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房市蓄势转向,信号已经陆续出现

2019-03-25 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

房市蓄势转向,信号已经陆续出现 - 1

首先,可能要先调整一下大家看这篇文章的预期:“房市蓄势转向”不是说已经转向,或者说房价已经回升,而是告诉大家,社会上出现了一些理智的行动,有人开始做一些有建设意义的事,这是经济危机底部的常见现象,当信号越来越多,房价就不会如自由落体,而是准备回升。 

上周《贷款中介这一仗赢得漂亮,房市正蓄势再转向》我讲了房市回归理性的第一个信号,反响不错,但文章下面有位同学问:“还是没想通这和房价回归有什么关系?银行贷款审批会放松吗?”

本周,ANZ银行就给出了第二个信号:放松IO(Interest Only)只还利息的房贷:最高可借的额度从80%提高到90%,而且只还利息的期限也从5年提高到10年。

房市蓄势转向,信号已经陆续出现 - 2

这算不算放松呢?这是借款额度的放松、是还款时间的放松。

我知道有部份人期待的放松不是指容易还,而是指容易借:明明差一点没达到条件,也让过了。或者审核的时候要求降低些,别把养多少只猫、多少只狗,一年去多少次旅行都算进去。目前来说,让房市又回到可以大炒特炒的狂欢,当然是不可能的,但已经很够意思了。为什么?

因为无论是APRA、ASIC还是皇家调查委员会,过去几年要特别针对的现象,就是房贷“过松”,而只还利息的投资者房贷,又是重点中的重点。

在他们看来,投资者贷款没有压力,在利息低的经济环境下,只需要用很少的钱(20%)就可把房子买下来,然后用收来的房租抵销房贷利息,好像坐着什么都不用做,就等房子升值。这样的交易多了,就会把房价抢高,令年轻人和弱势群体买不起房。

于是在2017年,APRA决定严限只还利息的房贷:银行批出的新贷款中,只还利息的房贷不得超过30%,投资者借贷的增长,也必须控制在每年10%以下。

实际上,由于过去一年皇家调查委员会的審讯,银行在“负责任贷款”的要求下,主动收紧了批核贷款的标准。根据CoreLogic的统计,只还利息的房贷比例降到了16.5%。比APRA的要求低了将近一半。

即便如此,银行还是面临着大规模的清算,比如Westpac就陷入了一场非常奇葩的大型集体官司,见《西太平洋银行集体官司,一个冲击房市的金融大案》,这一案告进去了,其他银行也不可避免地会被套进去。

所以,即使APRA在去年12月20日宣布不再对只付利息贷款和投资者贷款设限,银行也没心思放松房贷。犯不着,也要躲得过呀。

大家可以想像一下,银行高管们心里的阴影面积有多大。

这几个月中,银行实际上处于忙于应对各种官司的状态中,为一些可能有巨额官司损失的业务大卖资产。

比如说,西太平洋就刚刚宣布要把提供理财顾问服务的BT卖给viridian advisory。因为一条“收了钱却没有提供服务”的控罪,就可以令四大银行加上AMP要赔偿11.5亿的损失。而且,只要这样的部门存在,还有可能收到更多的指控,损失还可能两倍、三倍地增加。

于是,我们看到虽然联邦财长和储备银行的行长多次呼吁银行放松贷款,不然就要影响经济了。但没有银行做出实际的行动,因为他们确实不知道怎样做。

上个月,ANZ澳新银行的CEO艾略特(Shayne Elliott)已经坦白地说,由于皇家银行委员会的审查力度加大,澳新银行近几个月的经营已经过于保守:“由于监管和房价方面的不确定性影响了信心,令消费者信心一直低迷。虽然我们已经(按APRA的要求)把重点转移到自住物业方面,但也得承认,在执行一些政策和程序上,我们可能过于保守。”

了解过银行的处境,你就可以明白,ANZ这一个决定,是多么不容易,他们是小心翼翼地先选择了一个高收入的群体,以不太会被告“不负责任地放贷”的方式来放松信贷。

尽管能够受惠的人不多,这个放松还是挺有意义的。我们来算一下,原来买一套100万的房子只能借80万,买家要拿出20万;现在房价下降了15%,85万的房子能借90%,即76.5万,买家只需有8.5万。这个难度还真是大大降低了。两夫妇如果有13-14万家庭收入,买一个房只还利息还是非常轻松,十年后要还本?房子的升值已经很可观。

有容易借的信号吗?-- 有的,西太平洋银行刚刚宣布,有香港身份的澳洲居民或公民,可以凭海外收入申请房屋贷款了。

记得我们这一波限贷打压房市是从什么开始的吗?是从限制以海外收入借贷开始的。

再下一个信号会是什么?已经有经济学家在帮忙支招了:GDP数字已经不好啦,储备银行快降利息啊,而且今年内最好降两次!

有朋友会说,失业率刚从5%又下降到4.9%,八年来最低,央行应该不急呀?

是的,这是表面的推导。要说这个失业率数字,还真有点诡异,实际上,全职工作消失了7,300个,兼职的多了11,900个,所以看上去就多了4,600个,远低于市场预测的15,000个。再联想一下,著名的超市集团Woolworths刚宣布要关掉60家Big W店,你就可知道,澳洲的经济并不那么妙,玩金融文革的人也该醒一醒了。

关键词: 房市贷款失业
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