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澳洲商业地产交易减少 收益下降 ; 众筹 (Crowdfunding) 房地产市场的发展新趋势

2017-11-16 来源: 繁荣世界 原文链接 评论0条

物业分析

澳大利亚商业地产交易减少,收益下降

澳洲商业地产交易减少 收益下降 ; 众筹 (Crowdfunding) 房地产市场的发展新趋势 - 1
图来源: AFR

根据 Real Capital Analytics(RCA) 的最新数据,澳大利亚商业房地产交易在 2017 前三个季度下降了 19 %,由于缺乏供应量以及较低的收益率使买家感到沮丧。

《澳洲金融评论》报导,今年以来,商业地产交易总额达到了 199 亿澳元。 悉尼受到的打击最严重,销量下降了27%,墨尔本情况较好,但交易量也减少了9%。

RCA 亚太区分析高级董事 Petra Blazkova 表示:“这是自 2011 年以来,悉尼首次掉到亚太地区前五大市场之外。 ”

而墨尔本和布里斯本在这十年来的投资活动中,今年在 RCA 排名都处于最低位置。

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图表来源: Real Capital Analytics

关键因素是 CBD 附近缺乏可投资的存货,再加上商业房地产收益率达历史低点。

 在 RCA 的分析中,悉尼和墨尔本的办公室和零售资产在过去 12 个月的平均收益率,从 8 %左右下滑到 6 %以下。

 但是,这还远远高于市场,比如东京 - 低于 5 %, 香港 - 低于 3 %。

 今年,悉尼高端商业房地产的头条交易,已经上涨到 4 %的范围。 其中包括Dexus以7.2亿元收购悉尼MLC Centre的半数股权,利率为 4.5 %。

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注:TH房地产大楼 图片来自网络

更为尖锐的是,以跨国集团组合的 K Wa 集团,首次收购美国金融服务巨头 TIAA 在悉尼的 TH 房地产办公大楼,收益率低于 4 %。

根据 RCA 的报告,澳大利亚跨境交易量连续四个季度下滑。 主要由于收益放缓,使澳大利亚商业房地产的业主不愿轻易出售,正待价而沽。

 自从中国政府在今年 8 月宣布新的限制以来,中国在海外投资 (包括对澳大利亚投资) 的放缓,一直是最受关注的话题。

 根据 RCA 的数据,中国投资者的境外资金经历了连续三年的高速增长之后,呈现淡化的趋势,而香港的出口量则不断增长。 目前要区分跨境资本是来自中国大陆或来自香港已经越来越难了。

 如果把两者资金加起来的话,他们在亚太地区的总资本流出量比去年增加了 53 %,总计 67 亿美元。

行业动态

房地产市场的新趋势:众筹 (Crowdfunding)

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图来源: propertyobserver.com.au

propertyobserver.com.au 网站报导,目前房地产市场出现一种新的投资方式:众筹 (Crowdfunding) 。 简单的说,是经由特定投资公司将资产分类后,再把所有权分散出售给小额投资者。

 也就是说,房地产投资不再集中在大型投资集团,一般民众可以依照自己的财力规划,选择一个或多个房地产,或选择不同类型房地产进行投资。

 网上房地产上市

这些房地产类别包括:住宅,商业,零售以及农业,能源,保障性住房,学生住宿,土地储备和社会基础设施等工业和专题部门。

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注:图片来自网络

众筹有时也称为分数投资 (fractionalinvesting) ,模式是一个在线的投资平台,分为两大部分。

 第一部份,提供便利的投资申请和严格的调查程序,以确保每一个房地产都是公平的、拥有合法的权利和健全的结构。

 第二部分是管理投资计划(MIS),依照法律程序来分散所有权。所收购的每一个房地产都被保留在MIS所负责的独立子基金中,投资者按其投资额的比例购买一定的房地产单位。

众筹需要投资者的现金存款,然后投资者可以选择一个或多个财产。

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注:图片来自网络

谁负责选择房地产来众筹呢?

一个负责的投资公司会从研究中选择住宅策略,然后要求房产顾问根据研究结果去选择可投资的资产,过程中需要尽职调查,才能将资产放在平台上公投资者选择。

专题项目通常会有较长的销售流程,因此有时间筹集必要的资金。 另一方面,住宅市场上市时间约4~5周,所以当物业被确认时,必须要有现金快速采取行动。

投资者如何退场

退场策略和投资策略一样重要,购买众筹的基金后,投资者如果想退出,其他的投资者可以买退出者的份额。 日后房产的收益会分配给这些没有退出的投资者。

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注:图片来自网络

就像公司股票能够在股票市场上进行在线交易一样, DomaCom 已经在平台上创建了一个在线交易平台,供投资者在任何时候都可以进行交易。DomaCom最近筹集了430万澳元与Utilas Group合作,在Casino开发BioHub项目。

 此外,在悉尼第二机场附近的Badgerys Creek,KSI 公司用期权形式占地超过11英亩的土地,利用土地银行基金方式将土地分售给小额投资者。在目前地产形式下,这种方式很受小额投资者的关注。

关键词: 地产收益市场
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