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眼看楼市复苏在望,他们为何倒在了黎明之前?

2019-08-30 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

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上个周末,悉尼的住房拍卖初步清盘率达到了84.7%,这是2017年2月以来的最高值;墨尔本的清盘率也达到了79.7%,同时拍卖住房的总数665套,较上一周上升了13.1%。这些数据都显示,悉尼和墨尔本的住房市场在经历了两年的衰退之后,已经出现了明显的复苏回暖迹象。

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然而就在这个时候,有一些开发商却是熬不过“凛冬的寒冷”,倒在了黎明前的黑暗之中,无法迎接市场新的春天。

7月,总部位于墨尔本的Steller集团和总部位于悉尼的Ralan未来集团相继宣布倒闭。这两家都是当地规模很大的私营开发商,在住房市场火热的那几年,也曾经巨资入市,风光无二。

楼市浮沉,眼见他起高楼 ,眼见他宴宾客,眼见他“楼塌了”。

他们的惨淡收场,背后是多个可能无限延期的房产项目,以及许多无处追讨订金的买家们。而这“血淋淋”的现实,难免会对澳洲的楼花(off-plan)市场产生影响,也让不少人对自己的楼花投资开始忧心。

澳洲的开发商究竟出了什么问题?楼花还能不能买?倘若你心中有这些问号,本次博满金资首席分析师魏睿昊对Ralan和Steller倒闭因素和影响,以及澳洲楼花市场的专业解析,也许能够给你一些答案。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿:Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾:Julius Wei 魏睿昊

视频编辑:Owen Yuan 袁文

Ralan:华人买家损失最大

在7月结束之前,悉尼的Ralan未来集团步Steller后尘,也宣布破产。8月8日新南威尔士州议会门前,百多名示威者要求政府介入Ralan破产的调查,其中很多都是华人。也因此,Ralan的破产在华人社区引起的关注和讨论更多。

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不少买家要求新州政府对Ralan倒闭一事进行调查,图/SBS

作为澳洲最大的私营开发商之一,Ralan集团由William O'Dwyer创立并管理,在悉尼和黄金海岸等地有数十亿澳元的公寓项目,员工上百人。如此规模的公司“轰然倒塌”,让很多买家都不敢置信。

7月30日,Ralan委派致同会计事务所(Grant Thornton)的工作人员为其自愿破产管理人。致同事务所在声明中表示,Ralan Group的开发项目中有超过3000套单元住宅处于施工或预售阶段,此外还经营着有超过600个房间的住宿(酒店)房产。

根据当地媒体报道,Ralan欠担保债权人约2亿澳元,以及包括数百名中国出生的公寓买家在内的无担保债权人约2.77亿澳元,还有其他各种债务,总计约5亿澳元。

在魏睿昊看来,Ralan的倒闭有各种复杂的原因,但简单总结的话,主要是由于资金链断链。该公司在黄金海岸雄心勃勃进行价值20亿澳元的红宝石(Ruby)和蓝宝石(Sapphire)开发项目,可这几年该地区的公寓价格不断下跌,公司的资金问题就逐渐显现出来。

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黄金海岸红宝石(Ruby)大楼,图/Hotel Management

而且上述两个项目的多数楼花买家,还与Ralan的两个子公司(由William O'Dwyer控制)签订了"附加协议",将订金存款的“全部或绝大多数”作为无抵押贷款发放给Ralan以获得15%左右的高利息回报。由于项目均价超过70万澳元,以10%计算订金,这些无担保债权人很可能面临超过7万澳元的损失。而他们之中约有47%都来自华人社区。有人指出,Ralan的这种模式有类似“庞氏骗局”嫌疑。

Steller :管理者不和、债务激增

无独有偶,就在7月的第一天,有澳洲媒体爆出总部位于墨尔本的开发商Steller进入破产保护程序,由信贷基金管理公司OCP Asia指定McGrathNicol Restructuring为Steller的破产接管人。据悉OCP Asia是一家香港/新加坡金融机构,为Steller提供了约1.2亿澳元的融资。

这家由Nicholas Smedley和Simon Pitard于2006年共同创立的房地产开发商,鼎盛时期在澳拥有价值过40亿澳元的住宅和商业地产项目。由于银行停止向海外买提供贷款,该公司很多公寓项目的销售遭受严重打击。而两位创始人又在商业经营上出现严重分歧。

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图/theurbandeveloper.com

今年5月,Steller中止了其位于Sorrento地区耗资 3500万澳元的Continental 酒店重建项目,暴露出该公司的财务困境。据《澳洲金融评论》(Australian Financial Review)的报道,Steller以高达14%的固定利率向某墨尔本财团抵押贷款856万澳元,用以购买墨尔本海边区域Hampton的土地,后他们又不得不出售该地块。大量的高息贷款最终使得公司无以为继走向破产。

两公司破产影响有所不同

魏睿昊表示,很显然Ralan是高额举债进行项目,扩张性非常强,杠杆非常高,不仅进行有抵押贷款,更有大量无抵押债,资金链本身就非常脆弱。由于近两年,澳洲的住房市场进入衰退,不仅公寓项目难卖,项目施工进程拖沓,且因为贷款收紧致使不少楼花出现交割问题,让公司无法及时回笼资金,从而最终出现资金链断裂的情况。

他评价,Ralan向买家寻求这样的无抵押贷款非常“恐怖”。时至今日,这些买家恐怕很难收回他们的订金款项。

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图/《澳洲金融评论》

据悉,Ralan 曾从西太平洋银行(Westpac)和墨尔本金融公司Wingate获得贷款。Ralan的贷款有一级抵押和二级抵押,也许还有一些“夹层债”,都可能是基于某个具体项目。而买家出借订金给开发商,并没有具体项目地块或者建筑物作为专享抵押物,这就意味着在债务清偿的过程中,这些无担保债权人仅的优先级将仅比股权人高一点,远排在有担保债权人西太银行和Wingate之后,风险极高。

魏睿昊指出,Steller的情况和Ralan有所不同。它在过去几年像一些来自中国、新加坡或马来西亚的信贷基金借款。它的破产必然影响这些基金公司,并且还牵扯到一些重大投资移民签证(188C)持有者的资金,会对金融行业造成潜在的冲击。

开发商接连破产

是否推动楼花市场多米诺骨牌?

由于这两家开发商的规模较大,在魏睿昊看来,他们的破产对楼花市场的直接影响,首先就是市场上会出现更多因资产处置而需要拍卖的公寓资产。因为是破产清算,这些资产的拍卖价格往往较低,可能会对市场造成冲击。但他认为,这个影响程度不会太大,因为这两家公司存在大量在建项目,进入破产程序后,项目无法继续,这些存量反而不会释放到市场中。

另一个影响则是对投资者信心的冲击。不仅是购买楼花的人,更有想进行相关投资或者信贷的投资人和机构。Ralan这样大型的开发商倒闭,对当地公寓市场的打击难以避免,它将公寓市场一直存在的供给过剩问题更加凸显出来,尤其是在东海岸一些主要城市的CBD地区。

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黄金海岸的一处建筑工地

虽然现在悉尼和墨尔本房价企稳,甚至有小幅回升,但未来18个月市场上会有大量2016到2018年出售的楼花要进行交割,且它们目前的价格低于售价。因此一些业内人士评价,“成交违约的实际风险在未来,而非现在。”不少上市公司比如Mirvac和Lendlease都一直在努力控制违约率,可见这是未来一段时间对于公寓开发商较大的挑战。

Ralan和Steller的破产是警示,提醒那些高杠杆低利润的公司,要谨慎对待自己所面临的财务压力。

不过,魏睿昊认为这两家公司倒闭的影响更多会“辐射”到下游的建筑商,甚至建材商。随着开发商倒闭,很多建筑合同行将作废,建筑商的施工尾款也许就会没有着落。如果有些建筑商以Ralan或Steller为主要客户,那他们也会有面临破产的可能性。同时也将影响到他们下游的分包商和建材商。

事实上,摩根大通(JP Morgan)的数据显示,2019年第二季度的住宅建筑量环比下降5%,是2000年12月以来最大下降幅度,建筑市场的疲软仍将维持一段时间。

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其他受影响较大的恐怕是贷款给这两家公司的金融机构。银行近年来“卡紧”住房项目贷款,像 Ralan和Steller这样的开发商,在市场高峰期以高价购地,大举借债为工程提供资金,往往依赖于高息的非银贷款。如前文所述,给Ralan提供了大量资金的正式非银金融机构Wingate。

Wingate是一家私募信贷公司,过去几年业绩表现非常良好。但他们和Ralan合作很多,是后者主要的资金提供方,换而言之对Ralan的项目有很高的依存度。从他获得的信息来看,Wingate对Ralan的投资可能占其全部投资的20%甚至更多。Ralan的倒闭对Wingate一定会产生冲击。不过Wingate近期在接受《澳洲金融评论》的采访中申明:虽然公司与Ralan有多笔未结的贷款,但全部是以房地产收入和按揭为抵押。

魏睿昊同时提醒投资人,在关注非银借贷机构时,不能只能看他们所带来的高昂利息,更要注意其发放贷款的抵押物和抵押层级是否存在高风险。

应该如何选择公寓房?现在是否能够捡漏?

无论在悉尼还是墨尔本,由于近年成交的公寓楼大量完工,有交割困难的转楼花项目在市场上是越来越多。有些原买家为了避免成交违约,会以低于合同价的价格出售。在这样的市场环境中,不免让一些持币观望的购房者“心动”。但Ralan和Steller的破产又让人心有余悸。

对此,魏睿昊建议,在“捡漏”前要务必要做好甄别工作。

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无论在悉尼还是墨尔本,由于近年成交的公寓楼大量完工,有交割困难的转楼花项目在市场上是越来越多。有些原买家为了避免成交违约,会以低于合同价的价格出售。在这样的市场环境中,不免让一些持币观望的购房者“心动”。但Ralan和Steller的破产又让人心有余悸。

对此,魏睿昊建议,在“捡漏”前要务必要做好甄别工作。

第一,不要被“低价”迷惑。要充分了解目标市场的行情和建筑质量,同时要清楚自己的需求和投资的账务情况,不要盲目为了“捡漏”而乱了投资的节奏。

第二,不可贪心,小心购买过程的“猫腻”。要了解开发商和建筑商,并实地了解项目情况,以免遇到如Ralan项目不能完工的这样问题存在。如果有开发商提出愿意高息借贷订金,要非常警惕;另外,由开放商主导的信贷基金借款给自己的开发项目,也存在一定的风险。

第三,对待公寓项目仍要谨慎。虽然投资公寓现金收益可能会较好,但目前东南沿海首府城市市场上公寓存量仍旧很大,资本增值的前景尚未改变。而随着市场逐渐稳定,以及预期未来贷款利率进一步下降的情况下,郊区的带地独立屋,或者是有良好现金收益的商业地产,中期前景仍更为看好。

关键词: 楼市公寓房产
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