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布里斯班

悉尼空置率涨跌猫腻解析(图)

2018-04-12 来源: 马可说澳 评论6条

Marco是澳洲一名地产市场分析师,专注于地产市场研究,不是中介,也从来没有卖过一套房子。最近市场开始波动,有许多朋友问到我: “每天都有无数的新闻、研究、报到进入到我们视线里面,那么如何去分辨这些新闻的价值呢?”  今天Marco分享的三则近期的新闻,从新闻展开,分享从分析师的角度,是如何有逻辑地理解和解读新闻和澳洲地产市场的。


1,悉尼空置率

今年一月,澳洲各大英文主流媒体争先报道了《澳洲空置率达到四年最高》这一条新闻,甚至中文媒体也有所转发:

报道引用新州地产研究所(REINSW)的数据显示12月大悉尼地区房屋空置率达到2.2%,是2013年7月以来最高水平。

看了这条新闻,虽然新闻本身没有说任何的结论,但是读者自然而然会产生如下联想:

悉尼房屋是不是不好出租了?

悉尼房屋空置率会不会越来越高?

新房越来越多?会不会对投资回报产生大量冲击?

对于购房者,这显然是非常不好的消息,甚至许多销售中介也很难解释清楚这个现象。

那么如何理解和解读《悉尼空置率四年最高》这则新闻就成了重点!

1:首先,不要尝试去否认数据的真实性,REINSW是相对独立和权威的机构,否认它的数据真实性是没有说服力的。

2 对于从事地产销售朋友,不要去否认有这个新闻的存在,负面新闻不仅地产从业人员会看到,而且客户也非常容易就能看到。网络社会中新闻传播速度非常迅速,特别是负面新闻。如果否认这种新闻的存在,显得不专业。

3 但是如果购房者如果依靠这则新闻给出的数据进行决策,那么极有可能出错。因为:这则新闻是有重大猫腻的!

什么猫腻呢?Marco分享一张图给大家,或许大家或多或少是见过的:

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截图时间:2018年1月28日;数据来源sqm.com


图为悉尼地区的空置率变化图:黑线即是空置率从2013年1月-2017年12月的的变化曲线,

可以看到:每年的12月、1月的时候,空置率都会上升!

原因很好理解:圣诞节放假,本地人要度假,留学生要回国,海外移民要返乡!一些房源空置1-2个月再正常不过了,而且仅仅上升0.6%。

Marco做这个分析的时候是2018年1月的时候,当时还没有1月的数据,所以有了上面一张只有2017年12月数据的截图;再看下图,近期已经有了2018年1月-2月的数据:

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空置率已经在2018年1-2月已经下降到2.3%!

知道了这个结果,回头看这则来自英文主流媒体的所谓《悉尼空置率四年最高》,就显得毫无价值!

每年的12、1月份,这则连标题都不用换,就可以再写一则完全一样的新闻,只用换一下年份,就又是吸引一波关注度。这是英文媒体完完全全想搞个大新闻,吸引大众眼球的行为!

如果我们依赖这种新闻就做出判断,那极有可能出错。

但是:

上图不仅仅可以看出每年12,1月空置率上升这件事,还能看出两个更有意思现象!

1:每年12-1月空置率的波峰是逐年小额度递增的,大概每年递增0.05%-0.2%之间,又是什么原因呢?

这是由于悉尼人口组成的变化:悉尼的本地人在离开这个城市,而与此同时悉尼仍然是海外移民首选城市。中国人逃离北上广”,而澳洲人正在逃离悉尼,这是一个不争的事实。

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因此人口的组成发生的变化,移民/留学生比例增加,自然每年圣诞节回国的人变多,空置率波峰逐年递增。

2:无论波峰再高,每年4,5月份,空置率都会跌入波谷,而波谷一直都是恒定的,大概1.8%左右,说明即使近5年大量的新房供应,住房需求依然没有缓解!

那么问题就来了:“为什么住房需求仍然没有得到缓解?” 这个话题太大,这里分享近期的另一个研究机构的报告,从全新的角度,管中窥豹、略见一斑得来看一看空置率问题。

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Marco Song曾在国内顶级地产管理咨询公司担任资深咨询顾问,为多家100亿地产开发企业提供管理咨询。来澳洲以后,一直专注于地产市场研究工作,不做销售、不打广告。以上所有分析都是我的一家之言,水平有限、能力一般,欢迎大家加我的微信号,批评指正,交流讨论。

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今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(6)
leeh-CS 2018-04-12 回复
房价下跌才刚开始,还会跌个两三年。怎么解释都是骗人的。
土澳s 2018-04-13
house 跌了么,我怎么看市场上,还在一个劲涨
Gavin 2018-04-12
其实东区的公寓还在涨!
Gavin 2018-04-12
看看实际数据再说话!最近house跌的比apartment多!
丸美妹夫 2018-04-12 回复
平均線也沒有劃就可以做結論了⋯⋯
GIG P 2018-04-12 回复
什么一家之言.....你去啥也没说啊....摸不着头脑啊...没干货。全是套话,最后加个广告....😓


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