我们能从未来集团的倒闭学到什么功课

屋漏偏逢连夜雨，Opal tower 和 Mascot Tower 热度刚减，房地产相关的新闻又一次上了新闻的头条。不过这次也不是什么好事，楼花界的祖师爷(未来集团)宣布破产倒闭。

这些年随着本土华人项目营销机构崛起，未来集团在悉尼的存在感并不是很强，但在地产市场摸爬滚打过的人都知道，市面几间华人最早最大地产公司的老板以前都在Ralan 工作过，而通过他们又孕育出了很多小的地产公司。不夸张的说只要你是卖楼花的，你公司或你老板多多少少能和Ralan有些渊源。

除了这一点，Ralan也是早期几家从中介开始转型做开发的地产公司，很多上北区的楼盘都出自他之手。不管你对楼花中介喜欢也好，讨厌也罢，你不得不承认这家公司是一家成功的公司，在很多决策上是先行者。

我看事物和别人有些不同，当别人在谈负扣税取消，地产下滑会不会导致崩盘时，我在房圈的讲座上公开说，现在是收割的季节，是投资者最佳学习时间，因为只在这个时候你才真分得清“稗子”和“麦子”，哪些区域在回调时一泻千里，哪些区域坚挺异常，那些抗跌的区域和品种才是未来值得你关注的对象。

同理，Ralan这间公司的倒闭又给了我们另一次学习的机会，我可以用外人的角度去观察，是什么让这间老牌公司走向衰弱，因为今天发生的事情，明天依然在发生，历史总是在重复。

作为局外人，我们所知有限，但对于未来集团的破产我从三个角度来分析，我认为这并不是一个意外事件，而有很多必然因素。

1

去昆州开发

我不知道未来集团在黄金海岸的拿地成本有多少，但从两房最高能到接近百万的价格来看，我估计也不便宜。否则也不会以当地二手房一倍的价格去销售。但真正让笔者困惑是为什么未来集团要花这么大的血本去昆州开发。

首先从大势上来说，很多昆州的大开发商都跑来悉尼发展了。例如发明house land package的 Metro Property Development几年前开始在悉尼西南做项目。布里斯本老牌开发商ARDEN PROPERTY GROUP也跑到悉尼的campsie做了一个公寓大盘，更出名的昆州上市公司Sunland Group 也在悉尼北海滩搞出了精品项目。从大势上来说，很多昆州本土开发商都在转移阵地，逐步分散自己的项目，这是宏观上来看。

微观上，笔者学习地产开发的一个导师叫Bob Anderson ，3年前我在上课时问他最近他打算去哪里开发，他说他已经转移阵地，在墨尔本买了快地，打算在那里做项目。还有万邦君的一个朋友在布里斯本10公里范围做了一个9户公寓的小楼，我问她做完什么感想，她苦笑道说还真如来悉尼的好区做个duplex省心，省事和赚钱。

我不知道未来集团的决策层是不是抱着一个别人恐惧我贪婪，别人撤出我抄底的计划，但整体上来说这是一个逆趋势的行为，一个投资者都赚不到什么钱的地方，开发商也会很难赚到钱。

虽然现在看有点马后炮的感觉，但对我们投资人的教训是不要和趋势做对，所谓抄底是要顺应长期趋势，逆短期趋势，什么是长期趋势是我们要搞清楚，只有大城市才有房地产，从日本，中国和美国的经验看，一线城市和二线城市之间的距离会越拉越大，这也是我们为什么建议不要投资除墨尔本和悉尼以外的城市。

2

现金流

在我的印象里开发商是一个两极化的事业，你既听说某某做了什么项目赚了很多钱，买了跑车豪宅，也听说过谁谁搞开发资金断裂，已经到了破产的边缘。据说开发商有个不成文的规定，不能把资产放到自己名下，必须放到信托或亲属的名下，这样一旦项目失败，破产了财产不会被追诉。

开发商之所以摇摆在天堂与地狱之间是因为，房产开发是一个高投入，高杠杆，高利润的三高行业，虽然在项目造好卖出后会有一大笔钱进账，但那是两年之后的事了，而在项目从开工到结束你要一直掏钱，还要应付这样那样的变化。

任何没有现金流支撑的事业，很容易中途流产，无论你是创业，买房还是开发，中外很多大开发商也参透了这一点。在《万达哲学》这本书里，王健林提到他之所以想做商业地产就是看中了稳定的现金流。他自己说希望公司无论市场怎样变化，周期好坏，都能有钱稳定进来照顾好一起打拼的弟兄们。许家印一个开发商做恒大冰泉矿泉水显然也是为了现金流。

跟他有相同想法的还有澳洲最大开发商Mertion的Harry老爷子，他本人在悉尼有几栋酒店式公寓，只租不卖，每天都有源源不断的现金进账，外面传闻是一天10万。现金流不是投资的一切，但几乎等同于一切，这点笔者是有深深的感悟，所谓尽早现金置换成资产，不如说是把现金置换成稳定现金流。

笔者认识的很多小型开发商，自己都有1-2套Borading House， 这1-2套房子的租金就像财富保镖一样，让他们在市场不好时，还能hold的住，不会贱卖资产。市场过热时，也可以闲云野鹤，沉住气等有了好机会才出手。

天下武功唯快不破，我说天下事业，唯现金流不破，如何时刻让自己的现金流稳步增长才是王道。

未来集团虽然有租赁部门能提供现金流，但显然没大到足以支撑整个事业的支出，如果还是依赖销售部分，一旦遇到现在的谈市，风险就很大了。这种风险是开发商在市场周期调整必然会遇到的。

3

市场的调整

其实Ralan事件并不是单纯一个独立案例，在房地产市场周期调整时，很多这样的案例都会发生。例如同样在昆州做开发的澳信也因为银行不贷款，预售不达标，现金流吃紧倒掉。墨尔本的开发商steller也在几个月前宣布破产。

为什么会这样，因为没有一间地产公司为可能的调整做准备，不是怎么可能，而是可能发生后会怎么办。

任何行业在经过一段时间的蓬勃发展都会经历一波调整，只是当事人清楚的意识到这一点就很难。两年前一个18岁女孩随便讲个故事就能融资百万，谁能想到互联网的冬天会这么快来了呢？3年前burwood租房还要排队的，当时谁能想到，新在大家开始担心租金下滑了呢？

我还得我的一位前辈，在2015年下半年的时候，突然放弃了年薪百万的贷款broker的工作，打算做点别的事业。我问他为什么，他只对我说，一切太不正常，我赚了太多钱了。我说那不挺好的吗？他说不对，像我这样的普通人不应该赚这么多钱，而且其他人也赚钱。当这样好的时候，我总觉得会有危险，我想休息一阵子。后来的事情贷款收紧与审查果然应征前辈的判断。

美国商业界发明一个新词叫“灰犀牛”，有些风险你知道它存在，像犀牛一样明显，可是你只是故意忽略它，可是当它突然发生时，就会像犀牛一样撞向你。

有人说我们投资人就是管理风险，因为利润都是市场给的，我们控制不了。我觉得时刻为熊市的突然造访做准备，是我时刻要有的思想准备。

这就是今天的分享，谢谢您的阅读。

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我是万邦君，感谢您的阅读，我们下次再见