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楼花交割时间变数大,你的贷款该如何配合 I 财神专栏101

2018-05-15 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第 636 篇原创文章

在正文开始前我们先读一下这两个案例:


案例一

林女士,海外人士,2016年在悉尼Waterloo购买的两房两卫楼花,原计划2018年4月份交楼,今年2月份,林女士已经拿到了汇丰银行的贷款全批,就等成交。但由于发展商将工期拖至6月,林女士的贷款合同过期作废,正好赶上4月底汇丰政策调整,不得匆忙转向基金融资。

案例二

王先生,澳洲公民,澳洲本地收入,原计划计划今年5月底交楼,已经提前拿下了银行贷款预批;然而发展商在4月中旬突然Call settlement,并且限期在两周之内成交。由于王先生申请的银行必须等到occupation certificate才能出贷款合同,在加上更新最近的收入材料,最后的成交时间比限定日期晚了4天,被开发商罚息1千多澳币。

从以上案例可以看出,Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键,一旦出现疏忽,延期成交的概率就会大大增加。并且由于楼花成交时具有一定的不确定性,即便是提早准备也有可能存在一些变数。

众所周知,二手房在付完定金后有6-8周成交准备期,所以在二手房的交易中,买房时起基本可以锁定具体成交日期。但是楼花只要开发商Call Settlement, 那么留给客户的时间只有2到3周。

从今年4月起,楼花开始进入交割旺季,针对楼花的特性, 财神建议,一定要做到以下5点,尽量避免延期成交。

>>>>1 勤沟通

(律师,发展商,中介,贷款经纪人或者银行)

大量实例说明,很多客人买了楼花后基本就不闻不问,这是引发交楼疏漏最主要的原因。投资是个人行为,每一步骤都需要业主积极参与,千万不可把希望寄托到任何人身上,就算是律师也要到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。

有些客人由于种种原因,三个月准备贷款周期太短,所以业主应该在预计交房日期前1年,8个月,6个月,3个月,1个月等时段,主动联系律师,发展商已经中介确保得知大概成交日期。

>>>>2 至少半年准备贷款申请材料

置业者无论自身条件如何,一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估,准备自己的财务计划,例如查看自己是否存在不良信用记录,已有债务过多,收入是否满足银行需求等。

>>>>3 做好应急预案

楼花成交前,一定做好融资备选预案,尤其是海外投资者,千万不能指望一家金融机构,一旦政策发生改变,再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。

对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者,最好也备选一家银行做为备选,因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。

>>>>4 估价时间的把握

大部分银行都会派估价师实地估价,等估价结束后转成全批并出贷款合同,业主在成交2个月前要留意自己的邮箱,第一时间获知发展商估价联系方式。

有些大银行可以选择根据整本合同已经户型图进行估价,我建议业主在成交楼花时选择这类银行。

>>>>5 留出备用资金

目前悉尼有些区域被银行划入高密度区,根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%,所以业主也许在估价结束后被银行要求首付提升至30%,也就意味着业主要筹集额外资金成交。

因此,在贷款前要要确认所在区域的贷款政策,避免最后一刻更换银行。

今天的文章就是这样,感谢阅读,下期见!

关键词: 楼花房产贷款
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