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990万澳洲人 “买房梦”破灭,可知多少“有房人”在为还贷深夜难眠!

2018-03-02 来源: 澳财网 原文链接 评论3条

作者:Cynthia Gao 高晨曦

澳财网主编

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房子原本是人最基本的生存需求,衣食住行中必不可少的,所以说,在赖以生存的地方,想要有套房子的需求,就像是饿了想要吃饭那么正常,一直不吃饭就会饿,同样,一直买不起房也会有种精神上的饥饿感,久而久之,就成了执念。

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澳洲慈善机构救世军(Salvation Army)本周四发布的一份报告透露,澳洲有近千万人认为,拥有自己的房产是遥不可及的梦想。

这项委托罗伊摩根(Roy Morgan)研究公司所作的调查发现,有990万澳洲人认为购房梦已经破灭;770万人认为,他们的财务状况已经影响了他们的心理健康、家庭生活、职业目标或社交生活。

调查显示,四分之一的受访者担心他们找不到薪水合理的工作;60%的人认为,他们或者只能维持最基本的生活方式,或者在退休前一直会处于经济窘迫的状态中。

许多有工作、要支付按揭贷款的人都发现收支平衡困难。虽然越来越多的人生活更加艰难,但是他们都在默默坚持。

阅读导文

  • 澳大利亚房产市场最新走势

  • 房产贷款“遮羞布”

  • 澳洲四大银行面临“大清查”

  • 华人买房应该注意什么?

一,澳大利亚房产市场最新走势

—澳洲房价出现“五连跌”,2月房价指数新鲜出

澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic发布的2月份房价指数(Home Value Index)显示,自2016年9月以来,全澳范围内的房价已下跌了0.8%。其中,就 2018年2月而言,全澳范围的房价下跌了0.1%。

受澳大利亚审慎监管局(APRA)限贷政策影响,澳大利亚房价连续第5个月出现下滑。

CoreLogic研究部负责人Tim Lawless表示:“信贷收紧,尤其是只付息贷款和投资型贷款限制导致房产市场需求受抑明显,进而导致房价出现下跌。”

下图为澳大利亚各地2月房价指数变化:

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CoreLogic的研究发现,2018年2月份,除霍巴特(+ 0.7%)和阿德莱德(持平)外,其他首府城市房价均有不同程度的下跌。

其中录得最大跌幅的两个首府城市分别为达尔文(-0.9%)和悉尼(-0.6%),其次依次为:堪培拉(-0.3%)、珀斯(-0.2%)、墨尔本(-0.1%)和布里斯班(-0.1%)。

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就季率而言,截至2018年2月底的三个月内,悉尼录得最大房价跌幅(-2.4%)。与此相反,霍巴特同期房价则录得最大涨幅(+3.2%)。

据Lawless透露,相比2016年7月的峰值水平,悉尼房价已经下跌了3.7%。他说:“尽管如此,悉尼房价并未出现崩盘。相反,当地房价出现适度下跌是多方限制和调控的结果。其中,投资者需求下滑所造成的影响最为明显。”

对于悉尼的首次置业者而言,尽管房价出现下降,但是当地的独栋屋中位价依然超过100万澳元,公寓中位价则录得约761,000澳元。由此可见,大于绝大多数首次置业者而言,当地房价仍处于不可负担水平。

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目前,就澳大利亚所有首府城市而言,霍巴特房价涨幅录得最高。同时当地的房屋中位价已飙升至416,840澳元。

Lawless表示:“过去一年内,霍巴特房价涨幅表现是首府城市中最好的,同比涨幅录得13%。当地房价强劲上涨已经持续了较长的一段时间,因此未来持续大幅上涨的可能性相对不大。另外,鉴于当地房价持续每年录得两位数上涨,由此也引发了房价负担性问题出现恶化。”

据统计,澳大利亚所有首府城市中,达尔文的租金收益率录得最高,为5.9%。值得一提的是,租金收益率大幅增长并非当地租房市场表现强劲所致,而是房价出现下跌所致。

2018年2月份,达尔文房价下跌0.9%。过去一年,当地房价同比则下跌7.4%,成为澳大利亚房价表现最为疲软的首府城市。

与此相反,墨尔本的租金收益率录得最低,为2.9%。全澳范围内,独立屋平均租金收益率为3.5%;公寓平均租金收益率则为4.2%。

二,澳大利亚举世无双的房地产繁荣时代正式落幕?

—揭开了房产贷款“遮羞布”

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澳洲的地产市场在经历了10年以上的蓬勃期后终于进入了一个“调整期”,自去年开始征收海外投资者额外印花税开始,后来的澳洲银行海外贷款限制、中国资金限流等都促使“华人买房”业务进入了冬天,而且到目前没有丝毫改善的迹象。”

澳大利亚房地产市场的热闹派对终于要冷却下来了,其“宿醉”的严重程度将决定该国未来几年的经济命运。

随着五年来的房价飙升,澳大利亚房屋市值已经激增至7.3万亿澳元(约合5.6万亿美元),相当于该国国内生产总值的四倍多。十年前,在美国和英国的楼市攀升至其价格顶峰之际,这两个国家的房价都未曾达到如此高的水平,但随后美国和英国的房价一路下滑,也因此拖累了经济。

受创纪录的低利率、宽松的税收政策和银行对按揭贷款因势利导的影响,对房子的执念已然在澳大利亚的国民经济和人们的消费心理方面根深蒂固,甚至连黄金时段的电视节目都把房屋装修工人夸赞成了体育明星。

对于很多人来说,通过抵押,房产能变成为游船、汽车和其他投资项目提供贷款的取款机。而这样导致的结果是:澳大利亚当今的家庭负债大约是中国的两倍。

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到目前为止,澳大利亚央行依靠银行监管机构来限制贷款数额。该行认为澳大利亚的金融系统有能力抵御任何冲击,但对消费者并不那么有信心。这令澳大利亚央行与发达国家主要央行逐步紧缩的政策背道而驰,最近,该行行长菲利普·洛维(Philip Lowe)明确表示不会很快上调利率。

虽然,“股神”沃伦·巴菲特(Warren Buffet)并未就澳大利亚目前的抵押贷款市场做任何评论。但是,他曾经有一句广为流传的名言,即 “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这句话用来描述目前澳大利亚的抵押贷款市场也非常贴切。

换言之,当利率开始逐步上调而房价出现下跌,市场脆弱的一面则即将“暴露无遗”。

从目前的情况来看,鉴于通胀率尚未达到澳联储(RBA)的目标位,近期内加息操作的可能性尚不大。同时,澳大利亚居民负债率高企,澳联储任何一次错误的加息操作都极有可能引发房产市场出现“崩盘”,继而对澳大利亚经济造成深远的影响。因此,澳联储对加息操作会持非常谨慎的态度。

但是,加息并非唯一的引爆器。比如:

收入造假

不负责任的信贷才是银行的“死穴”,逐步成为银行和整个金融系统所面临的主要风险。至于这个风险的严重程度有多大?目前,澳大利亚皇家委员会(royal commission)正在低调的进行调查,调研的初步结果或可以回答这个问题。

据数据分析公司Digital Finance Analytics负责人Martin North透露,不负责任的信贷在澳大利亚非常普遍。他说:“目前,超过900,000户家庭已经开始面临偿贷压力。”

 “我们看到很多家庭的授信额度是其家庭收入的五倍、六倍、七倍、八倍甚至九倍。对于很多家庭而言,这些贷款堪比天文数字。因此,我认为不负责任的贷款迟早会出问题。”

此外,美国境外投资也处于相对更高的水平。美国成年人口中人均负债为60,200美元。采用国际标准衡量,该数额并不属于很高的水平。

骗子贷款

根据瑞银(UBS)的估计,澳大利亚1.7万亿房贷市场中,骗子贷款(即提供不实资料获得的贷款)就占到了5000亿澳元。

在随后的调查中,UBS表示,澳大利亚每三个房贷申请人中就有一个人提供了不实的虚假资料。

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在过去几年时间里,银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低,信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力,贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆,唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。

澳大利亚贷款经纪机构渠道提供的房贷占整个房贷规模的1/2。对于房贷经纪机构而言,申请人贷款数额越高,他们从银行拿的佣金也就越多。因此,他们往往很少考虑买家能否负担得起的问题。

 可以说,银行和贷款经济机构是一条船上的人。贷款越多,银行盈利越高;贷款越多,经纪机构佣金收入越高。

因此,我们看到在悉尼和墨尔本一些偏远地区,当地居民虽然收入不高,工资增速停滞不前,但是当地的房价仍高达上百万澳元。

澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)诉讼

此前,澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)针对西太银行(Westpac)的不当贷款行为提起了诉讼。

西太银行被指违反了信贷负责的相关法律规定,贷款适用性评估过度依赖单一的基准衡量工具。通俗点讲,西太银行没有充分考虑借款人的实际财务状况。

对此,西太银行表示强烈否认。

里昂证券(CLSA)资深分析师Brian Johnson表示,根据信贷负责相关立法,若银行向无法合理偿还贷款的申请人提供贷款,那么该贷款合同则属于无效合同,应予以撤销。换言之,此类贷款的责任主体迅速从借款人转移至银行。

据了解,西太银行并非唯一一家面临该威胁的银行。

三,澳洲四大银行面临“大清查”

皇家委员会已公布行动时间表

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根据澳大利亚皇家委员会(royal commission,简称RC)于2月27日晚公布的四大行调查时间表,住房抵押贷款、汽车金融和信用卡贷款不当行为成为了RC本次调查的重点。

据悉,RC听证会将3月13日(周二)在墨尔本举行。此次听证会上,首先调查的事件是澳大利亚国民银行(NAB)的欺诈性住房贷款审查。

澳大利亚国民银行(NAB)

2017年,澳大利亚国民银行(NAB)20名银行信贷职员由于在2300笔住房贷款中严重违反银行的贷款政策而引咎辞职。此外,另外32名涉嫌未严格遵守银行信贷政策的员工均给予了不同程度的纪律处分。

在这2300笔住房贷款中,很大一部分发放给了在澳置业的海外人士。这些海外人士均是通过非银行人员,即所谓的“引荐人(introducers)”提供的虚假文件或信息等进行办理的。这些引荐人则从业务介绍中收取一定的“好处费。”

皇家委员会表示:“很多消费者会出庭作证,讲述他们的此类经历。”

澳大利亚联邦银行(CBA)

对于澳大利亚联邦银行而言,皇家调查委员会会对其合作贷款经济机构、不当延期付款协议和附加消费信贷保险进行调查。

其中,附加消费信贷保险系指信用卡、个人贷款、住房贷款和汽车贷款的附加保险,旨在确保消费者患病、受伤或失业的情况下偿还贷款。

2017年,澳大利亚联邦银行在发现向客户兜售此类不当消费信用保险后,不得不宣布向6.5万名消费者退还总计1000万澳元。

澳新银行(ANZ)

和西太银行和澳大利亚联邦银行一样,澳新银行同样存在不当信用卡收费和消费信贷保险的问题。

据悉,本次皇家委员会将针对该银行的事先批准延期付款协议、账户管理不当行为和Esanda汽车金融业务进行调查。

随着四大行违规丑闻屡次曝出,12月1日报道,澳大利亚总理特恩布尔(Malcolm Turnbull)政府将成立皇家委员会调查澳大利亚银行及金融服务板块的违规情况。

按照计划,调查将持续12个月,在2018年9月发布中期报告,并于在2019年2月发表最终报告。

四,华人买房还需抛开执念,量力而行

2017年圣乔治购房调查数据(St George Home Buying Survey)显示,有近75%的澳大利亚华人拥有自己的房子,而非华人群体只有61%是房主。该调查数据还显示,46%的中国出生的澳大利亚人,正在积极寻找并购买房产,远高于其他澳大利亚群体34%的购买意愿。

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圣乔治银行的发言人罗斯 米勒(Ross Miller)表示,中国出生的澳大利亚人在房地产市场上往往更为成功,尽管他们仅占澳大利亚人口的3%,因为他们从父母或其他家庭成员那里获得经济援助的可能性是其他人的两倍。

大约44%的华人获得了家人和朋友某种形式的帮助,而15%的人获得了家人赠予的资金。他说:“我们发现真正有趣的是,对于几乎所有在中国出生的澳大利亚家庭来说,稳定、家庭和长期扎根都是非常重要的。”

澳大利亚新州房地产研究所(Real Estate Institute of NSW)主席莉娜 皮尔金顿(Leanne Pilkington)表示,澳大利亚华人可能会把本地和海外资金组合在一起购房,不过这种情况往往因买家而异。

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当然,在2015-2016的“骗子房贷”盛行的时期里,华人违规申请贷款数量也绝对不可低估。而且,在前几年,伪造相关文件,已经成为部分海外购房中介的“潜规则”。

在澳大利亚很多的人私下都知道的事实是,如果收入存在问题,找一个特别的贷款经纪人就一切都能迎刃而解了。而这里所谓的“特别”,其实说得直白点就是造假,一些在中国无法解释清楚合法收入来源的资金持有人,就只能寻求这些神通广大的贷款经纪人联合造假。

《澳大利亚金融评论报》报道称,澳新银行和西太平洋银行都表示,他们发现曾批准了数百例中国人使用虚假收入证明在澳洲申请住房贷款,而这主要是在中介的帮助下完成的。

但“有趣“的是,牵扯华人造假的贷款反而比那些正规文件作出贷款的人还款更加及时,违约率反而更低。也就是说,华人的还款能力是较为可靠的。当然从银行的规则来看,这确实是造假行为,但实际造成的危害并没有大家想象的那么高。

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诚然,在当时看来,这种行为无可厚非,也确有一部份人因此获得了意想不到的收获。可却有更大一部分人因自己的购房行为背上了沉重的包袱,甚至有的人成为房奴。

一旦资金周转出现问题,那么很可能出现断供。“断供”是一种客观存在的风险,毕竟没有人能够保证自己不会出现资金紧缺的时候。有些购房者对于断供毫不在意,认为没什么大不了的。

但事实上,房贷一旦断供,势必会引发银行收走房子并低价拍卖、已交所有房款打水漂、已还房贷无法拿回等后果。

结语

大多数人在消费时往往存在从众心理,在前期的房产火爆时期这样的心理也在一定程度上影响了一部份人。

盲从者不会理性分析自己的购买能力,有条件要买房,没条件创造条件也要买房,这样的观念害了很多人。

如此一来,从暂停房贷、延迟放款、房价下跌、房贷利率上调,每一项都牵动着房奴们神经的线,越拉越紧。

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在投资圈儿和资本圈儿里,逐利是参与者的本性。在高额利益的驱动下,就需要格外小心,参与者有没有把“规矩”放在一边。

虚假繁荣,终以泡影幻灭落幕。

逐利特性的银行无法置身事外,不合规贷款经纪人难逃其咎,但这场盛大狂欢结束后,收场可能就只有当初那些最迫切的买房人。

关键词: 买房贷款地产
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最新评论(3)
FCCP
FCCP 2018-03-03 回复
买不起,不代表没房子!
Rockey
Rockey 2018-03-03 回复
现在租都租不起了, 集体流浪街头吧
justice9
justice9 2018-03-03 回复
谁应该对这畸形的房市负责?


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