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布里斯班

拿高额费用抵税,别以为税局看不出你的小心思 | 税务专栏 31

2018-04-12 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第 619 篇原创文章

最近Amy来找我们做投资房税务咨询。根据她所提供的数据,2017年一整年的房租收入只有几千块,而相关费用却有几万块……这个比例怎么会这么失衡?

据Amy 所说,她整整花了八个月时间才把房子租出去,看看房屋地址,就是典型投资房,既非豪宅,也没有在高密度区。

那八个月Amy做了什么呢?她说一直在登广告,发传单,可就是没找到她完全满意的租客,比如她不想要有宠物有小孩的,也不想要某些国籍的租客等等。所以她的房屋一直处于等待出租状态。

这期间,她的确是没有自住,所以她认为全年的费用都可以计入投资成本,包括利息,物业管理费,市政厅费用,折旧费,水费电费等等。

那这种情况ATO怎么看呢?Amy 可以顺利的拿到全年全部费用抵扣吗?

如果物业出租,产生了租金收入,按照所得税法的规定,由此对应发生的租赁成本支出是允许税前抵扣的,如果抵扣费用总额超过了收入总额,就自然产生了负数。

如果澳洲税民当年有其他来源收入,刚好立马抵消,形成了大家都知道的负扣税效应。如果澳洲税民当年没有其他来源收入,这个亏损也不浪费,可以无限期递延到以后使用。

如果完全没有收到租金收入,或者如上文Amy,经过很长时间才找到租客导致租金收入非常低,有可能抵扣所有的租赁支出吗?

那就要看您能不能满足“物业必须是名副其实的可供出租”的条件了。

条件一: 出租广告

房东是否仅仅向有限的潜在租客们投放广告,例如:

  • 只在自己的工作场所发布

  • 只通过口头宣告

  • 只在非假期高峰出租从而降低出租可能性的广告

房东设置限制性广告的行为,让税局有可能怀疑你的诚意,到底还想不想公开招租?上述举例都表明了这物业并非是名副其实可供出租的。

条件二:出租房屋

如果房子有这样那样的问题,例如:

  • 房东的房子坐落在鸟不拉屎的地方

  • 房东的房子年久失修,一时很难满足居住条件

  • 房子是不能随意出入的

税局完全会推定你是在开玩笑嘛,哪有打算认真找租客的态度。这类物业是不能称作可供出租状态的。

条件三:出租条件

  • 超过同地区可比物业的租金设定标准

  • 要求预期的短租租客提供外部证明

  • 挑剔地规定不能有小孩、不能有宠物入住等等

税局也认为这属偏苛刻的条件,具备不符合可供出租状态的特征。

条件四:出租决定

  • 没有充足理由拒绝租给意向租客。比如,房东仅仅是个人偏好,不愿意租给某些国籍和性别的人群。也会认为不符合税局规定名副其实的定义。

虽然租赁本是两厢情愿的事情,税局不会阻拦您想怎么租,但如果您要是想利用负扣税的等税务政策,就得按照他们的路数走。

另一个角度而言,没有真正处于可出租状态的房屋,就更和空置房的概念靠近。

其实澳洲房产空置税目前不只是针对海外投资客,维州当地已经开始征收某些地区的空置屋的地方税收,很难说有朝一日会不会在全国铺开。

空置与否,重点正是衡量投资物业有无处于名副其实的可供出租状态。

希望本文对您有所帮助,感谢阅读!

关键词: 税局抵税房产
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