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布里斯班

“中国人坑中国人!”键盘侠义愤填膺,背后的原因竟然是...

2018-04-13 来源: 自媒体 评论4条

“悉尼房价如今都是泡沫”“悉尼房价可能遭遇大冲击”,各种耸人听闻的标题,让那些持币观望的地产买家们,对于悉尼房市的发展,一筹莫展,望而却步...

最近,更是有一篇名为很不推荐购买MelrosePark的微信文章,引起了不少悉尼投资置业者的关注和讨论。

在外界声音的狂轰滥炸下,那些想要购房置业的投资者越来越迷茫...

我们暂且抛下“阴谋论”,不管写这篇文章的作者动机如何,不可否认的是,确实让Melrose Park这个区域着实“红”了一把,让人将目光投向了这个区域,甚至与其他地区的项目作对比...

这个项目越受关注,社会各界人士越各抒己见,人们就越迷茫,到底是该买?还是不该买?应该听谁的?

这段时间,无数地产中介的微信都炸了:万恶的开发商!骗子!

出于不同的目的和心情,不少客户和朋友特意转发给我,其中大部分的反应是开发商得罪人了吧,或者蹭热度的来了吧,等偏理智的声音,也确实有些客户情绪比较强烈,仿佛我就是假想敌-“万恶的开发商”,唇枪舌剑中战胜了我就战胜了房价,进而战胜了市场,也听不进去我的一些对市场的实际情况的说明。这篇文章貌似有理的逻辑与数据,让很多人先入为主后,很难心平气和地与你讲道理,演变成了一种情绪的宣泄。很容易让类似于我这样的同行被扣上听不得真话的帽子。而真正了解市场和战斗在这个区域及附近的购房一族,尤其是比较和找寻了几个月的客户,更多的反应是然并卵的无奈。

所谓的“外行人士”,更是义愤填膺,在网上各种抹黑华人区,抹黑华人地产中介...

我们在网上,看到外媒因为部分华人不文明的行为,就无差别地抹黑华人,反应毫无疑问都是愤怒的。但是,有些“键盘侠”,只是因为看了两篇网上的文章,就一棒子打死所有华人中介,这样的行为又有什么差别?

专业的地产人士终于坐不住了,用实际数据和经验,来出来为Melrose Park“正名”:

而个别中介的夸张推销,也确实让我们这样的正规中介受到牵连。作为一个全悉尼有近60个楼盘的销售中介,我天天帮各种投资和自住客户找合适项目,并经常参加各拍卖活动,坦白地说,卖哪里的项目都是卖,不卖Melrose Park,我也能卖别的。只是看不惯这种不分青红皂白的一棒子打死这个项目,抹黑华人区,甚至抹黑整个华人中介同行的行径。有些比较理智客观的客户看热闹不嫌事大,撺掇我也写一篇文章去怼回去,美其名曰真理越辩越明,真金不怕火炼。You can you up, no can no BB. 于是乎,我只好根据市场的实际情况来做一些说明了,首先说明一点,目前悉尼严重供不应求的局面不是一两篇口水文能改变的,市场上没有卖不动的楼盘,只有卖得慢的楼盘。

不是所有的项目都能拿来蹭热度的摸黑,去年第一期MelrosePark开盘前,也有各种类似的文章在批评,在蹭热点,从卖票卖书的,到卖其他项目的房子的,好不热闹。注意力经济的时代,为了吸引注意力,有些博出位的做法也确实比较奇葩。

去年的结果是277套房子,开盘当天清盘率94%,几乎清盘。创下2017年最佳销售记录。那些因为听信负面新闻的客户而没买这个项目的第一期后,要不然加钱买了别的项目,要不然就是去其他区买了。也有很多至今依然买不到合适价位且符合自己需求的房子。市场再不好,277个客户对于悉尼市场上几十万本地购房客来说也是小菜一碟。

说某一个项目不好的点很容易,没有十全十美的项目,只有最适合自己的项目。

去年第一期购房者中确实华人为主,其中不乏中介自己也在买。华人和印度人确实是目前悉尼地产市场的购买主力,一方面是有这个文化习俗,另一方面是经历过祖国地产投资的疯狂,没有这方面投资意识的国人已经很少了,有比房产投资更靠谱和安全的投资嘛?

说一千道一万,请问不买Melrose Park,那又能买哪里呢?

购房者永远都是分为刚需自住和投资理财两种人群。

不怕不识货,就怕货比货。以下是本期在售楼盘的价格情况。

1房57万-64万,1房+Study,  57.3万-71万,2房, 71.5万至88万,2房+study 85万至87.5万,3房 98万至130万。

A. 对于追求65万以下的首次置业者,Melrose Park至少是必选项之一。

很多购房者是首次置业者,对于他们要解决的现实问题是:

1. 钱有限:符合65万以下的首次置业,能全免印花税。

2. 离工作地点的距离较近

3. 供房成本低。 

现在的投资置业者普遍“年轻化”,对很多人刚刚走入工作岗位的新生力量来说,物美价廉,性价比高,增值前景大,是一种时尚的“轻奢”购房理念。

先根据这三个条件筛选项目,然后再看开发商建商,看户型,看朝向,看配套,看交通,等等各种因素,增值是最后才考虑的。这很多因素都是因人而异的,宽容度各不相同,有的可以适当放宽要求,有的就很难妥协。而与Payce同等级别开发商和建筑质量的符合这个价位的期房,无论是Ryde,Macquarie, Epping,Eastwood, Ermington, Newington,Wentworth Point,Olympic Park,这些区域内,不说独此一家,也至少是凤毛麟角。符合这个价位的其他区肯定有,我们也都在卖,从Rouse Hill, Campsie, Belmore, Bankstown,等等,也确实都有客户在特意找这些区的项目,但对于很多觉得Melrose Park这个位置离他们工作地点还是不错的客户来说,其他区他们是不大容易接受的,嫌远。

很多人会问,为什么不考虑二手房呢?原因无外乎这么两种主要原因:

1. 钱不够啊,首付20%,需要拿出13万现金,其余要贷款;要不然是贷款不符合条件,需要等待;要不然是只有10%。而他们存钱的速度赶不上房价上涨。这是为什么还是有这么多客户愿意买期房,因为只需支付10%首付,尾款交房时再和贷款一起付。

2.  能凑够20%,但没看得上的二手房啊,各种不满意,开发商实力,户型,朝向,配套,距离等各种不满意。现在对于海外投资客的印花税附加税影响,及没有印花税补贴,基本都是有本地身份的购买者在买房,他们也早已比较过很长时间了,也跑断了腿,能凑合的已经买了,不能凑合的看上了这个优质项目,虽然不是现房,也只能等了。

关于二手房市场可以补充几句,即使能拿出20%首付,网上标价往往都是钓鱼价,和39万起及标题党一个作用,吸引你来关注,烘托人气,无可厚非吧,你卖房的时候不也希望如此嘛?但真正你满意的房子,很多人也满意,在最后拍卖的时候,就开始互相抬价,咬着后槽牙和赌徒一样红眼的拍卖不少购房者都参加过吧,成交价比起拍价高个10-20%都是常事。而且悉尼不比北京上海的2手房市场,很多区域供应量极其有限的,等待的时间成本也是不确定的,2手市场也是水涨船高,越来越贵,等下去大部分情况下只会更贵,越等越买不起的结果只会更令人无法接受。Realeste 和 Domain 都是本地人常用的搜房工具,每周三和周六去看房,很多买家应该经历过那种不甘心和麻木的看2手房及参与拍卖的过程吧。

B. 对于追求65万至100万的自住买家,Melrose Park以性价比及部分因素取胜。

这部分客户预算相对宽裕,对政府印花税补贴也不是非常看重。买Melrose Park的原因都是看重这个项目的某个或某几个因素。也可能是户型,也可能是朝向,有可能是面积,等等,因人而异。

篇幅有限,拿其中一套房间做示例,三房+study, 室内110平米,双阳台48平米,总价98万。98万的预算,在周边的麦考里,Eastwood,Rhodes 也就只能买个全新的2房,老旧的三房在建筑质量等其他方面又不如这个好。至于Meadowbank, Ryde, Ermington, Olympic Park, 也要做具体对比,才知道优劣。何况总共也只有6套三房,最贵的130万,现在悉尼公寓里2房是供应量最大的,3房是供应量最小的,想要买到合适的三房本身就很难,其他5套三房虽然总价高些,也各有特色和优点,所以这几套三房也是属于最先被秒的行列。

对于71.5万-88万的两房而言,平心而论自住客户是有些比较和选择的余地,因为90万以下的房源在Rhodes, WWP, Meadow Bank,Ryde, Epping, Eastwood 这些区域还是有一些中小开发商期房及二手房可供比较。除了价钱,新旧程度、户型以外,这部分客户也会看开发商实力、建筑质量、具体位置、商业配套、小区绿化、发展空间等因素,绝对有的一比。Melrose Park最大的优势在于,与其他地区各开发商各自为战不同,这整个6000套10年的规划社区,会是一个在商业配套和整个小区的整体规划方面做得最好的。有10年整体规划的小区,绝对比没有规划的要强。

真正的比较过现有房源的自住买家,尤其那些持币找了几个月甚至半年的自住买家,您自己看一下这户型,然后了解一下价格、面积、装修标准,你再说性价比好不好。Payce 是本土上市公司,在我售卖过的全部项目在做工质量和户型里稳稳前五跑不掉。看过实际现房项目的自己去比较一下,没做过比较就没有发言权。

至于说火车站,MelrosePark 离火车站是有2公里,不算远,也不算近。新规划的轻轨站就在小区内,小区内的Town Center和购物中心将于2022年建成。这恰恰是增值的理由和前景,而不是槽点。为了有限的荷包,这都可以忍的。

C. 对于投资买家,Melrose 前几期完全可以闭着眼睛买,只是你需要先于别的投资客了解这个项目

总共10年近25期的项目,前几期是可以闭着眼睛买的,因为至少这个阶段的开发商也非常愿意让投资者挣钱,胜过一切广告宣传。目前第一期已经开始动工,预计明年下旬就会交房。交房之后就有了实物及实际出售出租情况,届时如果不理想,开发商后面如何售卖呢?总共6000套房子,哪个傻子会因小失大呢?

这个项目的投资亮点实在太多,简单而言:1. 地标性项目,Melrose Park 的区名称已经和项目名称混为一谈,就好比整个Greensquare和Macquarie Park就是项目名称,试问悉尼有还有哪个项目有25万平米的整体开发规划,覆盖了整个Town的2/3以上的规模。2. 政府不遗余力地支持,集商业零售与工作机会,政府towncenter为一体,规划中的轻轨站就在Towncenter里,也专门修一座轻轨桥。

很多投资客投资不成功,往往是了解和明白得太晚,同时在投资的时候,掺杂了一些非理性因素,您会因为哪个银行漂亮就存在哪个银行嘛?喝头汤的机会往往都是在不经意中错过的,追涨杀跌也是成熟的投资人需要避免的模式,现在说Rhodes 投资前景好,是不是有些人云亦云,错过鱼身了。 这里面的水确实有点儿深,欢迎有诚意的投资客联系我,进行更深入的沟通交流,我一定告诉你如何买收益最大化。当然买投资房要看投资回报率,一个区不是所有的房子都会挣钱,正如一个区不是所有的房子都会赔钱,还有很多客户都是先赔后赚。这里面的诀窍,你听我说,信不信听后再判断。你赚到了,就是我赚到了,因为你会用赚到的钱再次找我买项目。

关于华人中介

为了迎合华人,现在悉尼稍有规模和名气的西人开发商和售房中介里都有华人销售,而大部分华人中介公司由于更了解华人市场和消费习惯,同时更注重消费者的配套服务,也已经茁壮成长起来,与那些已经成立时间更长,网点更多的本土西人中介相比,华人中介虽然从规模和知名度而言,还无法真正成为主流,但也有自己的竞争力和优势,也有一席之地,别忘了,华人毕竟是少数民族,参与西人发起的投票评比也不积极。成立于2009年的美沃集团,也是众多秉持诚信服务,客户至上的中介之一,公司近百人。迎合客户的需求远比创造客户的需求容易,所以美沃不会忽悠你们去偏远地区投资。

林子大了,啥鸟都有,良莠不齐也是正常,如果因此而上升到民族高度,开始歧视谩骂华人中介,这无疑是自我矮化和让人不耻的行为。至于说真正好的项目,不需要华人中介,这无疑是胡言乱语,恰恰相反吧,还没有啥真正好的项目不需要华人中介的,尤其现在贷款缩进和海外印花税附加税的影响下,不找财大气粗的华人买家,找谁呢?

这个项目从4月9人日开始收取EOI定金,截止到目前,客户非常踊跃,毕竟目前可以预订的房源非常有限,买不到合适的房子6000定金全退,但如果下定晚了,可是想买也没了。如果可以搬着小板凳排队的话,一定是人山人海的。 过来人告诉你:先下定,再了解!敲黑板划重点!

美沃置业金牌持牌顾问Keane Zhang

(长按下图扫码加微信,或电话联系:0497509316)

本科毕业于北京航空航天大学英语系,后获得UNSW市场营销硕士学位。在中国先后从事过大学英语教师,以及近20年的市场营销及投资理财方面工作,善于理性及财务分析,用数据及投资收益模型来说话,擅于根据客户的实际情况和偏好量身打造最佳投资方案,同时对于购房过程中的贷款,会计,法律程序也非常熟悉,能帮客户提供一站式无忧服务。

希曼也喜欢和客户讨论房产之外的兴趣爱好,例如炒股、电子游戏和钓鱼。对于悉尼现在的房产投资,他的见解是”买现在性价比最高及今后爆发力最强的房子”。处女座的严谨和负责使他深受资深投资客和成熟投资客的喜爱和推荐。

美沃置业金牌持牌顾问Lorna Liu

(长按下图扫码加微信,或电话联系:0402130052)

本科毕业于河南医学院,来悉尼后继续学医,后转战房地产行业,已在悉尼成功投资多套物业,希望通过个人多年投资经验帮到每一个人,如想了解如何由1裂变2,2裂变4,变6变8…像细胞分裂一样,详联系我吧~ 

喜欢沟通,具有亲和力,细心严谨,每次都当自己买房一样用心去挑选,所以客户都和她成了无话不说的朋友,纷纷介绍亲朋好友给她,客户都说Lorna靠谱细心服务周到,让客户高枕无忧从买房到贷款交房到出租到再次交易卖房,没有最好,只有更好!这是我的座右铭。

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最新评论(4)
luckyguy 2018-04-14 回复
85万买垃圾场的两房公寓 好吧 谁买我佩服谁心大 都是买未来?
ozlong 2018-04-14 回复
这么好的房你干嘛不自己多买几套呢?
GIG P 2018-04-13 回复
看来看去,就是说俩字,便宜。凑了这么多字就为了说这俩字....辛苦了。但其实,它也不就是只值这个价吗……
luckyguy 2018-04-14
八十五万两房公寓 便宜? 本来至少能买zetland的 结果很多华人被忽悠的买了垃圾区 还以为捡到宝了


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