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盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇)

2019-03-18 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

悉尼的华人区,一直是澳房市场特别的存在。怎么特别了?我喜欢,我乐意,我就买,大概就这么个节奏。

在某种程度上说,市场大势归大势,华人区的房市因为华人的存在而和大势并不一致。

因为既然是华人区的房子,那么指望未来卖给西人,几率并不大。

今天我用最近半年的案例来和大家一起客观的看看市场萎靡时,华人区物业的坚挺度如何?看看通过这些案例我们能否有一些新的感悟。

样本区域:内西Burwood, 下北Chatswood, 北偏西Epping, 下南Hurstville

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 1

1 内西Burwood

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Burwood这几年,因商业的兴起,林林总总的商铺饭店层出不穷,堪称华人美食天堂,对于还在上学的小姑娘小小子简直是无法抗拒的存在。

区域物业表现:

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区域独立屋下降11.9%, 独立屋中位价为190万澳币。

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区域公寓价基本保持不变, 中位价为82.8万澳币。

Burwood区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为116套):

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这是Burwood一套全新的2房公寓,目前售价为699k.

这套物业其实所在的位置已经不是Burwood的黄金位置了,更偏Burwood Height,对于公寓型物业来讲,位置很一般,但是699k的价格还是很美丽的。自2018年8月首次上市挂749k后,一直到2018年10月调整到699k。

目前挂牌时间为215天。

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这套位于Belmore St的物业位置就好很多了,可能是我个人认为Burwood最好的位置之一,隔壁警察局,过了马路就是商业,火车站也很近。

2012年665k买入,2014年822k卖出,2018年10月再售,销售价起先为90万澳币左右,12月调整到88-90万澳币。

目前挂牌时间为165天。

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这是一套上周六拍场卖掉的2房物业,户型很好,正对Burwood Park,隔壁为Westfield。

挂牌时间仅为30天。

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这是开发商B1在Burwood当时预售的日光盘,这套物业在2013年的楼花价769k,去年11月售出价105.5万澳币。

挂牌时间为57天。

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2 北偏西Epping

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Epping或许近几年华人区最火的一个区。火到什么程度?火到烧到自己都无能为力的程度。放眼望去,全是公寓,左牛津(街)右剑桥(街)的,瞅把你能的。以后上学学什么英文,学东北话吧,起码你还能笑一笑。

其实Epping在人口组成上,华人比例要低于Eastwood的,但说真的,Eastwood我连写的动力都没有,虽然我知道你烤鸭好吃的都得排大队。

区域物业表现:

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独立屋市场跌幅为7.23%, 目前中位价为170万澳币。

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公寓跌幅为5.43%, 目前中位价81.8万。

Epping区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为188套):

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这是位于Epping西北位置的公寓区,来到这里,你会有种回国的感觉。

想起老郭戏谑谦大爷的一句话:“最差你也是被宾利撞死。” 这儿顶多就是夏利,epping的宾利在东边,就是保利啊,Lux的项目那边,地势高,各种鸟瞰。

这个房主/开发商很牛的,2017年4月挂91万,2017年10月挂78-81万,如今挂91万,真是想瞎了心了,是不是想到时给买家个大折扣,让人美死?

在此同情一下代理中介朋友。

目前挂牌时间为333天。

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这是大通的项目,为啥叫大通?因为已经不美丽了。

大通的Epping Park当时是北偏西最大最早的住宅类项目,除了车站远点,住起来还是挺舒服的,随着当地Council的不断放地,区域位置更好的公寓层出不穷,使得这个项目的卖点变得相形见绌... ...

这套2房物业2013年买入价70.9万,目前挂牌74.8万。我只能说,你如果早点买,早点卖,这个项目还真不一定赔钱。

目前挂牌时间为292天。

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我们来看套Epping的宾利。这是保利的2房公寓项目,去年11月80万卖出,2016年抢购价93.5万。不过有种抛售的嫌疑。不过who doesn't ?

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这套1990年兴建的物业就有点颠覆了,去年8月91万售出,中介挂牌价86-94万澳币,应该是拍前售出。

内部112外部113平,这基本比新房的3房物业还要大很多。

挂牌时间仅为14天。

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3 下北Chatswood

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Chatswood是华人区最贵的区域,也是很多华人非常理想的悉尼居住之地。无论在商业,教育,交通以及人口收入等方面,表现都十分出彩。是非常符合华人的价值观的一个区。

区域物业表现:

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区域独立屋跌幅为10%, 目前中位价为230万澳币。

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区域公寓去年涨幅6.4%, 目前中位价为110万澳币。

Chatswood区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为90套):

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这套位置在Chatswood算非常不错的2房公寓,目前的建议价位150万澳币,2011年买入楼花价为88.25万澳币。

2018年11月的for sale价曾为165万澳币。

目前市场挂牌时间为348天。

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 23

这是一套位于Pacific Hwy西部和Mowbray Rd交叉较近的物业。也是Chatswood位置比较差的公寓地点。涨幅一直是... ...

这套物业目前建议价位90万澳币,2016年建好,2014年的楼花价为86.6万澳币,2018年11月的挂牌价为100-110万澳币,之后调整到97-103万,最后到如今的90万澳币。

目前挂牌时间为180天。

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这套2003年兴建的物业,位于Help St,算是Chatswood位置很好的2房公寓,上个月以116.8万澳币卖出,2012年买入价为64.8万澳币。

挂牌时间仅为15天。

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 25

这套物业一出来的时候,我就知道会很快卖掉,因为户型特别好。

这也是开发商Mirvac的项目,叫Epica,项目竣工时间为2005年。

2004年楼花买入价为66.7万澳币,2018年售出价为155万澳币。

挂牌时间仅为10天。

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4 下南Hurstville 

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写到南区了,说实话,作为buyer's agent,我是不怎么做南区的,因为总体房价疲软。对于很多新移民,预算不高,或者是给父母购买物业的人来讲,南区是很理想的居住地。

因为物业没有好与坏,只有适合与否,多少钱办多少事。

Hurstville总体的幸福指数是蛮高的,幸福和钱又没大关系。

区域物业表现:

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Hurstville过去1年独立屋跌幅11.56%, 目前中位价为140万。

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Hurstville公寓过去1年涨幅为1.24%, 中位价为73.5万澳币。

Hurstville区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为120套):

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这是一套全新公寓,2018年建成,2018年8月挂牌价为77-79万澳币,目前挂牌价位74.5万澳币。

目前挂牌时间为203天。

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 31

这是1套底层带院子的2001年兴建的物业,位置在Hurstville算中下,离A3公路倒是比较近,大通做的项目。除了朝向不好,其余的尚可接受。

2018年底挂牌价62.5万,目前为62万澳币。

目前挂牌时间为120天。

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 32

这套2000年兴建的物业,2012年的买入价为48.8万澳币,2019年售前的建议价为65万澳币,最后以67.6万售出。

物业所在位置在Hurstville算是不错的,位于火车站的南部。

用时为34天。

盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇) - 33

这套物业所在的项目名叫East Quarter,是2009年兴建的项目。

这套2房公寓严格意义应该算2房+书房。今年1月上市的建议价为73-75万澳币,1个月左右后,调整到72.8万澳币。最后以71万售出。

挂牌时间为49天。

大悟总结

以上4个区,每个区列了4套房子,每4套房子里有2个在售,2个售出。

所有物业为随机选择。我基本以陈述的形式和大家分享如上案例,不知道大家从中有没有什么感悟。

下边给出本文观点:

1 华人区的买家多为自住类客人,自住类客人对于物业的细节要求很高。只因一个因素,就可以彻底放弃一套物业。

2 多数华人区项目面对人群主要为华人,包括人在澳当地和中国,当海外买家对澳投资兴趣不在,那些所在位置不甚理想的项目,让对区域位置更加敏感的当地买家更是提不起兴趣。

3  一些华人卖家不了解市场,胡乱定价,不听从专业卖家中介的意见,总拿2016-2017年的市场去比,使得很多物业并不是出在物业本身的问题,而只是价格的问题,从而滞销。

4 以上在大势不好时出手的物业,并非都没有赚钱,只能说有些区域和项目的入手时间是有要求的,你来晚了,还想怎样?

5 项目的涨幅好坏不是以楼花时售出速度决定的,因为错的就是错的,不可能对。

6 大开发商的项目卖得贵,因为产品本身好,但不代表买他们的产品涨幅就好,无论区域。

7 较新的物业建筑成本较高,遇到大势萎靡,开发商倒是想降价,却无能为力。

8 如果是投资,区错了,基本就没然后了。

9 投资角度来讲,多数华人区的涨幅在悉尼所有区域所有区中只能排中下。

10  华人区的物业对于户型的要求比任何区域都高。

最后,市场大势萎靡之时,即潮退之时,那些过往看不清的礁石如今看得非常清楚,别人说再漂亮的话你都不为所动时,有没有发现自己长大了?免疫了?学尖了?

蛮好。

本期专栏就是这样,感谢阅读。

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关键词: 房市公寓华人区
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