拐角地块了吧,接下来我们看下它的CONTOUR, 一般我们选择地块都会问开发商要一个CONTOUR PLAN翻译下来就大概是等高线图纸,有了这个图纸,建筑商就可以给你一个大概的报价,因为不同的土地高度SITE COST是不一样的,我上文也提到过,越平整的地块SITE COST约低,建房的造价也就越低。我的这个地块CONTOUR 如下:

买地建房实例,选择拐角还是标准地块?(图) - 6

我们可以看到这个地块从前院开始是往上走的,所以我这个地块在整条街上是HIGH SIDE,这也是最后卖房子的加分项哦,同一条街上你会发现HIGH SIDE比LOW SIDE会贵个几万甚至几十万。

在上图中,一条线代表0.5米,所以我这个地块是三条线也就是从前面到后面大概是一米五的高度,因为这个地块是30米的地块,所以算下来它的倾斜率只有5%,最后该地块的SITE COST也是属于低价位的。

关键词: 房产买地建房
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