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说信贷放松怕是你想多了,这波房价泡沫还没挤完呢

2018-11-20 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

悉尼最近一个月的清空率已经连续降至40%左右,房价也是一降再降,很多区域的房价已经回归至2015年左右的水平。

在这房价波动的两年里,金融监管机构始终是众人口诛笔伐的对象,这一个星期里由于澳洲财长的呼吁,很多媒体又开始展开无限的遐想,很多文章开始预测澳洲的信贷政策有放松的迹象,2019年房产市场将会回暖。

那么,信贷政策真的会”放松“吗?

答案一定是否定的。

APRA(澳洲银监局)这两年对银行的政策施压主要从Responsible lending(责任贷款)入手,简单的说,就是督促银行有义务去审核并将钱发给有能力还款的客户。

银行如何确定客户有能力呢?

只能通过真实的收入、日常花销、债务情况等方面仔细核实之后,才能确定客户具有贷款可负担能力,所以APRA的要求在“理”上并不过分,如果在这些方面都“松”,那么整个金融秩序会更加混乱。

为何这次的政策收紧对房价造成了这么大的冲击?

我个人认为,主因就是大家对以前的政策“松”习惯了,几年前房产市场流传这样一个段子:“买房不看房价,只看首付。” 

意思就是,买房首付款只要够20%,想贷多少钱都有办法,最终导致全民买房,哄抬房价,房产泡沫迅速累积。

举个例子

一个三口之家,要买一套房产自住,在没有其它任何负债(如车贷,投资房贷等)情况下:

  • 买一套100万的房产,如贷款80%,也就是贷款为80万,夫妻二人的收入需达到14万左右;

  • 买150万的房产,同样贷款80%,也就是120万,夫妻二人的收入需要达到20万左右;

  • 如果是200万的房产,贷款80%,就是160万,夫妻二人的收入,则需要达到25万左右。

以上计算是基于没有任何负债的情况,如果有负债,那么家庭收入则需要比列举的数字更高。

大家回想一下,在市场2015-2016年市场疯狂的时期,Chatswood、Burwood、 Golden、Eastwood、Epping 等区域的价格都成什么样子了,就连西北的Castle Hill 价格都在180多万左右,再对照例子中给出的工资要求,有多少人可以达到这样的工资?

只是当时贷款对每个人来说都不是难事,你能贷款他也能贷款,最后能拼的只能是价格,造成房产泡沫现象。

说信贷放松怕是你想多了,这波房价泡沫还没挤完呢 - 1

如今,银行对贷款申请人收入的真实性、债务的具体情况,以及日常花销等方方面面加紧核查力度之后,购房者拼的不光是钱了,拼的是综合实力,这也让很多区域的房价露出本来的价值。

所以我认为,悉尼的房价并没有降,只是去掉了之前累积的一层泡沫而已。

信贷政策会放松么?

虽然APRA对银行贷款部分审查将会在明年2月份出示结果,仿佛严打已经告一段落,但是这并不能证明银行的信贷政策将会放松。

银行经历这样一次洗礼之后,在未来的两年至三年之内,贷款政策基本会维持现有的态势。

说信贷放松怕是你想多了,这波房价泡沫还没挤完呢 - 2

对于2015年之后拥有多套物业组合的投资者来说,由于转贷的困境,只还利息到期,导致持有成本的增加,在明年出售房产的几率会更大一些,因此房屋供应量将会持续增加,房价的泡沫会持续消减。

而作为首次置业者,或者小房换大房的置业者,明年简直就是充满机会的年份,银行刚刚替你把泡沫扫清之后,留下的就是最真实的价格。

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