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多地给房企“降首付”,意味着什么?

2020-02-19 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

多地给房企“降首付”,意味着什么? - 1

幸福来得太突然,苏州的房地产开发商今天收到了土地市场派发的“红包”。

当地自然资源和规划局发布新政,不再统一要求出让地块设置封顶销售和现房销售的条件。

先来解释下,封顶销售和现房销售的规定出台于2016年,也就是本轮史上最严房地产调控启动的那一年。

为了抑制土地投机,苏州给每块地设定了指导价,如果房企竞拍超了这个价位,后续楼盘预售必须要等主体建筑结构封顶;

如果竞拍激烈到报价超过指导价25%以上,就进入一次性报价,大家都出一个最终价格,其中选一个最接近平均价的报价成交。对于这样的高溢价土地,要求必须现房销售。

新政对苏州楼市最直接的影响是,由于疫情防控而停工的项目,不用等封顶或竣工,就可以入市预售了。

而更深远的意义在于,开发商的“首付”降了,可以考虑重启大规模拿地计划了。

而这件事,不只是发生在苏州。

01

开发商的“首付”不只是地价

开发商的“首付”,即拿地成本,不单单是一个价格的概念。

首先,在当前房地产融资渠道上,加杠杆拿地或者背着银行炒地皮,是不被允许的。

无论是公司债、美元债、银行贷款,还是信托、委托贷款、私募这类非标,监管层都要求募资不能用来拿地。

所以目前房企的拿地成本,绝大多数是自有资金,和我们普通人购房的首付本质上趋同。

其次,开发商的“首付”是一个复杂的概念。它包含最重要的地价因素,还暗藏着竞拍保证金、土地款支付方式、土地开发条件、自持面积、预售条件、预售款支配权限等等。

搞不懂?看看碧桂园创始人杨国强对拿地的要求就一目了然了:

地价要比城区明显便宜、要熟地不要生地(整备好的可以直接开发的土地,不需要拆迁的)、土地款支付要分期、一期楼盘开发占总体货值要超过70%、预收款和银行按揭回款要随时能支取。

可见,这些暗藏的因素也很重要,尤其对于高周转策略驱动下的房企。

最后,要知道,苏州不是第一个降低开发商“首付”的城市。疫情防控以来,全国多地都出台了相应的政策。

多地给房企“降首付”,意味着什么? - 2

图片来源:CRIC

最典型的,比如无锡新政规定,楼盘完成25%以上投资额即可预售,不再以楼盘建设进度为预售条件;

比如上海新政规定,疫情期间逾期未缴纳土地出让金的,不算违约,也不收滞纳金;

比如西安新政规定,土地竞拍保证金调降到起始价的20%。

02

土地市场发生了什么

开发商“首付”的微调可能引发蝴蝶效应,比如在北京,最近土地市场冒出了不限房价地块,楼市大环境、竞拍条件、地价水平,都没变,但还是燃爆了房企的投资热情。

前后对比一下北京的土拍市场。

过去三年一共出让了不到10宗不限房价地块,今年截止到2月18号15块地有11块不限价;2019年全年土地出让金成交1672亿,今年截至目前596亿;去年中报确认营收只有180亿的绿城中国,过去5天豪掷144多亿在北京拿了3块地。

疫情当前,楼市有多冷,土地市场就有多热,北京土拍的热潮几乎是全国一二线城市的缩影。

据CRIC重点监测的城市来看,1月流拍率仅为3.1%,较上月大幅减少,是近一年来的最低位;最高溢价率纪录出现在绍兴,高达714.26%;重点一二线城市的溢价率,随着优质用地成功出让的带动下回升至10%以上,创半年来新高。

仔细看土地市场上频繁参拍举牌的开发商,央企国企是出镜率最高的:华润、保利、招商蛇口、绿地、华发四面出击,别忘了绿城中国现在也算央企下属公司,大股东是中交集团。

反倒是万科、恒大、碧桂园和融创没怎么露面。这些民营龙头在地价回升前,就已经抄底了,目前的溢价率,在他们看来有点贵。

03

房企此时加仓土储面临挑战

趁着“降首付”补仓拿地,对开发商而言有利也有弊。

比如绿城在北京拿下的台湖和旧宫地块,都位于五环外的非主城区,区块内一方面有存量限价房楼盘,另一方面未来还有大规模用地出让的计划。

尽管绿城这两块地都不限价,但在周边限价项目的夹击下,溢价空间也很有限。

具体而言,台湖地块成交楼面价每平米29600元,旧宫地块成交楼面价每平米37000元,两地周边最近成交的限价房,台湖万科城市之光均价是50000元左右,旧宫首开保利熙悦林语均价是52000元左右,都是精装房,按照这个价位扣除建安加装修成本,绿城在拿地楼面价之上的利润空间也不多了。

如何在当前北京楼市环境下突围实现快速去化?对于本就不擅长高周转的绿城而言是很大的挑战。

绿城的挑战,也是所有此时扎堆拿地的开发商所必须面对的。土地出让放量会进一步推高站在高位上的楼市库存,进一步降低市场对房价上涨的预期。

好处在于,之前想做规模的房企,又迎来了投资积累货值的窗口期。

04

刚需可以入市了

对于刚需购房者而言,开发商“降首付”是好事。

一方面,越来越多土地入市将转化为楼盘,选择更多了,说不定还能有些许折扣;

另一方面,由于过去三年开发商在一二线城市的“首付”成本较高,所以他们只能通过施工环节多省出些利润,楼盘质量下滑是通病,后市这种情况可能会有所改善。

对于二级市场投资者而言,土地市场的过热意味着对待地产股要谨慎小心了。

别忘了,去年上半年正是土地市场的投资过热,招致了房地产融资监管的再升级,政策趋紧也打击了地产板块的估值重塑过程,使得地产股普跌甚至超跌。

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