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三年一轮回,楼市大反转!

2018-10-26 来源: KVB昆仑国际 原文链接 评论0条

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不久前,房地产行业传统的“金九银十”迎来了冷淡开场。根据国家统计局发布的9月份统计数据,15个热点城市中,4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%,北京房价持平,上海和深圳分别下降了0.1%和0.2%。

二线城市楼市环比也出现小幅下跌,包括在2016 年活跃的南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等城市的房地产市场,在9月份均有所降温。三线城市则呈现分化态势,部分城市成交继续上升。

降价以及由此引发的维权成为这1个月来数见不鲜的话题,上海浦东惠南碧桂园南郡项目因为降价被业主维权,江西上饶碧桂园1万/平米精装修,降到7000元/平米毛坯,引起业主维权,还打砸了售楼处。厦门的万科白鹭郡售楼处,也因为降价近一半,遭遇老业主上门维权。

这些现象宿命般得出现在中国房地产行业近10年的历史中!

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从2008年开始,每逢楼市出现下行趋势时,围攻售楼处就是准时上演的戏码,这些维权全部集中发生在2008年、2011年、2012年和2014年,这几年刚好就是房地产行业周期中最困难的几年,经济危机、库存积压、销量下滑,开发商债台高筑,急需打折促销回笼资金。只要新推房源降价出售,就遭到老业主的维权示威。

经济学家吴敬琏在不久前的论坛上表示:“我们把过去的模式形容为一种翘翘板式的经济运行状态,也就是说主要是靠大量的投资去拉动经济增长,而大量的投资又造成了杠杆率的过高,造成了系统性风险出现的危险。在这种情况之下,宏观经济政策就很难处理,你要降杠杆,增长率就下去了。要保持一定的增长率,杠杆就上去了,系统性风险的危险就增大。”

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除了在资金面上对房企进行限制,各式各样的调控政策也如同符咒一般贴在开发商的身上,让房地产这艘狂奔的列车不得不把速度降下来。

按照中原地产统计,2018年1-7月份,全国楼市调控达260次。孙宏斌对于此次调控表示,“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象,且不断加码的调控政策,正改变市场预期。”

今后一段时间房地产政策必然是稳定预期、打击投资炒作为主,但并不会消灭需求。新增补丁政策主要分为两个方面:需求端打击投机炒作,供应端整顿违规行为。

就在10月19日,广州市住建委发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

随后在10月22日,住建部为加强在住房城乡建设领域的社会信用体系建设,不仅会出台相关规则,还将101种行为列入失信联合惩戒黑名单。

于是,我们看到,在近两年飞速跃进的房企纷纷开始谋求新的战略方向。在2017年度股东大会上,郁亮就明确表示,“要把地产这几个字都拿掉,改做美好生活的服务商”。

一向能言善辩的孙宏斌也常把“安全”、“谨慎”等词挂在嘴边,如今手握2.31亿平米土地储备的融创正在寻求新的增长点,文旅产业将是融创的下一个目标。

但截至2018年8月末,三四线城市商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平,促进三四线城市去库存的最大“功臣”货币化安置即将完成历史使命,三四线城市的危机也逐渐显现。新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示,2020年之后,如果政策对三四线城市开始从严,则可能造成断崖式的下滑。

当下,楼市长期平稳下行几乎成为了开发商们的共识,而且比以前任何一次周期性调整都会漫长。这个行业真正进入了冬天模式,而高负债率、激进投资的企业,面前可能是深渊。

关键词: 楼市房价房地产
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