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从游戏攻略的角度看房产投资,也就理解了“人口流量”的决定意义 | 财神专栏 89

2018-02-13 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第 590 篇原创文章

最近,我和读者朋友交流时谈论最多的议题就是,“目前这种市场环境下,怎样才能选择出有潜力的区域?”

“这个问题永远不会有唯一正确的答案,因为地产市场最终服务的对象是“人”,只要有人存在,供需永远是一种动态之间的关系。”

在本篇文章里,我将会用这种动态的思维,为大家提供一些投资参考意见。

首先我问大家三个问题,看看每个人心中有没有自己的答案:

为什么悉尼有那么多的城区都在做升级改造?

为什么悉尼总是在不停地修铁路公路?

为什么现在的悉尼就像一个大工地?

其实这三个问题的答案很简单,就是为了“人口”,吸引更多的“人口”,服务更多的“人口”,这也许就是一座城市的使命。

房产经济学研究的核心就是“人”,有了“人”就会产生各种指数级动态需求。

研究房产经济,一个非常重要的概念就是“人口流量”,从宏观层面上理解,是指一个区域通过自然条件,经济条件,基建条件等因素的改变对未来该区的人口数量产生的影响。

这个概念一直广为地产界沿用,既是发展商储备土地资源时的重要依据,也是商业地产选址的重要依据(例如Westfield, Stockland的选址),用来判定未来房屋需求量,以及土地风险系数。

既然人口流量对未来房价的影响这么重要,那么什么因素能带来新的人口流量呢?

我曾经很喜欢玩的一款游戏叫做“MegaPolis”,中文名“模拟城市”,这个游戏的玩法就是不断地修路、建房、建各种工业能源商业服务设施,然后人口随之增加,收入也水涨船高。玩家必须保证整个社会经济系统运作良好,如此不断循环下去。

这个游戏,可以看做是根据“人口流量”建立起来的迷你模型,有助于我们理解这个概念。

1 交通

首先排在第一位的就是交通,在游戏里第一步永远是先铺路。

引用罗振宇在2018年跨年演讲时的一个例子,北京至上海1000公里,高铁5小时即可到达,北京至张家口的一个小村落180公里,乘绿皮火车要6个小时到达,究竟是哪个距离更近?

所以,距离和出行方式变得同等重要。而如今的悉尼的路况已经进入到交通为王的时代,拥有多种交通资源的地区显得非常珍贵。

2 基础设施建设

(某种程度上基础建设也就是大型的交通设施建设,但广义上来说,还应该把能源设施算上去。)

基础设施的变化会给所在区域带来非常大的人口流量,例如高速公路的开通或拓宽,新轻轨,新铁路等等都属于基础设施的变化。

悉尼现在处在一个大转型时期中,M2 M5 M4相继拓宽,West connex 工程将悉尼几大区域紧紧连在一起。

3 经济及就业规划

有了就业的因素,就会把很多人口吸引到就业区域的周围,悉尼的就业区域主要以悉尼CBD和Parramatta CBD为两个中心点,然后经过悉尼的北部地区形成一个半弧状就业带。

4 城区的底蕴

前面三个都是“硬”指标,而这一个就是“软”实力了,主要包括:历史,文化,教育,收入,辖区政府管理风格,居民成分等综合指标。悉尼各个区域的底蕴千差万别,所以吸引的人口流量自然也就有所区分。

以上内容,就是对应人口流量模型进行的简单分析。那么如何利用这个模式去选房选区呢,悉尼有许多区域都有符合这一模式的条件,但是需要置业者根据自己的情况选择出适合的区域,然后再进一步研究。

建好的虚拟城市,基础设施和经济活动合理得当,还有舒服的生活区域,房产想不升值都难。

有兴趣的朋友,可以去玩一玩最新的“虚拟城市4”,连人口密度都是其中的重要变量之一,你可以从一个市长的角度学习区域规划,并且判断哪个地方的房价会涨吧!

应用案例

Epping是华人关注的一个热门区域,这个区域的发展,刚好反映了人口流量对于房地产的决定性影响力。

假设有一位置业者房先生,他有一个四口之家,目前在悉尼寻找合适的住房,他的朋友推荐去看Epping区域的房产。

房先生肯定要初步了解一下区域的概述,例如Epping 距离悉尼市中心18公里,是西北区的交通枢纽,Epping与Eastwood联合打造北区最成熟华人社区。

关于交通,房先生了解了以下情况:

  • Epping---Chatswood 18分钟 (Westfield  Employment)

  • Epping---Eastwood 3分钟 (Plaza  Community)

  • Epping---Macquarie 5分钟(university, MQ center)

  • Epping---Strathfield 23分钟(Center of innerwest)

  • Epping---City 37分钟 (mix Community)

这样看来,这个区域的交通状况很好,加上西北线开通在即,有可能成为未来悉尼交通的Hub。

经济与就业,距离悉尼各大就业区域基本保持在30分钟以内车程,条件满足!

教育资源,这可以说是Epping优势指标了:

  • Epping Public School,全州公立学校排名13

  • Epping West Public School,全州公立学校排名11

  • Epping Height Public School,全州公立学校排名26

中学更不用说了,Cheltenham Girls High和Epping Boys High都全州前三十名以上的学校。

城区发展:

房先生查找了当地社区的Council网站,了解到了更多信息,例如:政府将对Epping的核心地区进行重新开发,并在火车站周边修建最高15层或22层的商用楼或商住混用楼。

Epping还将对火车及汽车站进行整合升级,未来将在已有的火车站基础上升级为Epping Transport Place交通广场。

图书馆即将扩建,建成后将是悉尼最先进的图书馆之一。

扩建 Plaza,全新的Plaza将是目前的两倍规模等

通过这些信息基本可以判断,未来Epping的人口流量将加速增长,那么当地的物业需求,房产供应,商业氛围都会产生明显的变化。

最终,这些指标帮助房先生确定了区域。接下来的事情,就是在区域内比较各类房屋的价格,根据实际需求做出决定了。

欢迎大家和我一起讨论你心目中存在人口流量变化的区域,感谢阅读,下期见!

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