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布里斯班

澳洲楼市大变脸,两年前买的楼花到底还要不要成交?

13天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论5条

随着圣诞假期越来越近,澳洲天气也越来越热了,不过对于房地产市场来说,则正好相反,每年到了这个时期,就意味着楼市即将凉凉了,而2018的楼市,比以往时间凉的要彻底一些。

几天前的澳洲金融评论出了一篇文章,又是很惊悚的标题——悉尼楼市从高峰期已下降了9.5%。文章中更是毫不留情的提到,此轮下跌的幅度,可能将会是悉尼楼市历史上最大的一波。

以前,我们的文章更多的是教大家如何在房市中赚钱,按照现在房市的情况,看来得换换口味,多谈谈如何止损的问题。

之所以想到这个话题,也是因为最近有不少朋友都来问我,说前两年买的房子快要成交了,但现在楼市成了这个鸟样,不知道是否还要继续成交自己的房产。

要知道,放弃10%的买房首付,对很多人来说是一个艰难的抉择,这毕竟意味着一笔至少几万澳元的投资打了水漂,但即便是如此,也不能打消个别投资者脑中的这个念头,可见如今的楼市之“惨状”。

根据我的观察,投资者之所以会有不成交房产想法的原因,无非主要有以下几个:


1.     个人财务状况发生变化,无法成交房产

2.     无法取得贷款

3.     购买房屋估价出现(严重)低估

4.     购买区域房市出现下滑

那么,今天就挨个儿来分析一下:

1

个人财务状况发生变化,无法成交房产

购买楼花,尤其是建筑周期时间较长的高层公寓买家,最容易产生这样的情况,由于建造期拖的太长,买家的个人情况发生变化是难免的事。

比如说,有国内买家看现在澳洲房市不景气,就考虑不如拿成交这里房产的钱,给孩子在国内买学区房。对于这样的买家,只要心里想好了放弃10%,那是您自己的决定,无可厚非。

不过更多的人,其实是自己心态发生改变,是对房产市场看法不同了。

对于有能力成交房产,但却纠结于要不要做努力去成交的买家,我建议找专业的行业人员对自己所投资的项目做一个全面的分析,再做出判断。

因为澳洲的“垃圾级投资房”真的很多,而中国人可以说买了其中的相当一部分,但也有一些房产的本质情况其实并不差,长期来说是值得持有的,因此要学会甄别。

2

无法取得贷款

银行银根的收紧,无疑是造成当前楼市现状的最主要原因,这也造成了许多买家在贷款时遇到困难,导致不少人无奈失去10%。

澳房大全作者悉尼财神和我交流时说过,他发现许多贷款出现问题的买家,最大疏忽其实是出在“自身的重视程度不够”,说白了,就是没当回事。

相反的,对于真正把交房这件事当件大事要事来做的买家,会提前至少半年开始做准备,找银行和broker咨询,提交资料非常及时,有变化及时与贷款经理人沟通,最后,基本上都能找到合适自己的融资途径。

毕竟,就算是四大银行不给贷款的海外买家,如今可以选择的基金产品也有好多家,利率相对于两年前刚刚贷款风波出现时也已经大幅下降。

因此,如果你还以无法取得贷款作为自己不能成交房产的理由,那么我认为,很有可能在你的潜意识里,并不想成交这套房产。

3

购买房屋估价出现(严重)低估

房屋估价出现低估的原因大概有两种:

第一种,是你的确买到了烂房子;

而另一种,则是区域市场的表现对估价造成的影响。

你或许听说过银行贷款的黑名单,就是对个别供应量过多的区域拒绝借贷的政策。但你是否知道,在一些金融机构内部,还有一份黑名单是属于开发商的。

在悉尼,有一些中东开发商的名字就是这些黑名单上的常客。一听到×××开发商的名字,那不管房子造在哪里,可能都会对估价结果造成不利的影响,更严重的,金融机构会拒绝为该项目的买家提供贷款。

如果你有看Google上开发商Review的习惯,那么有些买家的留言可以说是血的教训,非常你在购房前值得阅读,这里就截取几个供大家欣赏:


如今市场上,要是买到了这种渣开发商的房子,那么不成交,将是你的上上策。

4

区域房市出现下滑

还有些时候,开发商是好的,项目质量是好的,甚至连View也是带水景的,但可惜location不对,前面的这些利好就都打水漂了。

如果不幸买到这样的区,估价又出现了大幅的低估,那么我建议资金有限的买家不要犹豫,直接放弃10%是最好的结果。

比如,布里斯班的Hamilton ,就是这样一个比较奇葩的区。 从地理位置上来说,这里在CBD和机场两大就业中心之间,自然环境也比较优美,水景房到处都是。

从自住角度来说,或许这里会有不少人选择,但如果在这里买了投资房,那就是完全另一番光景。


这是因为,Hamilton从地理位置和环境上来说并不差,但土地“无限量”供应使得房价长期低迷。

我在RP Data上将Hamilton这个区过去两个月(10-11月)的所有公寓交易记录看了一下,并整理成了以下表格:


从表格上可以看到,除了第三行这套2房公寓在过去14年内有25%的增值以外,从相对最早可以查到的交易记录来看,其他房产全部出现了下跌,其中第一套位于Hercules Street的公寓在14年间几经易手,但交易价格却是一跌再跌。

而唯一出现价格上涨的公寓,也并非目前大部分买家在近几年购买的高层公寓,而是一套位于仅有11户,建造于1970年代的老公寓楼,其中绝大多数都是自住者,并且拥有绝对的一线水景。剩余的几套交易记录,则全部来自于过去10年内建造的高密度公寓。


上月出售的这套61 hillside crescent公寓房间及阳台实景


综上,我们谈了在目前楼市现状下,将要成交房产的买家所面临的四大困局和分析。总的来说,澳洲物业的水平参差不齐,在投资者资金有限的情况下,你需要:

学会合理化自己的资产组合,把既占据贷款能力、又无法看到增值可能的房产清理出自己的资产组合;

同时,学会区分哪些是被市场低谷蒙蔽的优质房源,哪些是从根子里粗制滥造的“垃圾房”,这是大家合理布局的关键。

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最新评论(5)
555-0100 13天前 回复
目前看来无论怎样都不要成交,现在看起码还得跌2年,不成交拿着剩下的尾款随便找个基金公司一年就有10%回本 第二年印花税回来还有的赚
土澳居民 13天前 回复
请问一下,当本地人因为买楼花交了10%,现在房子评估低了15%,银行也只能借这个评估价位的七成给你,没有多余的钱去成交房子,而放弃,开发商能同意吗?
土澳居民 12天前
开发商很强硬说要你成交呢?不成交10%是没有的,我是问有没有手尾的麻烦
我们h好 13天前
当然可以,10%首付就没有了啊,房子重新卖
rachel6lhy 12天前 回复
Hamilton 新公寓多,成交价贵,租金也贵,关键物管也不便宜。自住就算了,反正都要住,投资的话,入手价格高持有成本高,租金高也不一定容易租出去。最好出租的是400以内的老房子,一挂牌就租出去了,第二天就not available 了。相比500-800的两房公寓简直好太多,公寓有价无市已经是常态……


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