打响楼市松绑第一枪？这个城市取消限售，意味着什么？

12月18日，山东省菏泽市政府出台楼市新政，宣布取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让的措施，此举被解读为全国楼市调控放松的“第一枪”。

19日早盘，A股地产板块全线飘红，鲁商置业涨停，荣安地产涨近8%，亚太实业涨5.5%，卧龙地产涨近5%。中午收盘时中信房地产指数涨0.67%，位居行业指数涨幅榜首。

菏泽取消限售，意欲怂恿炒房？全国调控松动，将从这座人口净流出超百万的四线城市开始？其他城市会不会加入调控松绑的队伍？

01

发生了什么?

山东菏泽取消限售

12月18日，山东省菏泽市政府出台楼市新政，宣布取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让的措施。

2017年11月，当地政府要求，本地居民所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

菏泽市这座四线城市新房限售政策的取消，被解读为全国楼市调控放松的“第一枪”。19日早盘，A股地产板块全线飘红，鲁商置业涨停，荣安地产涨近8%，亚太实业涨5.5%，卧龙地产涨近5%。

华尔街见闻从山东省住建厅房产处获悉，省厅今早刚刚得知菏泽住建局发布了取消限售政策的文件，此文件没有报备省厅，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读，菏泽住建局下午或作出回应，对于菏泽住建局出台此文件是否有违规的地方，省厅表示不好说。

目前来看，不排除限售政策出现反复的可能。

02

背景是什么？

人口流出严重、房价算不上高

菏泽市不在国家统计局70城房价月度统计的范围内，也没有启动对非本地户籍居民的商品房限购措施。

2016年下半年以来这一轮房地产调整周期中，菏泽这样的四线城市可以说是“法外之地”。

菏泽属于人口净流出最严重的城市之一。根据2017年人口统计数据，全年净流出153万，全国第11，山东省第一。

目前，菏泽的房价水平即使在三四线城市也算不上高。根据房天下菏泽站统计，2016、2017和2018年截至目前，当地二手房均价分别是每平方米4588元、5733元和6177元。

在山东省，与济南、青岛、烟台对比，菏泽市的房价也属于相对低位。

在菏泽市内，近两年的新房价格明显低于二手房价格，理论上价格倒挂行情使得市场存在套利空间，这是2017年底菏泽针对新房转售出台限制性政策的背景。

03

有什么变化？

棚改货币化收紧，开发商预售困难

菏泽楼市的主要购买力来自棚改拆迁。

事实上，这次取消新房限售的政府文件，主要篇幅强调了征地和棚改项目的重要性和紧迫性。基于2018年8月住建部因地制宜推进棚改的政策大方向，菏泽作为四线城市的代表，其棚改确实出现了一些变化。

一方面，菏泽楼市新政要求加快安置房建设进度，这是棚改货币化安置收紧的后续影响。

通知中要求，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。

另一方面，菏泽楼市新政的最后一条提出，对实力强、信誉好的企业不再进行商品房预售资金监管。

通知明确，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取。通知还提出，主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30％。

当地楼市新政的一头一尾，先是明确了棚改实物安置的大方向，再是为开发商投资拿地提供资金周转的支持。这实际上反应了棚改货币化安置收紧以来，三四线城市楼市购买力下降，开发商预售困难，随之减少投资拿地的普遍现象。

04

有哪些影响？

成交、价格都不会有大波动

菏泽市取消新房转售的限制性政策，对二手房市场行情影响微弱。

即使当地不再限制，不满两年的二手房交易也要缴纳增值税，二手房增值税税额=购买方支付的价款÷(1+5%)×5%。况且按揭购房的业主，不动产权证到手最快也要在竣工交房后，拿到不动产权证后才能办理解押。

无论是否限制转让，二手房交易的成交和价格都不会有大波动。相对于所谓的全国限售放松“第一枪”，菏泽楼市新政对广大三四线城市更具象征意义。

2018年上半年，菏泽以177亿元的巨量土地成交额，杀入了全国30强，而土地成交面积更是稳居全国前20位。

但下半年以来，菏泽土拍市场明显降温，截止2018年11月共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%，而过往每年仅有1宗土地流拍。

销售市场方面，三季度以来，商品房成交明显降温，2018年三季度成交面积为15.52万平方米，较二季度下降了52%，较一季度下降了70%。

棚改货币化安置退潮后，依赖于土地财政的三四线城市地方政府，将面临楼市成交萎缩、开发商收缩土地投资的困境。

菏泽市给了开发商更多的预售资金支配权限，但对于激活楼市购买力实在无能为力。

开发商势必重返一二线，除非三四线城市地方政府对棚改货币化安置再加码。棚改专项债可能是最实用也最可行的方式，调控带来的楼市下行，也可能随着棚改债规模爆发而真正实现回暖。

总之，所谓调控放松，可能又是一次“虚晃一枪”。

大家觉得，地方政府试探政策底线，其它三四线城市会不会效仿？