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老百姓如何在澳洲做一个开发商(下) :没钱怎么办? | 澳房闲话27

7天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

上周末,由澳房大全团队编写的澳洲首本针对首次置业的专业书籍《澳洲首次置业红宝书》正式发布了,很高兴我也为这本书的顺利发布做了一点自己的贡献。

哈佛大学的前校长Derek Bok有我非常喜欢的名言:“If you think Education is expensive, try ignorance.” 房产买卖作为绝大部分普通人一生来说最大的投资,很多人却没有在接受任何房产专业知识教育的前提下就出手了。

当然,世上从不缺少商业天才和自学能力就非常强的人,但普通的大多数人,还是非常建议在出手自己人生最大一笔消费,签下一份30年贷款之前,好好补一补自己的房产专业知识,这或许会是你花的最值得的几十元。

言归正传,上个月的两篇文章我们已经把个人做房产开发的大致思路和具体步骤进行了分析,这些步骤的次序其实是次要的。你可以根据自己的实际情况进行适量的微调,完全没有问题。而前文的最后,我们也提到了很多资本并不充足的朋友想做开发,往往遇到没有资金的问题。

那么这个难题该如何解决?今天就来把这个话题说一下,也就此结束我们个人如何做开发这个主题的讨论。

“包装倒卖”你的Deal

如果你对之前提到的房产开发的第四,第五步(老百姓如何在澳洲做一个开发商(上)  ),也就是选址和可行性研究是个专家的话,那你就“有机可趁”了。

具体来说,就是你去寻找一些正在看项目的开发商,通过你的测算,你找到一些有利可图的发展机会,但你自己可能没有资金或者实力来开发,那么你就可以把这样的机会卖给那些合适的开发商。

你运用个人的专业能力,为开发商选址,并做feasibility study。虽然开发商自己也会做这个步骤,但如果你确保你做推荐的买卖deal是有发展机会的,那总能找到合适的买家。

成为申请DA的专家

我们都知道,购买自带DA的土地或者房产,它的价值会高过周边同类型不带DA的项目。事实上,一块土地,或者房产,它的价值上升最快最明显的方式,就是当这块地从没有DA到带DA的转变过程。又比如,转变土地的性质,从农业用地,变为住宅用地,那就是穷人翻身了,土地身价一夜暴涨。

比如说我认识的一位个人开发商,他最近就把一块原本的农业用地申请转让成为了住宅用地。土地价值在申请之前是115万,申请转变土地性质之后,价值直接变为260万!随后,他又花了10万左右申请了建筑许可,土地价格再次跳跃成为310万!

如果你是一位DA申请的专家,那你说在一个DA申请的Deal中,是不是也有许多机会等待你的挖掘?

JV类交易

找人合作开发,那是最常见的适合资金不足的开发者的方式之一了。你的合作方可以是个人,公司,贷款机构,甚至是政府。JV的架构设立也有很多种方式,比较普遍的两种,一种是找有钱的主合作,也就是money partner,另一种是直接找房主合作,也就是land owner partner。

既然是JV,那大家就都要赚钱,确保合作双方都有盈利空间,那是此类合作开发的成功关键。此外,最好双方都有一些对方不具备的优势,比如说一方专业知识比较具备,另一方资源关系比较充足。

总之,大家都要有能力给这个deal带来有用的贡献吧,这是基本原则。

市场上有钱的主其实是很多的,这些人往往手里拽着大把资金,但没有合适的项目去投,或者他们不懂怎么来做。如果你是有这方面的专业知识,那么完全可以和money partner来合作,你出力,他出钱,最后双方分成。

另外,和土地主合作也不失为一种好的开发模式。如果是比较懒惰的土地主,那他或许除了直接把地卖给开发商以外,或许他自己也想开发,但没有专业技能。如果你能够顺势提供这样的机会,那很多土地业主往往求之不得。

期权类交易option

这是个技术活。房产类期权其实有很多种,最常见的一种就是call option deed。如果你懂金融,那你知道,call option,也就是买方支付一定的期权费用,然后有权力在未来某个时点,以目前规定的价格买入资产。而卖方收取期权费,在买方行使期权时,按照当时规定的价格卖出资产。

而房产类期权,顾名思义,就是把金融产品改成房产。而作为买方,你拥有了一种购买房产的权力,而不是义务,是不是很爽?

当买方购买了房产期权后,他不需要直接拥有房产,但也能拥有对房产一定的权力。房产期权的power是可以无限放大的,所以,它也潜在一些风险,因此这基本属于一个技术活,不一定适合基础的投资者。

融资类交易

顾名思义,融资类交易就是指作为deal maker的你,帮助一个开发项目去寻找开发资金。而开发资金在这里分为两个部分:自有资金equity capital和开发贷款loan capital。

比如说一个开发项目预计融资75%,自有开发资金25%,那如果你有融资渠道,那可以为开发商去寻找75%的开发贷款资金,而这个部分的投资者是不需要承担项目风险的(但依然有借款人的违约风险),因为它们是发债人。

此外,你也可以帮助开发商去寻找equity资金,这部分的投资人承担项目开发风险,但如果项目成功了,那他们也会得到相应的权益。

好了,关于个人开发房产的另类途径就讲到这里。记得有一次去听澳洲开发商Bob Anderson的讲座,席间他有一句话让我印象深刻。他打比方说,如果把房产行业比作是一个金字塔,是一个紧密相连的生态圈,上上下下牵连着几十个行业细分,那么处于这个生态圈的顶端的行业,无疑就是房产开发。仔细想想的确如此,如果让你说几个你印象最深的和房地产有关的公司,你脑海中跳出来的公司,是否都是一连串的知名开发商?

只不过,我们上面提到的这些策略,看似容易,但实则每一个都是极其专业的领域,没有相当的行业背景和专业知识的人是不适合盲目参与的。还是那句话,不论你想成为哪种房产投资策略的专家,第一步那就先让自己变得knowledgeable吧。

今天的文章就是这样,感谢阅读。

关键词: 开发商房地产
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