房贷经纪们的水有多深？澳官方调研报告撕开惊人一角

在澳洲买房，“找房贷经纪”往往是贷款环节的第一步。房贷经纪（MORTGAGE BROKER）为购房者所做的服务是从众多贷款机构产品中做出选择，并与贷款机构进行谈判而使购房者受益，帮助...

在澳洲买房，“找房贷经纪”往往是贷款环节的第一步。房贷经纪（MORTGAGE BROKER）为购房者所做的服务是从众多贷款机构产品中做出选择，并与贷款机构进行谈判而使购房者受益，帮助客户安排最优惠、最适合的房贷组合。经纪人的贷款和与贷款人进行谈判而使消费者受益，因为他们更熟悉住房贷款市场。

澳洲的房贷经纪行业从20世纪90年代开始出现。据安永2015年报告，2003年澳洲只有约四分之一的新增房贷来自房贷经纪人，而现在大约有54％的新增房贷是通过经纪人发放的。这也增加了贷款机构之间的竞争。

对于绝大部分通常人而言，房贷也许是他们做出的人生最大的长期财务承诺，大多数贷款期限为25年或30年。澳洲房贷经纪人业务开展需持有专业牌照，同时受相关政府部门监管。

专业的房贷经纪能够为客户提供一站式服务，让客户节省不少时间和利息。房贷经纪成为购房者和众多贷款机构之间的一个桥梁。

有着20多年发展历史的信贷中介行业，其业内竞争、运营是否透明一直系政府监管部门关注的话题。

近日澳洲政府独立研究与咨询机构“生产力委员会”（PC）一份报告指出，澳大利亚房贷经纪市场中的“不良行为”对借款人有不利影响，经纪市场结构并不像1990年代那样具有完全竞争力。

发现一：贷款额越高，收入越高，经纪人价值越低

PC发现，虽然房贷经纪人可能接触多家贷款机构，给客户专业的建议，帮助客户与贷款机构谈判优惠的条件，但通过房贷经纪人申请的房贷利率只比通过直接渠道获得的贷款利率略低，尤其是对于金额较高的贷款，两者差别非常小。

图表来源：PC

报告还发现，购房者收入越高，是否通过房贷中介获得贷款的利率差别也越小。

发现二：银行向经纪人支付佣金过高

房贷经纪人人一般不会向客户收取服务费，而是通过贷款机构来赚取佣金。佣金可能分为三种：

1， 首期佣金（up-front commission）和后续佣金（trailing commission），这些佣金是按经纪申请成功的每笔贷款支付的。

2， 基于数量的佣金，按照通过集合平台（aggregator）发放的贷款总额支付。

3， 促销活动佣金，在一段时间内支付比平常更高的佣金。

另外经纪人还可以从贷款人那里获得“软佣金”，例如参加课程、会议、竞赛和招待。

澳证监会（ASIC）也发现，贷款机构花费了大量的金钱给经纪人。贷款机构向集合平台支付的前期佣金率平均为0.62％，后续佣金率为0.18％。平均新房贷款369,000元，相当于2289元的首期佣金和每年665元的后续佣金。

据相关报道，瑞银2017间曾称2015年内的平均单笔贷款的经纪佣金估计为4623元，并指出相较于贷款咨询和申请这一本质可视为“简单的财务建议”服务，银行所支付的佣金水平过高。ASIC（2017年）建议合理水平应在200到700元之间。

PC在调研过程中要求贷款机构提供有关向经纪商支付佣金的数据，但是很少有机构能够提供这些信息。

“经纪人数据似乎是这个行业的一个黑匣子。” PC说。

发现三：利益冲突难以界定

PC认为，尽管大多数消费者认为经纪人一般都是为了他们的利益而行事，但也有很多人意识到潜在的利益冲突。由于经纪人是根据贷款金额获得不同级别的佣金，这有可能导致经纪人向有些借款人推荐更大数目的贷款。

在实践中，是否存在利益冲突、利益冲突的程度等很难界定，消费者最终只知道经纪人将从他们选择的贷款中获得佣金，贷款顾问如何从诸多可选择的贷款中推荐产品，以及不同贷款产品的佣金利率，消费者通常很难知情。

商业实践中，贷款经纪人在推荐相关信贷产品时，能否以借贷人最佳利益考虑并推荐最适合他们的产品，一方面取决于贷款顾问的业务素养，另一方面则和职业操守相关。

有数据显示，经纪佣金率在2007年期间上升，在2007年至2012年期间下降，此后略有上升，目前佣金率只略低于2007年的水平。

购房者离“知情”还有多远？

ASIC曾发现，有近36％已经与房贷经纪人接触过或者将来要寻求经纪服务的客户认为，无论贷款金额是多少，经纪人都会获得相同的佣金。这表明，许多消费者要么不阅读披露的相关文件，要么不了解这一服务。

对于通过房贷中介申请贷款的购房者，PC有如下建议：

根据2009年《全国消费者信贷保护法》，信贷持证人及其代表必须通过指定文件披露某些信息。信贷持证人包括贷方、集合平台和经纪人。经纪人可以为另一方信贷持证人运作，如集合平台。

相关披露的文件主要有：信用指南、信贷建议文件、合同前声明。

一旦被信贷持证人或其代表明显可能向消费者提供信贷协助或与消费者签订信贷合同，就必须向消费者提供信贷指南。信贷指南提供有关信贷持证人或其代表的重要信息、义务和消费者的权利。信贷指南通常还必须提供有关可能支付或收到的佣金的信息，包括基于数量的佣金和收取第三方（如房地产经纪人）转介的付款。

信贷建议文件必须在向消费者提供信贷服务的同时提供。信贷建议文件概述了消费者使用信贷持证人服务的任何费用，以及关于建议的信贷合同有关的佣金的更多详细信息。文件必须包含对总佣金的合理估计，以及对不同类型的佣金进行细分的描述。例如，广告补贴或出席活动的付款。

合同前声明由借款机构提供。合同前声明包括有关信贷合同条款的细节，还必须说明支付和收取佣金的各方及相关金额。

但即使做到了上述披露和相关沟通，PC认为还是不够。它建议ASIC要求房贷经纪人向消费者推荐贷款之前必须与消费者进行讨论，并向消费者提供简明英文文件，包括不同贷方提供的产品类型，告知房贷经纪人如何发挥桥梁作用，告知经纪人并不拥有所有贷款机构的选项等。然后通过消费者测试来确定消费者是否了解了这些信息，并在实施这些措施后对实践效果进行评估。