裂缝、水害、污染，悉尼公寓频频“爆雷”，究竟是谁的错？

悉尼的公寓又出事了！上周五（7月19日）澳洲当地媒体报道，位于悉尼Erskinville的Sugarcube Apartment和Honey Terraces（简称：Sugarcube）已经完工一年的时间，但是由于未能妥善清理公寓楼地下有毒物质，悉尼市政府拒绝业主搬入。这已经是继Opal Tower、Mascot Tower以及Zetland危楼之后，在一年之内悉尼第四个被曝光存在问题的大楼。

已建成的悉尼Sugarcube公寓楼，图/ABC

这些接踵而至的建筑事故不仅让问题公寓的业主和租客们损失惨重，也使得澳洲的建筑行业遭受到严重打击。那么澳洲的建筑体系究竟出现了什么问题？业主的权利又该如何保障？博满金资首席分析师魏睿昊和博满财富总经理刘梦麒Jeffrey将就这些购房者最关心的问题，进行深度解析。

悉尼“楼坏坏” 症结各不相同

中国有句老话叫“事不过三”，但是悉尼一年以来已经连续出现了四个问题公寓，从Opal Tower开始，Mascot Tower、Zetland以及本次的Sugarcube，他们本身发生的问题并不相同。此前三个物业的情况大致如下：

Opal Tower

悉尼奥林匹克公园的Opal Tower

2018年圣诞节前夜，悉尼的36层Opal Tower大楼位于10楼的一块垂直的预制板突然断裂，大楼居民被紧急疏散，后经调查，确其定墙壁和地板混凝土破裂，事故主要原因为本身结构性问题和施工缺陷。

Zetland

悉尼Zetland公寓，图/谷歌地图

2018年年底，悉尼内南区Zetland公寓（19 Gadigal Avenue），因大楼水保护系统失效，物业防火措施不到位，且水渍破坏严重，造成结构性损坏，导致大楼住户已8个月无家可归。

Mascot Towers

悉尼Mascot Towers公寓楼内的裂缝，图/ABC

2019年6月，由于其主要支撑结构和正面砖石结构出现裂缝，悉尼Mascot Towers居民于6月中旬被疏散。据悉，Mascot Towers的业主自2011年以来一直在与诸如煤气表故障和泄漏等结构性缺陷作斗争，这些缺陷是由于“施工托梁中的密封操作不当”。

而这次的事件主要是因为开发商“未遵守关于场地修复的开发许可条款”，未能够清理地块下留有的毒物质，包括重金属、碳氢化合物、石棉及受污染的地下水等。据悉，Sugarcube公寓所占用的这片土地原是工业区，曾有两座钢铁加工厂，主要为悉尼海港大桥生产零部件。

Sugarcube相关方面均不发声

政府审核监管理应改进

目前Sugarcube项目背后的主要团队并未就公寓无法交付做出正面回应，也没有给出具体解决方案。不少业主表示，他们感觉被欺骗了，因为在开发商Golden Rain致函业主前一个月，悉尼政府就已私下提出相关担忧，指出“公共土地的污染问题目前尚未得到解决”。

魏睿昊指出，光从开发商的资质来看，和此前三个问题项目一样，Sugarcube项目的开发商GOLDEN RAIN并非籍籍无名的新进小型开发商。

从它的基本资料来看，其公司的管理层和投资者在行业内都可算“经验丰富”。根据公司自己的介绍，“在过去的15年里，他们在亚洲各地完成了30个项目”，过程中也没有出现严重的问题。Sugercube项目还被他们称为澳洲的“旗舰项目”。其合作的建筑设计公司DKO在全澳也完成了很多重大项目，是比较有声誉的公司。

Sugarcube项目开发团队背景

• 开发商GOLDEN RAIN：Golden Rain Development是一家总部位于悉尼的开发公司，其投资者和董事在开发行业积累了75年的综合经验。

• 项目管理URBAN：2009年成立以来，Urban的专家团队已经成功地在澳大利亚各地开发并交付了价值超过20亿美元的住宅、商业、零售、工业和总体规划项目。

• 建筑设计DKO ARCHITECTURE：DKO建筑专注于城市设计、建筑和室内设计。其设计理念是将城市的“感性”与对现代生活的“热情”相结合，提供舒适的居所。

• 景观设计360 DEGREES：其景观设计师拥有澳洲本土和国际项目经验，如战略性的城市总体规划、花园设计和私人绿地等，在社区和屋顶景观设计方面具有专长。

Sugarcube官方网站截图

然而，这样的公司仍无法在问题发生的短时间内给出明确的解决方案。今年4月，Golden Rain致函业主，承认延迟发放入住许可证（occupation certificate），但只表示原因是“不可预计的规划问题”，根本没有提到土地污染的事情。

有一位业主表示，他不断与该项目中介联系，因为当时中介向他们介绍该项目是由知名的大开发商开发，然而并没有什么用。

至于悉尼市政厅，只是表示他们完全理解对于那些已经购买了公寓的业主来说，情况确实“令人沮丧”，解决当前和未来居民的居住安全是当务之急。可他们并没有具体的行动。由于项目所在地块曾经是重工业用地，为何直到完工都没有解决地块污染问题？其中的责任究竟在哪方实际尚不清楚，政府自然也不愿过多表态。

魏睿昊说，工业用地改建住宅其实并不少见，不过其潜在污染问题一向比较让开发商“头疼”。大多情况是，政府在审批此类地块时，会查看当地的土质和污染情况。如果发现存在污染问题，会要求开发商进行相应处理，在开发许可中也包含这一条。

然而Sugarcube项目目前已将建造完毕，从施工角度来看，要彻底解决地下污染问题，似乎只有重建。这显然非常困难，所以最终要如何解决目前的问题，只能拭目以待。但让人不得不质疑的是，项目一开始的审核是否严格？如果审核有附带条款，为何在没有处理污染的情况下，就开始施工？施工过程中是否存在监管环节？

这接二连三公寓出现问题，表面上是楼房出现漏水、裂缝、污染、坍塌，实际上反映出了整个澳洲建筑行业从参与者到监管者的整个体系存在的严重纰漏。可以说，建筑危机的根源是系统性的。从建筑业责任方来说，建筑商、许可机构、州政府、联邦政府和保险公司均扮演者重要角色。

悉尼的公寓连续出现质量问题，很难说是孤立事件，每次事件发生后，都有业者和媒体呼吁联邦政府重新审视澳洲的建筑标准和审批监管体系。就是在Sugercube问题被曝光的前一天，澳洲联邦政府刚和新州政府达成一致协议，建立全澳统一的建筑质量标准。

事实上，2018年由建筑部长论坛（Building Ministers Forum）委托撰写的一份报告就指出，在不到十年的时间里，高层建筑（4层以上）中在建的公寓数量增加了3倍，但国家建筑规范等法规却没有跟上现代建筑行业的需求。

澳大利亚建筑规范委员会每年都会修订国家建筑规范

由于全澳各州的监管政策并不统一，使得许多地区的土地审核出现很多问题。以新南威尔士州为例，三层以下的住宅建筑监管较为严格，高层建筑的监管则有些薄弱。

魏睿昊呼吁，除了建立统一的建筑质量标准外，无论联邦政府还是州政府，都应当在建筑审批和监管追责方面进行改进，并且刻不容缓。

日落条款或为Sugercube业主挽回损失

每每发生Sugarcube项目这样的情况，都会让人为项目的购房者唏嘘和担忧。据澳洲广播公司新闻网（ABC）报道，在Sugercube项目109位买家中，有一位是靠养老金度日的74岁老人，不仅无法入住自己购买的物业，甚至不被允许到他自己房子外面的人行道上走动。他说：“我不被允许待在这儿……我没有权利，什么也没有。”

不仅是Sugarcube的业主，项目附近住宅的居民也非常担心他们的地下水被污染，并且向媒体表示，没有有效的信息告知他们到底发生了什么。

对于大量居住在公寓楼或购买了公寓物业的人而言，如果发生了类似的事件，如果保障自己的权利是最大的问题。

关于权利保障，魏睿昊指出Sugarcube和前三个问题公寓的情况不同。此前的公寓都是房屋已经交割，住户已经入住。而这个项目由于没有获得竣工批准，所以从建筑标准上来说并未竣工，房屋还未进行交割。因此，事实上业主不能算是真的完成了房屋的购买，也没有支付所有的房款。

熟悉澳洲房地产的人都知道，在澳洲购买期房（或者称之为“楼花”），合同上会有日落条款（Sunset Clause）来规定最晚交房日期：对于没有建成的建筑物，购房者允许开发商在一定期限之内将其建成，超过期限尚未建成的话，开发商需要归还买房者所付的定金（通常是总购房金额的5%或10%）以及相应的利息。

图/Pearl Financial

魏睿昊解释，如Sugarcube的状况，购房者目前在法律上并不是业主，所以确实没有太多可行使的权利。但从现在状况来看，最后很有可能会触发日落条款，让购房者拿回定金。当然，虽然从账面上来看购房者似乎没有损失，但实际上从购房至今的数年中，当地的房价可能会有所上涨，以当初的价格也许无法在同样的地区买到相同价格的住房。

由于日落条款规定的时间往往相当长，对于很多购房者，这是非常大的机会成本。而目前立法允许期房存在，同时允许以较长时间进行项目开发，这一成本是很难避免的。许多法律专家也已经指出，澳洲法律针对期房购买中购买者权利的保障非常有限，应当增补相关的立法。

而此前的三个项目，由于房屋已经交割，所以更多地牵涉到售后服务和保修义务，与Sugercube大不相同，购房者在维护自己的权益方面，遇到的困难更多。如何应对这样的窘境，是否能够寻求到保险公司的帮助？博满财富总经理刘梦麒对此进行了解释与支招。

首先，市场上目前没有保险是专门针对开发商房产质量没有达标而出现结构性问题的。刘梦麒介绍，在澳大利亚只有三类相关保险：

• 第一种是财产类保险，比如车险、建筑保险（building insurance），或者是家庭财产险（Home & content insurance）等；

• 第二类与商业较为相关，如公众责任险（public liability insurance)或者是专业责任赔偿险（Professional indemnity）；

• 第三类则更多针对中薪阶级或者高净值人士，用以财富传承、财富管理和风险保障的综合性个人保险，称之为全面个人保险（Comprehensive personal insurance），用以保护个人和家庭的现金流。这种保险通常以整笔支付（Lump sum payment）或以收入分期支付（income stream payment）。

刘梦麒提醒，在保险时要了解清楚哪些属于被保范围，哪些不是。购买房屋时，也要向房屋中介了解清楚购买房屋的情况。如果是自住房，可以请Strata company对房屋结构质量进行专业认证，以减少后续的麻烦。

新州公寓业主权益缺乏保障

如同所有商品一样，建筑物在过了保修期之后，就没有人再对其质量负责任，通常这一保修期在七年左右。

澳洲还有一个非常严重的问题，在房地产开发和建筑的过程中，有些开发商会单独注册公司和信托，以持有单一项目。当该项目收到所有尾款后，开发商往往可能会解散信托。甚至，有些小开发商做完一个项目后就解散公司，而后再成立新的公司去做下一个项目。于是，倘若上一个项目出现问题，法律上可能都无法找到人负责。

不过，一些大开发商并不会如此。只是7年保修期“听起来不短”，但房子并非家用电器，而是一个家庭十年甚至二十年生活中最重要的资产，如果出现严重问题，7年保修期就显得不足，应当有其他方法在更长的时间内保障建筑物的基本使用。然而，由于目前澳洲建筑业的体系，过了保修期后，确实没有实际的方式延续这种保障。

对于前三个公寓的业主而言，所要面对的不仅是居无定所、高昂的维修费用，更有物业本身价值的缩水。而所谓“售后服务”根本谈不上。

如前文提到，每个州对于房屋质量监管和处理的政策都有所不同。由于这次问题主要集中在新南威尔士州，魏睿昊对新州的业主权益保障进行了解读。

目前新南威尔士州在业主权益的保障上有明显的漏洞。对于 House 和不超过三层的住宅，政府一直有强制的保险（最初的时候甚至是安全网性质的机制），最初叫 Home Building Insurance Scheme， 也于2015年6月遭到调整，除了更名为 Home Building Insurance Fund (HBIF) 以外，其力度也大幅度下降，费用大幅度提高，已经从安全网演变成一个比较昂贵的保险产品，而且 HBIF 只适用于不超过三层高的住房， Opal 塔事故也不适用。

至于高层公寓方面，自新州政府降低开发商法定保修义务要求以后，就一直存在着一个相当大的缺口。州政府在弱化开发商、建商的责任和义务的同时，没有相对应地加强保障业主权益的机制是非常短视的，如果市场因此受到损害以后对开发商的长期利益的影响不可低估。

新州政府的给四层以上的住宅业主的保障性政策是迟迟才推出的 Strata Building Bond，对于2018年1月1日以后开工的四层以上的住宅项目，开发商将被要求付出工程总额的2%的保证金用于交房后两年以内出现的建筑问题的维修，这将是获得居住许可（OC）的一个先决条件。

魏睿昊对保证金额只占整体开发项目的2%。是否足以保障各种严重问题的解决仍存有疑问。但较之没有保障也算有所进步。

他指出，从更宏观更长期的角度来看，事实上澳大利亚整个建筑业的标准目前面临着巨大的挑战，是因为本质上所有人的居住条件在发生巨大的变化。由于人口的不断增加，澳洲正从以独立房为主要住房的市场，转变为更为城市化，更多高层建筑的市场。而在这一进程中，很多立法和政策都没有跟上时代的脚步。

在短时间内的问题爆发，也敦促政府在未来的监管中做出改变，给开发商和建筑商“多套一个紧箍咒”，为普通的购房者提供额外的保障。

由于近期出问题的都是大开发商的大项目，恐怕会让一些公寓楼购买者更加小心翼翼。魏睿昊建议，可以在公寓确认动工后去购买，并前往施工现场进行查看了解。

另外，去购买公寓楼时不要投入太大资金，控制购房成本。由于购买公寓房的土地面积很小，其价值在建筑而非土地，所以要多考量建筑本身的质量要求，对于开发商和建筑商过去历史上的项目进行了解，并仔细研读售楼合同，或者寻求专业人士的帮忙。

至于要避免Sugarcube的污染问题，那就需要对地块开发前的情况和住宅的环保措施也有所了解。魏睿昊认为，由于最近这些时间，相信在未来新的开发项目中，开发商和建筑商会更加留意此类问题。虽然大开发商也并非100%能够保证项目正常进行，但至少不会“随意跑路”。对于小开发商的项目，更要小心谨慎投资。

Reference

https://www.abc.net.au/news/2019-07-19/sydney-apartment-building-abandoned-over-toxic-land-concerns/11324374

https://www.afr.com/property/residential/an-epic-industry-fail-on-all-home-buyers-20190724-p52afe