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买房者必读!万科10月电话会议,透露明年楼市走向(房价、调控、房地产税)

10天前 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条


图片来源:视觉中国

作为中国房地产行业中的标杆性企业,万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。

在11月7日万科的月度经营数据电话会议上,万科不仅披露了自身的经营数据,还对明年的房地产市场做了分析判断。

周末看了兴业证券发布的关于万科10月数据的电话会议纪要,里面披露了较多的信息量,尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。个人觉得对我们判断明年的市场有参考价值,就和大家做个分享,有兴趣的同学可以去看原文《重磅:【兴业地产】万科阅读经营数据电话会议纪要》(只看到这一家券商发布了记录),我主要结合谈我个人的看法。

1,第一个问题,对明年房地产市场的看法:是小年。

这个核心包括几点:

1、明年调控政策放松的可能性很小。

2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。

4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。

也就是说,万科对2018年房地产整体市场的判断是:会进入小年。

这个我基本上是一致的看法,但要补充几句:万科谈的是大势,但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市,其实是越来越呈现出不同的周期性的。我之前也谈到,北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市,整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是:北上深——环一线+二线——三四线。

所以,明年的市场,首先,今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年,这是比较确定的,我之前一再谈到投资三四线城市要规避,也是这个道理,再好的市场也不会天天涨。

其次,我个人认为,北上深明年不会是小年,市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅,依然存在整体性的被低估。比如在深圳,深圳湾沿线的豪宅,在这种调整市里,依然上涨了10%以上,体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线,是小年的可能性更大。

整体上说,房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展,那么,这是很好的进行长线布局的机会。

这个判断如果大差不离,那么对于我们看待房地产企业明年的销售,以及选择自己的操作策略,都很有意义。比如对房企来说,如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市,那么明年的增长压力就会大一些,龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源,才能确保持续高增长。而且,假如明年三四线和二线市场出现调整,对于一些负债率高企的房企会产生资金压力,这是我们需要动态观察的。

而对个人来说,在一线城市显然要储备更多的现金,以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点:好城市的房子,博傻一点说,任何时候都可以买入,就像好股票从来不曾亏待过股东一样,好城市也从来不曾亏待过房东。好城市,都是人们用钞票一票一票投出来的,相信市场自己的表达。

2,第二个问题,万科自身明年的销售额:会超6000亿。

这个主要包括几点:

1、万科的项目资源,从销售金额看,90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。

2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量,明年实际推盘量至少会在4000万方以上。

3、前10个月的销售均价14800元。

4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模,超过第一季度+第二季度的总和,10月份也新增了500多万方,超过销售面积近一倍。

从这个角度来算,可以得出几个判断。

第一,万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右,会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右(尽管万科不设销售目标,但实际有这样的条件达到这个规模),这个规模可能会继续低于碧桂园,但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为:5000亿、5800亿级6200亿。不过,设想恒大定的目标是保守的,它也有可能实现更大的销售规模。

第二,放眼未来三年内,中国的房地产格局,碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上(四家加总3万亿以上)。行业集中度的快速提升,会对中小房企产生剧烈的挤出效应,这是中小房企要迫切考虑的生存问题。

第三,万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头,在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创,都在降杠杆,因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务,也带来了过高的负债率。所以,去年下半年以来,他们的目标是降杠杆,比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率,从去年下半年到现在,一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企,万科积极的土地操作,是非常值得关注的。到现在,万科依然还有不小的加杠杆空间,这是它不同的地方。市场调整期拿地,不容易出地王,确会占到不少便宜。

3,第三个问题,密切关注万科可能会撤出的城市。

我在之前的文章,结合着万科连年计提亏损的项目里谈到,比如像营口这样的城市,万科可能会退出。

原因是,根据万科的公开投资策略,有些城市并不符合,比如人口流出。以及,郁亮在今年也谈到,万科进入了中国68个城市,已经差不多了。这次的电话会里也谈到了这点:“今年以来三、四线城市市场明显改善,东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础,我们不认为这些城市的情况会持续,有些地区我们可能会退出。”

从投资布局来看,万科和融创是不同的。长期布局大约70个城市,整体还是延续了10多年的3+x战略。现在是集中投资在强势城市,宁缺勿滥,这个对于确保投资回报率的稳定性很有用。融创是从原来的一二线集中投资开始走向环一线,赛道战略,大家打法不一样。当然不是说万科撤出的城市就不值得去投资,但它撤出的逻辑很值得研究。

最后谈一点,万科在华东举办了一年一度的媒体交流会,郁亮在会上没有回应孙宏斌的怒怼,而是继续谈到“美好生活场景师”,以及万科要进军新农业。关与这个问题,最近讨论不少,相信还会继续发酵。我也在对比研究,暂时还没有形成判断,等有了体会,再做分析。

以下内容来自电话会议问答环节,为编者所加:

4,万科对于国家推出房产税的预期是什么?

Q:万科对于国家推出房产税的预期是什么?怎么应对和处理?

A:从长期来看,房地产税(物业税)肯定要征收。政府需要稳定的收入来源。基于流通环节的增值税,和土地交易出让金的收入受经济波动影响比较大,而且土地资源是有限的。基于财产存量的统一税种会越来越重要,变化一定会发生。

物业税(财产税)涉及面积广,需要立法程序,是一个长期的过程,短期实施比较难;目前上海、重庆试点征收范围比较小,对财政影响比较小,对市场影响有限。相信未来实际的税会是涉及面广,基于实际的市场价值征收的税种,会对所有家庭有影响,开征将是一个长期的过程。

物业税的征收在一定程度上会改变供需平衡的时间,但不会改变供需平衡的趋势,税种的开征有助于市场的稳定。

5,租售同权对市场有什么样的影响?

Q:租售同权对市场的影响?大概分流百分之多少的购房?

A:政策长期肯定会有影响,但需要时间,新房目前占到每年住房供应的绝大部分,随着政策的鼓励,我们相信存量房会越来越大,出租市场会越来越大。但政策短期来看不会动摇以新房为主的格局。目前的分流还很有限。

Q:租房者和购房者有重合吗?

A:销售的新房和增加的用于租赁的用房在整体供应格局会有相互替代,但用于租赁的用房的增加是个长期的过程,它对市场的作用会持续地发生,未来会越来越明显。

Q:万科在广州、佛山拿了一些自持用地?

A:长期来看,政府鼓励房子是用来住的,不是用来炒的,未来以新房为主的供应格局一定会发生变化,转向以存量房为主。万科在没有政策之前,也在积极做准备,参与长租公寓,竞拍自持用地,探索用于居住的自持用地的运营模式,我们会和很多合作伙伴一起来探索,前期怎么降低融资成本,提升自身资金回报率;经营环节如何吸引投资者参与等等。

6,限价在一定程度上存在协商空间

Q:合肥这边预售证只能给到1.5万?

A:限价在一定程度上存在协商的空间,在一些城市我们会和政府沟通。限价不是以整个城市的均价不变来定,而是以开发商的均价不变来定,因为我们是大众住宅,均价不是最高的,以我们自身为标准,我们推盘的灵活度会更大一点。

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