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布里斯班

会买房子不等于会投资(组图)

2018-07-10 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

会买房子不等于会投资

买房和投资是两码事。 What ? 万邦君你到底在说什么,一个会买房子的人怎么不会投资呢?先别急,听我慢慢解释给你听。

为什么会买房子不等于会投资呢?

那是因为买房和投资是两码事,会买房代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件,例如你知道如何为房子挑选一个最棒的区域,如校区,海滩,购物中心和交通等等,你也懂得优质房子内在所要具备的条件,如户型,朝向,室内装潢和加建可能性。但投资是完全另外一码事,一个成功的房地产投资者也懂房子,但不一定懂那么多,投资讲究的不是买最好的房子,而是通过简单的计算来判断,怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益,最小的风险。会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别,都是开车,司机也可以飚车,但还是和赛车手有着天壤之别,因为赛车是为了速度构架了整个生态系统,如赛车,赛服,仪器和赛道。如果你有点混乱,别着急,让我用一个假设的例子来说明一下:

房子A

房子B

高大上社区,名校林立,离市区近,好房子,好地点,说出去有面子

垃圾社区,少数民族社区,名声不好,硬件齐全,火车大站,购物中心,50分钟到市区,没海滩,没大学,说住那很丢脸

房价:

150万澳币

60万澳币

租金回报:

2.5%

4%

年增长

回报:

8%

7%

贷款利息:

5%

5%

平均扣款后每月支出( 贷款利息-租金/12):

$1875

0

首付(20%+印花税和杂费):

37万

14万5千

土地税年支出:

$2736( 假设土地价值80万-62万9免税额度×1.6%)

地的价值少于62万9,土地价值约为33万

房子平时杂费(租金的20%):

每月500

每月400

每月支出:

$2603

$400

10年后房子的复利回报: 

房子A  8%

房子B  7%

8%

大约333万澳币,收益为333万-157万(包含印花税)万=176万

176万-10年减去利息和持有成本支出(2603×12×10)=136万3600元

7%

大约为120万5千,收益为120万5千-62万=58万5千

58万 5千-10年所有利息持有成本支出(400×12×10)=53万7千元

请问看到以上这些结果,您投资会如何选择? 别激动,先别急说买房就要买好区的房子,有些好区涨的会比烂区高,有的则未必。这幅图只是说明一个道理,那就是升值大于租金,两套房子B加在一起的投资回报在10年后都没有房子A高,就是因为房子B年增值7%,房子A年增值8%,所以累积下来每年多1%的升值,在复利作用下就差了很多。

那么专业投资人一定会选房子A而不是B?那么投资富人区也一定大于贫民地段吗?答案是否认的,这取决于三点。

01

第一,谁也不是王健林,每个人每月所能承受的支出和月供是有限的,假设说你每月能拿出来补贴房贷的金额是3000元,那绝不应该买房子A,因为按照这种承受能力, 房子A每月支出2603元,这样你最多就能买一套。但是如果您能放下偏见买房子B,按照 房子B 每月400的支出你都可以买7套了,那7套房子B的收益绝对比一套房子A的收益要好。

02

第二,你的首付有多少, 如果你有45万左右的资金,你当然要买房子B,因为你可以买3套,3套的收益肯定大于只买一套房子A.

03

第三,风险控制,万一利息涨了,我的收入有变,如果我买的是两套房子B,我可以卖一套,留一套,买房子A的话就要全部出手了

下一步投资者要在以上三点的基础上,要学会优化每一个选项,例如利息支出是5%,那我可不可以把利息将到4%呢? 房子首付是20%,我能不能借到90%呢?例如我们刚才说你首付只有45万,买完房子A后,还剩8万,那如果我能够想办法把买房子B的贷款借到95%,那是不是我的整体收益率有提升呢?如果我买的房子的后院可以建祖母屋(Garnny Flat), 那我是不是可以增加收入,降低支出,同时提升房屋价值。

会买房子不代表会投资,因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款,首付,租金,选筹,加建等多个环节去优化自己的收益和风险比例。我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你,你还觉得是对的。之前我就听别人说过地产投资行业是非常好混的行业,只要你包装好,树立好形象,高举价值投资买富人区,屌丝会排队给你送钱,没人会认为你是错的。我也曾经开玩笑和我同事讲过,如果我去当投资顾问或者是地产讲师,我一定高举买好地段,专门推荐悉尼东区和下北的房子,因为跌也跌不了多少,涨么又很迷惑人。例如如果我推荐200万的房子一年涨10万,很多人就会觉得我是大师,但是他们从来不会算10万对于一个200万的房子只是涨了房价的5%,这个实际跑输了市场的平均值。

买房像找女友,漂亮身材好就行,投资如娶老婆,全面和多维度背景调查,女友的家庭成员你要考虑分析,还要考虑自身条件是否匹配。


关键词: 买房投资地产
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最新评论(1)
ggmm 2018-07-10 回复
房价好的时候 都是王建林。 谁也说不准。风险与利益同在


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