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央行降息,租赁疲软,海外投资者能做什么?

2020-03-17 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

曾经很多人说澳洲地产市场的活跃度非常受海外买家影响,然而如今新型冠状病毒已经虐了全球人民两个多月,没有海外买家参与的澳洲地产市场,依然开出了比较漂亮的成绩单。

由于沟通成本相对较高,很多中介和金融机构渐渐的边缘化海外投资群体。即便原来用澳洲本土银行贷款的那些海外投资者,利率很多都在6%左右。

此情此景,作为海外买家应该拿出更多的精力去照看一下自己的投资物业。

我先说一个最近的案例:

商先生海外投资人士,2018年在悉尼Meadowbank 成交了一套2房2卫1车位的公寓房产,房屋价格为89万。

今年2月成交时租客租约合同到期,所以不得不在一份月另找租客,最终比上个租客每周便宜130澳币,以620澳币/周的价格才将房子勉强租掉。

由于成交时商先生选择了开发商推荐的基金贷款,目前利率为7%左右的利息,所以目前的现金流真的抗不住。 

那么今天我的文章就针对商先生这个案例做一个深度的剖析。

首先,我从商先生这套房产的收入部分说起,为什么这套房产的租金波动会那么大?

目前澳洲本地银行已经进入到利率2%开头时代,政府的政策又非常鼓励首次置业者,以Meadow Bank 最近售出的房价为例

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近新两房目前价格在84万左右,如果以80%即67.2万澳币贷款额度,以当前利率计算,每周还款额度大约620澳币左右,这还是本息同还的情况下。

所以很多原来租房的人在低息的环境下,都出去买房再用原本房租的钱给自己的房产还贷。

市场这样的供需变化直接导致租金整体下降,对于澳洲本地的投资者还好,因为投资房利率也跟着下降影响并不是很大,对于海外投资者就是另一个故事了。

我们再看看商先生的支出方面:当年70%贷款额度,按照基金目前的利息,他的还款每周高达984澳币。

根据他新租约的房租计算,商先生每周要向这个房子补贴400澳币,一年补贴2万澳币左右。再加上其它杂费,压力可想而知。

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对于海外投资当前该如何做呢?

这里我给出几点建议:

1. 检查自己的贷款利率以及每月还款数额

2. 对比目前市场上的金融机构利率以及贷款申请费用

3. 计算自己目前可调配资金(做好转贷准备)

4. 了解目前投资房的出租情况,对未来的现金流做好预期

目前针对海外人士转贷最好的银行就是HSBC汇丰银行,投资房5年固定利率可以达到3.39%。

由于降息的原因,汇丰在贷款计算有些变化,很多客人靠租金收入贷款可以达到40%-50%左右,如果申请人有能力降低贷款比率,那么在利率上每年可以节省大约3%左右的利率差。

除了银行产品之外,目前一些基金产品的利率也降到4.**%-5.**%左右,并且在转贷费用上都比以前有所降低,对于没有能力转贷到汇丰银行的投资者也可以作为降息的第二选择。

我会在未来的一些文章里详细的介绍比较适合转贷产品评测,如有问题请扫下方二维码咨询财神团队。

感谢阅读,下期见!

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