与其围观吵架，不如尽职调查——三个关键点告诉你这房子该不该买 | 澳房闲话35

这是澳洲房产大全

第 626 篇原创文章

两周前，澳房大全平台上的一篇长文《我为什么很不推荐购买Melrose Park的公寓》刷爆了悉尼华人的朋友圈。之后几天，此文被不少微信公众号转载，身边转发的朋友更是不在少数。看来，这篇文章的主要观点是受到不少朋友的同意的。

当然，随后我也看到了一些公众号和房产号出声，为Melrose Park“平反”。一时间，两派观点是争论的不可开交。

有一些微信上的朋友也来咨询我对这个争论的看法和意见，我说我对该区域和项目的具体情况并不熟悉，所以无法给出直接的答案。

但借这个热点，我想可以谈一个更多人可以受益的话题，那就是一个项目到底值不值得投资，我们作为买家来说，最基本的思考方法和参考依据有哪些？

想清楚这个问题的答案，我看比单纯的思考某一个楼盘要不要买，更有价值。

√ 一、找正确的咨询对象 

如果有人给你明确的建议，说某一个项目是好还是不好，那你首先最好要想清楚给出建议的人，是否拥有中立客观的立场。

大部分人在投资房产，尤其是新房楼花时，下了定金后又会出现犹豫不决的状况，俗称Buyer’s remorse。

这种心情和心态本身其实非常好理解，要买房了嘛，毕竟是起码好几十万的投资，有些紧张是再正常不过。

但是，很多人此时去咨询自己的房产投资顾问，把自己心中的疑虑和疑惑全盘拖出…在我看来，这种咨询其实根本不是在解决你心中的疑惑，你只不过是又多给了房产销售一次说服你的机会。

我想，看到Melrose Park文章后，对是否要投资该地区产生疑惑的朋友一定不在少数。此时，如果你抱着疑问去咨询项目本身的代理销售，那你得到的答复一定是100个这篇文章的错误和漏洞，难道你还指望销售说，嗯，咱这盘的确不咋地，您还是去其他地方买房吧？！

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如果你考虑投资一个地区，那你最好做你自己的尽职调查。与其在微信上看各方互撕，你不如自己去到该区域，停下车来自己走一走到公交车站的距离，找几个当地居民问问上班高峰期出行的感受，找几家超市进去看看都是什么样的人在采购，最后，再假装租客给房产中介打几个租房咨询电话，看看房源数量，和讨价还价的余地有多少…

如果自己不在本地，或者实在没这个条件，你可以出钱咨询中立的专家，比如买家中介，比如独立的房产策略师。

天下没有免费的午餐，免费的咨询一定是通过另一种方式来实现盈利，有时候出一点钱，你能得到更对你有利的结果。

可惜，华人大部分还没有认识到专业服务重要性，有些人，该摔跟头的就让他去摔吧，摔几下以后就懂了。

√二、大型Master Plan项目的利弊

澳洲开发商现在越来越喜欢搞大型Master Plan项目，动不动来个7-8期，总开发时间10年以上什么的。悉尼的WWP，肉籽，包括此次出现争议的Melrose Park等，都属于该类别的项目。

一般来说，房产中介在销售时喜欢说，Master Plan项目，就得第一个进去，第一批进去的没有不赚钱的！

是的，话是没错，只不过我又想了，那按照这个逻辑，Master Plan项目的最后一期，应该没有中介愿意代理了吧？因为赚钱的不都应该是stage 1就冲进去的吗？不过，事实好像也不是这样啊，呵呵。

对于Master Plan项目来说，前几期的买家通常会赚比较多的确是不假的，因为一开始开发商为了吸引大家去一个从无到有的新社区，先给予优惠价格让第一批吃螃蟹的人尝些甜头，聚集人气，也是情有可原。

只不过，对于有意通过房产投资来实现一个投资组合的朋友们就要注意了，如果你其他收入方面并不高，纯粹希望靠房产的增值来实现再投资，那么master plan项目的前几期就不是合适你的选择。

原因同样简单，在整个项目全部销售完毕之前，不断涌现的新库存会挤压前期项目的升值空间。更别说如果整个区域除了你家的盘，还有其他新盘出现的话，那整体涨幅就会更慢。

（图文无关）

房地产和任何其他投资产品一样，说到底都逃不开供需关系的基本原理。而相对来说，Infill区域供应量有限的房产更值得需要短期增值的投资者考虑。

√三、必须考虑的机会成本

关于某一个项目值不值得买，归根到底看的是它的增值潜力如何。我们都知道房地产是长期投资，谁也没指望自己买的房子可以像股票一样，每天涨个10%。不过，在你考虑投资任何一个项目的时候，除了思考自己可以得到什么，最好也想想，这么做可能失去了什么。

选择即放弃，你选择了投资城市A，那就意味着你放弃了投资城市B，你选择了C项目，那就意味着你放弃了D项目（土豪请无视）。而如果选择了中短期来说增值速度较慢的房产，那么就意味着你从一开始就比别人输了一截。

一个投资人，如果在2012年花50万投资了了布里斯班的普通公寓，那按照当地市场平均增值幅度来说，现在这套房产的价格大约在56万，而如果2012年投资了悉尼，那么今天这套房产已经价值85万。所以，这位投资人在2012年选择布里斯班投资房产，而不选择悉尼的机会成本，大约是30万。

所以，管你是什么Melrose Park，Macquarie Park，Edmondson Park，甭管什么来头的Park，如果不具备短期增值的潜力，投资机会成本太大的话，那就一律不应该考虑。

一切不考虑机会成本就告诉你房子会涨的说法，就和不以结婚为目标的谈恋爱一样，都可以看成是一种耍流氓行为。

我个人最烦那些拿什么20年前的房价和今天的来对比，然后再暗示一下现在不买，20年后的房价得是多高，还没买的你会是什么“下场”这样的推销方法。20年后，垃圾回收的单位价格也都翻倍了，更何况是房产？

今天的文章就是这样，感谢阅读。