疫情渐止，拍卖回暖，澳大利亚住宅市场离“牛市”不远了吗？

近期住宅拍卖明显回暖，图/Domain

当维州连续多日新冠病毒感染人数零新增，封锁不断放宽，人们对经济的信心逐渐恢复。

本周，西太平洋银行（Westpac）公布的最新消费者信心指数跃升至7年的高点，与此同时，购房时机（“Time to buy a dwelling”）指数也上升8%，至128.9点，为2013年11月以来最高水平。而房价预测指数更是上升12%，仅比疫情前的3月指数仅仅低了7.3%。

市场的乐观并非毫无根据，被疫情严重影响的澳大利亚住房市场似乎正以超过很多人预期的速度在复苏。

上周，房地产研究机构CoreLogic发布的数据显示，在新冠疫情期间连续五个月下降的澳大利亚全国平均房价，10月份上升了0.4％。

疫情爆发之初，不少经济学家都预测，澳大利亚房地产将面临大幅下跌可能，最坏情况下将暴跌20%。

为了能够遏制失业率高企，让经济尽快全面复苏，央行和联邦政府不得不祭出多项经济援助计划，其中不乏对房地产市场而言的“救市”措施：

经过了疫情之初两次紧急降息之后，澳联储（RBA）在11月3日再次下调利率，至历史低点0.1%；此前，财长Josh Frydenberg在9月宣布，政府将废除陆克文政府在美国次贷危机后实施的“负责任贷款法（responsible lending legislation）”。

博满金资首席分析师魏睿昊进一步解析了投资者关心的问题：在这些政策利好的驱动下，澳大利亚房地产市场真的已经“绝地反弹”了吗？这一波疫情缓解后开始的复苏能持续多久？而在目前高失业率和债务率的影响下，是否会增加房地产市场的风险？

近期住宅市场利好显著

央行降息后的一天，四大行就纷纷削减了固定利率房屋贷款和一些商业贷款的利率。联邦银行（CBA）、澳新银行（ANZ）、西太银行均提供了1.99％的四年期固定利率抵押贷款，国民银行（NAB）则更表示将把固定利率降低至1.98％。这是四大银行首次提供低于2％的抵押贷款。

澳联储下调官方利率和宣布1000亿购买中长期政府债券，在魏睿昊看来，是为了给市场注入更多流动性。当流动性进入银行，要释放到整个市场中，对于房地产的信贷必然会放松。各大行房贷利率下调，显然有利于房地产市场的恢复。

此外，如澳财此前的文章所述，联邦政府宣布要废除“负责任贷款法（responsible lending legislation）”未来也将对房地产生产巨大的影响。尽管真正的执行还需要一段时间，预计至少要到明年年中才能实施，但这是联邦政府希望放宽信贷的显著信号。

加之，近期澳大利亚整个疫情得以良好的控制，而本周美国辉瑞公司研制的疫苗取得突破性进展，距离制造和使用不再遥远，这些情况均指向明确的市场恢复。配合货币政策和财政政策的扶持，房地产市场短期内确实利好显著。

澳洲房产真的开始复苏了吗？

房屋拍卖现场，图/ABC

从近期公布的各项房地产数据来看，市场确实处于复苏的过程中。

截至11月8日的一周，在澳大利亚首府城市中共有1758处房屋要拍卖，比前一周的1747处拍卖要高。11月9日的统计结果，拍卖清盘率为73.2％。而去年同期有2,412所房屋被拍卖，清盘率为70.6％。

值得注意的是，墨尔本共有606套（2019年为1032套）住房拍卖，拍卖清盘率为71.8％，较上一周最终清盘率70.1％有所上升，并与上年同期的清盘（71.7％）持平。可见由于疫情受控，墨尔本市场也逐渐从第二波疫情期间的惨淡中逐渐恢复。

尽管市场交易的活跃程度，与高峰时期还有一定距离，但相较疫情之初已明显转好。房价的下跌趋势也已被止住。

CoreLogic10月房价数据显示，除墨尔本以外，澳大利亚所有首府城市均有所上涨，综合涨幅0.2%。非首府地区同期的涨幅更是达到0.9％，要知道许多非首府地区的房价自矿业繁荣结束以来就陷入停滞。而唯一遭受重创的墨尔本市场，尽管房价综合下跌了0.2%，可跌幅已经递减至4月以来的最低水平。

和市场一起平复的还有业主们对房地产市场状况的担忧情绪。根据ME银行10月发布的《季度房地产信心报告》，有38%的澳大利亚人对房地产市场感到“积极”，较2019年同期近低了四个百分点。在疫情高峰的4月，积极情绪曾一度跌至29%。而持悲观兴趣的人则较高峰减少了7%。

随着房地产市场各项数据的转好，不少机构也开始调整他们的预期。花旗银行将截至明年3月一年内的房价跌幅预测从4.9％降至2.3％。据其分析，即便是遭遇二次封城的墨尔本，11月房价预计也会上涨。

家庭债务高企仍然是最大风险之一

今年5月，即新冠疫情对失业影响不确定性最高的时候， 联邦银行曾预测，如果出现长期低迷，则房价跌幅可能多达32％。国民银行、AMP Capital的经济学家也纷纷预计房价将大跌20-30%。然而，现在的事情情况似乎让他们纷纷“打脸”——澳大利亚的房价应该不会出现大幅下跌，甚至有可能很快开始上涨。

然而，尽管数据全面向好，魏睿昊认为，现在还很难判断澳大利亚的房地产市场是否会迎来“牛市”，至多只能用“灾后恢复”来形容。因为疫情失去常态的市场，事实上还没有完全恢复正常秩序。尤其是，未来市场的购买力能够恢复到何种程度，又能持续多久，非常值得疑问的。

大量经济学家都指出，严重的家庭债务将增加整个房地产市场的风险。

1990年代初，澳大利亚的家庭债务水平约40％。而在近30年间，澳大利亚的房价总体呈现较快上涨趋势，导致家庭债务占收入比重不断上升，目前已超过180%。这不得不让人担心，创纪录的低抵押贷款利率与放宽贷款标准（包括废除负责任贷款法）相结合，将使家庭债务水平进一步提高。

其次，延迟抵押贷款偿还的时效即将结束，大型银行已经开始预留更多准备金以应对预期的抵押贷款违约率上升。

澳大利亚审慎监管局（APRA）关于主要银行住房贷款延期计划的数据显示，在5月疫情导致失业率激增的高峰时期，有11%的住房贷款中申请延期还贷。到10月底，这一数字回落到大约7.4％，总额为1330亿澳元。

一些借款人确实重新开始还款，可也有不少人（主要是投资房业主）正在考虑出售房产。

Digital Finance Analytics（DFA）家庭调查得出的最新数据显示，到10月底，抵押贷款压力家庭的比例达到了创纪录的40.6％，即157万个家庭。

尽管抵押贷款还款延期可能使亏损销售数量减少，但有部分投资房业主还是准备在明年3月抵押贷款还款延期结束之前出售房产。

而在10月份的房价报告中，CoreLogic指出，自6月份以来，已有贷款机构表示相当一部分借款人正在亏本出售房产，“这可能会在接下来的两个季度中使亏损房产销售增加，特别是以投资房为主的市场中。”

CoreLogic的数据还显示，自2019年12月以来，首府城市因亏损而转售的房屋的发生率一直高于郊区市场，并在2020年第二季度有所扩大，导致综合首府城市房价下降了1.1％，而郊区房价增长了0.3％。在那些无利可图的亏本买卖中，独立屋的平均损失约为5万澳元，而单元为4.6万澳元。

另外还有两大因素也制约了澳大利亚房价的上涨：失业率居高不下，以及海外投资者无法进入。

澳联储在降息的同时也发布了对于经济的预计，其中就提到全澳失业率将保持较高水平，但峰值水平略低于8％，虽然较此前预期的10％有所下调，但还是认为，直到2022年底，失业率才预计会回落至6％。由于失业率保持在高位，将导致工资上涨乏力，影响整体购买力。

而在疫情之初调整的外国投资审查（FIRB）政策使各类交易变得更复杂，且成本更高，加上近年来对房产海外买家的诸多限制，可能会长期将海外投资者“拒之门外”。

本地购买力可能难以为继，而海外购买力又无法进入市场，使得房地产市场上行前景并不太明朗。

移民大幅萎缩，“重压”澳洲房市

魏睿昊还指出，人口增长乏力，更是给房产价格带来下行压力。

过去很长的时间，澳大利亚一直享受着发达国家中少有的人口增长红利，这是经济增长和房价走向的重要支撑因素。

目前，澳大利亚却已进入一个多世纪以来人口增长最慢的时期。在联邦预算案之后，澳大利亚政府人口中心发布的一份报告显示，全国人口增长预计将在2020-21年下降到0.2％，在2021-22年下降到0.4％。

其中主要的原因就是海外净移民的急剧减少，预计澳大利亚将迎接75年以来的首次移民负增长。报告称，预计未来两年净海外移民的流动数量，2020-21年为净流出72000人，2021-22年为净流出22000人，而2019-20年则为净流入15.4万。

历史上，移民倾向于定居在悉尼和墨尔本的中心地区，而疫情却导致人们逐渐流向郊远地区。

这就导致，有些中心地区的单元房供大于求。根据DFA的数据，全澳市中心的单元房有约67万套单元房（公寓为主），远远超过需求量。与此同时，靠近CBD的郊区大地块独立屋却供不应求，一部分解释了最近房价的上涨。

魏睿昊指出，首府城市中心的大量公寓主要的居住者往往是国际留学生，或持有临时签证的海外居民。受疫情影响，这些人短期内很难来到澳大利亚，这势必严重影响市区的公寓租赁价格和出售价格。

事实上，近年来移民数量的波动已经对住房供求产生影响。在过去几年中，持续的移民促使澳大利亚的住房供应增加了大约18万至20万套新住房，现在下降到约15万套。由于缺乏新增的移民，未来一年对住房的需求可能下降到约8万套。大量剩余房源必然对市场造成冲击。

因此，魏睿昊认为，澳大利亚房地产市场短期利好显著，会有一波明显反弹；可中期来看，需求是否能够维持，仍要打个问号。

如果疫情过后，澳大利亚能够恢复正常的移民数量，也许可以很快解决供需问题；但倘若移民恢复迟缓，人口增速迟迟不能提高，整体经济增长也会放缓，房地产就难以有看涨的前景。