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布里斯班

美国大财团是怎样投资房地产的?(图)

7天前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

在中国玩过股票的朋友都听说过“散户”这个名词,明意上指的是一群个人投资者,金额投入有限,所有投资买卖与分析都靠自己来完成。暗地里,散户被指是一群不经大脑思考,跟风瞎买瞎卖的愚蠢投资者。他们总是亏损,在信息把握上总是慢别人慢一拍。散户的反义词就是机构, 指的那些资金大,信息来源广,团队操作分工明确的投资团体。股市里所谓跟庄,其实就是跟着这些机构团体一起投资,坐收渔翁之利。

在澳洲地产行业里,投资者几乎都是散户,很少有机构投资者买入居民住宅进行投资,绝大部分都是投资商业地产,如办公室,商铺,酒吧,购物中心等等。因为大机构投资的地产,必须具备很高的租金回报。

这里面的原因有两个,

第一,就是机构的借贷成本要比普通人自己去申请的住宅贷款利息高。因为属于商业贷款,而基金每年还要有很高固定成本支出,如审计,人工,房租,IT系统等, 投资居民住宅就只能每年倒贴钱。这贴钱的额度可能拿未来的房价增长也无法填补这个持续的漏洞。

第二,机构是用公司名义持有房产,拿不到像个人名义那样的税务减免,如增值税减免,首次置业印花税减免, refinance也不像我们那样容易。

美国有着和澳洲不一样的税务结构,在美国个人买房有资本增值的免税优势(个人25万,夫妻50万), 但是你如果投资多套房产,公司反而是最好的模式。公司很多的支出可以抵税,公司起到了资产保护的作用,任何的赔偿要求只能是公司内部财产,牵扯不到法人私人财产。美国很多银行提供给公司的贷款--在购买整栋大楼时,只要大楼的租金足够高,银行可以直接按租金收入借贷房价比例80%的贷款。而租金回报正是美国的优势,美国的公寓租金回报平均在5%-7%,二线城市可以找到高达10%-15%租金回报的大楼,租金回报足够消化掉公司的开销,美国独特的税务结构和金融土壤就孕育了美国居民住宅地产基金的生存环境。

所以借鉴机构的投资方法就只能用美国的案例而不是澳洲,万邦君今天就来找出三个美国居民住宅地产投资基金,我们一起分析它们的手法,看看对我们澳洲的个人投资者有什么帮助,机构投资的眼光和我们有什么不一样。

我们选出的三个基金,两个是澳洲本土上市的基金,一个是美国大富豪Grant Cardone自己成立的私募基金。我不建议大家去买任何的地产基金,但是我们可以学习借鉴他们的手法,毕竟有人已经把买房改成一门高度科学的流水线程序和建立分工明确的团队。

01,US Masters Residential Property Fund

我们谈的第一个基金名字叫US Masters Residential Property Fund, 它们成立于2011年,是澳洲上市最大的美国居民住宅地产基金, 目前资产拥有655个独立别墅,16栋独立的公寓楼。

这里解释一下,美国公寓楼有两种不同的产权,一种是普通公寓(condo)可以拿出来单独买卖,另一种像是酒店式公寓(multifamily apartment),内部装潢设施和普通公寓无异,但买和卖都要整栋楼的买卖,一栋楼几十套公寓就一个地契,而这种就是基金投资的产品。因为在美国租客占人口比例68%,要知道整个澳洲租客群体只占人口比例30%,所以很多富人包括富爸爸罗伯特,都很喜欢买multifamily 公寓收租。

这个基金的投资理念可以分为三条,

第一,长期持有纽约房产,只买纽约和附近郊区的房产,这条可以理解,毕竟是美国最多人口的城市,最大经济产量城市,房价也一直是美国的龙头。 

第二,低价买入一些具备改建潜力的房产,通过装修来提升房屋的价值和租金回报。

第三,用最佳的房产出租管理模式,确保房屋能有持续稳定租金回报。

下图是他们的投资组合

根据网上的资料,符合他们入手的房产必须满足以下几点标准,我感觉更像解释为何纽约是他们唯一的投资地点:

1. 地区有良好的经济发展,像纽约的GDP和整个澳洲一样多。

2.  供需矛盾严重,当地有旺盛的租赁需求,但极少的新房供给。

3, 能有机会买到低于或等于重建费用的房产,例如保修公司说再修一个质量和装修差不多的房子要花费40万,但屋主35万就卖。

4.  当地人口密度高,房子所针对租客群体集中在那里生活。

5. 一个持续有人口流入和增加的区域,而不是过气的或曾经兴望的老城区

6. 良好的交通,公共交通必须在一小时内可以抵达市中心曼哈顿。

下面我们看一下他们投资组合里的一个房子

这个是他们持有的一套物业,因为房子有超过两百年的楼龄,户型陈旧,他们做了一个结构翻新,增加三个卧室和主卧内的一个卫生间,户型被重新设计。这套房子在纽约的Harlem。 我看了一下他们给出的几个持有物业的地址,基本都在Harlem和Jersey city,有意思的是根据我的调查,这两个区都不是什么好区,虽然离曼哈顿尽在咫尺,房价和房租相对便宜,但这里的名声一贯是黑人多,鱼龙混杂,有点像Marrickville(越南区),Surry hill,Hillsadale, 方便是方便但是有点乱。

02,US residential fund

这个基金目前处于转型阶段,正在抛售手里的别墅买入北卡来罗纳州整栋公寓大楼。从早期的宣传资料来看,他们购买房地产的地区主要在俄亥俄州,德克萨斯州和佐治亚州的城市,这些州的特点是人口总量和经济总量都是美国前十的州。其中佐治亚和德克萨斯的人口,就业与经济增长超过了美国各州的平均值。目前市面很多基金都主投佐治亚州和德克萨斯州,除了人口和经济外,房价相对也便宜,如德州和纽约经济产量持平,但房价只有纽约1/10.

这个基金在2015年总共持有了140套别墅,价值接近1600万,每年租金回报216万美金,租金回报率大概在7.4%左右。

这个基金后来进行了一系列去杠杆行动,卖房还清贷款,改投其它类型物业,他们成功售出了手里佐治亚州和德克萨斯的物业。因为亚特兰大,达拉斯和休斯顿的都市区从经济还是人口角度来讲都是名列美国前茅,他们能出手一点都不奇怪,基金手里一直想出手却苦于无法已好价格出手的房产都在克利夫兰,一座衰弱的工业城市,洛克菲勒的标准石油总部以前就在这里,这座城市人口从1948年的91万以来就一直减少,直到今天的39万(市区人口),这座城市的河对面就是底特律。

红色圆点是他们房子的所在地点,基本来说这个基金是属于城乡结合部玩家,所有的房子都在整个城市行政区域的边缘地带

在这个基金的网站上,他们没有很具体讲他们的投资策略,他们和上一个只投纽约的基金共同点是他们也很喜欢做装修,除此以外以上是我的一些主观分析

在过去的20年来看,亚特兰大的房价在07年达到了中价位22万左右最高点,随后在10年跌到了中价位13万美金的最低点,总共跌幅接近40%,但是最惨的不是市区的房子而是城乡结合部的房子

这套别墅是他们曾持有,装修并售出的一套物业,从下图的价格历史来看,这栋别墅在2004年就卖到了18万6, 金融危机后被腰斩,直接以跌幅高达63%的价格成交,在我查的几个当地销售记录后,我得出的结论是城乡结合部的跌幅远远超过市区的平均值,而市场恢复后,那反弹的力度一定是最大的。

而这个基金就是在这些超跌区域买入房产,装修,持有一段时间然后出售,4年近70%的回报,相对来说还算不错。基金现在的主攻方向在北卡罗莱纳,从人口和经济上来说也是一个排名前十五的州

基金花了2800万澳币买了17000平米占地面积,总共240套公寓的小区用来收租。目前他们商业贷款只需支付3.85%的利息,目前大楼整体租金回报在 8.4%, 小区空租率在5%左右。

他们购买大楼的地区是北卡来罗纳前首府,在附近40公里范围临近三所小城市,这个三角范围内有四间大学,两间大医院,一个国际机场,当地收入高于美国平均值(51000 vs 50000) ,空置率则低于美国平均值(5% vs7%),而当地新房供给不多。

03, cardone capital

Grant cardone 是美国很成功的一个商人,他早年是汽车行的销售员,6年做到了全国汽车销售的前几名,随后他利用自己销售的经验和学习到的知识,成立了自己的销售培训公司。他有一个习惯就是永远把40%的收入存起来用于投资,一开始只是一个副业,现在房地产投资已经逐步成为他的主营业务

Cardone capital 也已经从完全用cardone个人财富做首付买房,逐渐转变为从散户手里众筹来募集资金。一般是给每年6%保本回报,剩下的利润按65/35来分配。目前基金总共持有4000套公寓,主要投资地区在佛罗里达州,这不但因为cardone 本人住在迈阿密有主场优势,佛罗里达经济和人口成长均可到全美前十,很多老人喜欢这里的阳光和海水,就像澳洲的黄金海岸吸引退休人士一样,很多美国人选择退休后卖掉房子,来这里度过余生,这些人也是我们常说baby boomer(1946-1964年间出生人士)。

Cardone也有自己的地产投资原则,首先他从来没有抱着未来地产会升值多少期待会购入整栋大楼(这个可以理解,美国房价平均每年升值只有4%左右),他会分析这栋大楼租金回报,尤其是在像2008年经济最不好的年份,这里租金和入住率到底如何,这样他可以知道整个投资最坏的结果是怎样。

第二, 他买的大楼所在地区一定要很长时间没有新房的供给,当地新房重建的费用要高过旧房很多。用他的话说,当我看见吊车和很多工地开工的时候,我就该撤退了。

Cardone前几个主要集中在佛罗里达南部一带

这一带即是富人区,也是度假胜地,还有质量优质的学校,离迈阿密三个小时车程,有点像迈阿密的Wollongong那种感觉。很多人老人会晚年把家安置于此。

除了供需矛盾是选址的核心,cardone也喜欢装修, 但他称之为value add,首先用他的话说,游泳池是无法提升你的租金回报的,但整洁靓丽的厨房,地板和浴室可以。在房子外面提供更好垃圾回收服务和提供更多的停车位。他喜欢买在租金和价格差距极大的地方,这个意思是这个区既有贵的高达3百万的房子,也有便宜到90万的房子,既有租到3000元一周的房子,也有租金800元一周的房子。你选一个中间值的房子,你通过一系列的value add人为的增加房产的价值。

他对value add定义比较广泛,不止是装修这么狭意,只要他的贷款额度增大,他会和银行谈判一个更好的利息,因为贷款额大了。在同一个地区买房子,他会和当地管理公司要一个更好管理费,因为给你管房子多了,还都在附近。这些他认为都是value add。

在文章结尾总结一下就是,在人口与经济增长的城市,我们要找那些供需矛盾严重的板块,买入, add value, 然后持有。

关键词: 美团投资房地产
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