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布里斯班

盘点全澳十大“最具性价比”及“买了就砸手里”区域

15天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

RiskWise Property Research近期出了两个统计,一份是关于现今买家市场下“可负担性最佳的十大郊区” ,以及“最具投资风险十大区域(公寓)”。我们将两者放在一起看看,比较有意思。

可负担性最佳的十大郊区

RiskWise分析认为,以下是澳大利亚可负担最佳的十大郊区,即使工党赢得联邦大选并改变负资产负债和资本利得税,预计其资本增长也会稳固。

RiskWise首席执行官Doron Peleg表示,购买“这些最容易负担”的房产并不一定意味着就是廉价产业。

“重要的是,投资者要知道如何获得长期资本收益,”Peleg先生说,“也有很多价格更合理的房子可选,但如果预期增长不如意,就不是好的投资。” 

以上区域大多在距首府100公里范围内,这意味着如果有良好公共交通和道路基础设施,通勤上班并不是一个大问题。 

这些区域,也非常受贷款金额受限和较低借贷能力的人群欢迎。

例如Norlane和Lovely Banks,都是维多利亚港口城市Geelong的北郊,我们预计这里将有良好的资本增长。

Geelong受益于人口高增长,基础设施项目增加,经济持续改善以及带来的更多的就业机会,大大提高了该地区的知名度。

”开车到墨尔本只需要一个小时,房价却便宜得多,在Geelong购买独立屋的价格在墨尔本也就能买个公寓。“ 

Norlane平均房价为$370,931,Lovely Banks的中位价则是$455,868,过去12个月的资本增长率均为26%,与目前全国城市房价疲软形成鲜明对比。

大墨尔本过去12个月资本增长率为-5.8%,中位价为$780,130。 

Hollywell是黄金海岸北部一个靠海郊区,距离布里斯班CBD仅67公里,过去12个月内其资本增长率为13%。它的特点是有许多适合翻新的老式房屋,靠近学校、商店和海滩,拥有运河景观,良好道路基础设施网络,方便通勤。 

Mount Ommaney和Sinnamon Park(过去12个月的资本增长率均为13%)距布里斯班CBD仅14公里,两者都与布里斯班河接壤,许多物业都在绿树成荫的环境中,又能享有城市美景。

Peleg先生表示,计划外的公寓,特别是在供应过剩的地区,仍然是最危险的房地产投资的,如今年大选后,扣负税和资本利得税政策变化,风险将大幅上升。

那么,我们就来看看下面这份评估:

最具投资风险十大区域(公寓)

这份清单指出了有大量楼花、库存公寓地区,在供应过剩的情况下,投资这些地区的公寓风险最大。 

新州和昆州各自有三个区域,而西澳和维州分别有两个郊区榜上有名,阿德莱德(邮编5000)排在第11位。

排在榜单首位的是新州的Rouse Hill,这个郊区新上市公寓数量占到整个区域库存的300%以上。同样位于新州的Norwest排名第二,目前的上市公寓数量超过库存200%。

排名下滑的是新州的Zetland,去年排名第一,但今年仅排第9位。

Doron Peleg表示,几乎所有澳大利亚首府都面临潜在的公寓楼供应过剩问题。

Peleg表示:“信贷收紧、皇家委员会最终报告、加上大选带来的政治不确定性(工党如当选后的税收改革),都可能给投资者带来重大灾难。”

“澳大利亚市场疲软,税收改革出台将对投资者造成沉重打击。此外审查力度加大,以及对外国投资者限制,已导致现今投资者活动大幅减少,改变了市场格局和消费者信心。“

上市公司iBuyNew新任命CEO Bill Nikolouzakis同意这种说法,他表述独立屋和联排别墅更受欢迎,而市中心较大公寓开发项目,目前收到的询价数量要少得多。

Peleg表示,在已饱和的布里斯班公寓楼市场,也同样发生了结算违约上升、价格大幅下调、过度激励和打折促使买家购买公寓的情况。

公寓楼供过于求,是该地区风险较高的主要原因(未来两年,澳大利亚全国已批准建设的公寓超过263600套)。即使新开工住宅数量已经有所减少,但仍有大量库存需要消化,这意味着,该地区投资公寓的风险仍然很高。

信贷缩紧,贷款方对贷款与价值比率(LVR)更加谨慎,并且更加明白谁应该放贷,这意味着获得贷款的借贷人较少。实际上,许多贷款方也都有区域黑名单,一旦认为这些区域存在高风险或要求大幅提高存款,申请获批会更难。 

另外,其他风险因素还包括经济增长不佳,以及人们对于内环房屋需求没有延伸到公寓。

他说:“此外还要记住的是,租赁公寓和自住公寓并不相同。自住人士的居住类型和需要,往往与租客的居住类型和需要大不相同。”

“自住业主公寓比一般用作出租物业公寓大,更重要的是,出租物业每平方价格高于自住物业,尤其是在悉尼和墨尔本。这意味着,悉尼和墨尔本的租房价格明显比业主自住的公寓价格更难负担。”

“所有这些加起来表明,如果拟议中的负扣税和资本利得税改革得以实施,那么楼花公寓可能面临有史以来最高的风险,其中包括股权风险、现金流风险和结算风险。”

Peleg表示,除非出现显著的资本增长,否则许多地区的楼花公寓价值很可能会下降,投资者将更加难以享受资本增长,至少在可预见的未来是如此。

Doron Peleg认为,目前房地产市场很多不确定性和一些混乱,这导致房屋价格持续下跌和消费者信心下降。房地产市场现今的惨淡在下半年之前不会缓解,但有可能在2020年结束。 

“今年我不期望看到明显改善,特别是大选前,许多希望尽量降低风险的投资者,可能暂缓做出任何房地产决策。 ”

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