负利率时代下我无处安放的焦虑感

降息了，人群中发出了一声尖叫，一瞬间我的朋友圈被新闻刷屏了。

11月3号那天，澳洲银行做了一件惊人，但又在市场预期内的动作。

把澳洲的官方基准利率降到0.1%

我们这一代又一次见证了历史，欢迎来到负利率时代的新纪元。

澳联储之所以没有降到0%是给澳洲银行界留了最后一道遮羞布，公开说存款以后没利息了，甚至有可能倒贴服务费，实在太不好听了。这也是给市场留下了一个期待，我还有后手，虽然输的只剩一条内裤，但实在需要我还有内裤可以脱掉，继续赌下去。

降息的好处明眼人都看得见。首先受益的就是房东。疫情发生之前房东已经揭不开锅了，出租回报率低到以为自己在做慈善，租金去掉管理费，保险费，维修费，物业费和贷款，每年自己搭进去的钱足够买一份《非诚勿扰》爱之旅的爱琴海旅游套餐。

你细数一下发现，由于你的贡献，你不知不觉养活地产产业链上的好几个行业，但你好像是整个链条里唯一亏本的。

疫情发生后，政府颁布了不交租金也不能赶租客的政策，房东就彻底从儿子降级成了孙子。澳洲网上的地产论坛有一句经典名言------“The landlord is last in the pecking order when the poop hits the fan”，大意是当糟糕的事情发生时，房东是最后一个被考虑到的，哪怕他们每年对经济有着不小的贡献。

在5月份的时候，澳洲金融评论报指出，差不多有1/8的房东打算卖掉自己的投资房。房东突然发现自己和A股的股民没啥区别，就是来入场贡献印花税和佣金的。
 

可是由于持续降息，十几年来头一次，悉尼出现了大批正现金流房产。如果你的房子买的早，拿到银行市面上最低的利率套餐，投资房加上税务优惠，绝对可以做到收支平衡。而且如果学生和游客能顺利回来的话，这前景就光明了。

Come on baby, 我胡汉三又回来了。正现金流死恢复热，到处都是 now is the time to buy。

房东们就像电视剧的配角，刚拍完一场大灾难的桥段，原本以为这场戏后左拐领盒饭，但发现自己竟然奇迹般还活着，原来导演没喊cut。

有房族的owner occupied（自住人士）不用说了，每月住房还款又少了，4年1.99%的固定利息，省下来的钱不但每天可以给自己加个鸡腿，还可以顺便买瓶老干妈蘸着吃。

首次置业都慌忙入市了，70万的房子如果贷款80%，每周还款500刀左右，包含本金，这比租房合适太多，你去市区附近租个全新一房，差不多也这个价。

印度哥们首当其冲，成了市场上的主力军，摇着脑袋对你说“ yes, yes, yes ,yes， I want some housesssss”. 查房微信群里一直在转发澳洲房价大跌20%的世界末日信徒，已经公开求助群里好心人。帮忙自己看看哪里有合适的三房。

虽然还抱着对未来的担忧，但随着年底的解封，谁都知道澳洲地产最危险的时刻过去了。只要没有二次爆发，不敢说大涨，但跌的几率已经微乎其微。

作为一名看多地产的楼市大好友，人见人骂的地产公司五毛（屌丝认为，那些相信房价会涨的人都是地产公司的销售），自身还持有不少物业，按理说我应该是最高兴的才是，不但没人看我笑话了，晚上吃兰州拉面的时候，终于除了放辣，放醋外，还可以额外付钱，让老板多加几片牛肉。不必再问老板面吃完了，汤能否管够吗。

可是我很焦虑！

这能吃饱了，咋就忧虑上了呢？

我忧虑是因为我明白负利率时代意味着什么------贫富两级分化会越来越严重。大量中产要不加入富人阵营，要不返贫成为看起来像中产的无产阶级。

这不是危言耸听，其中的缘故且听我慢慢到来。

我分析经济喜欢用常识做简单的分析，因为复杂了你也不一定能蒙对，99.99%的人都是回过头去看，再来事后诸葛指点江山，未来没人能知道。在当下普通人能做的就通过简单清晰的逻辑，来判断哪里赢面大，复杂了反而容易犯错。

就拿负利率这件事来说，我不会跟你天马行空的讲宏观基本面，咱们就讲实际的，负利率对投资人的影响。

不管你承不承认，每个人其实都是投资人，哪怕你没有投资股票或房产，除了钱包里的钞票，你的钱是以电子数字的形式存在了银行里，所以你还是投资了一样资产----Cash。现金在金融里也是资产，托管人是银行，你的收益是利息。

专业的理财师都会告诉你，一个收益和风险均衡的投资组合，一定要包含cash，房产，股票和固定收益产品（债券）。

从今年开始cash这个资产消失了。

目前四大银行的定存已经到了1%以下，哪怕是市面能找到最优惠的定存，定存三年的利息才1.55%。澳洲49年的平均通货膨胀利息在4.9%，就算我们不用这么夸张的数字，今年的通货膨胀也有1.9%。CPI 是一揽子商品的综合指数，实际购买力的缩水我感觉比这个还厉害，购物大家越来越喜欢买ALDI超市的山寨便宜货了 。

刺激政策下的印钞机不断印着钞票，震耳欲聋。我们在银行的每一分存款进入倒计时，贬值的赛跑开始了。不管你愿不愿意，游戏开始了，welcome  welcome， hungry game has  begin。

如果你只有一千块，通胀和你关系不大，钱太少，所以少那么一丢丢也察觉不出来，但是如果你帐上有一千万存在银行里，没人会坐视不理。富人只能加大投资的力度。

例如这套房子，167万5的售价，租金只有925/周，大约2.8%的年租金回报。放在三四年前，同样的条件，投不投资需要好好想想，如果贷款利息是5%，这样每年要贴不少钱，至少应该去买租金回报6%的商业地产。

今年算下来，哪怕全款买下来，去掉各种杂费，租金回报只剩下1.6%，那也超过了市面所有的定期存款回报，而且房子还能升值呢！

富人接受降低的回报预期，代表大量的优质资产会上涨到一个全新的高度。普通人想买优质保值的资产门槛越来越高，乃至要遥不可及。蓝筹股3%的股息回报也变成了香饽饽。

我知道有人会说，万邦君这有啥难的，我们也买房呗。可是问题就在于普通人价位可触及的房子未必是资产。因为价格便宜的东西，往往不具备稀缺性，价格低不等同潜力。

就像今天的香港，经过这么多年发展，格局依然是港岛最贵，九龙次之，新界价最平，无非就是稀缺二字。

你图片里的看到的数字，是各个地区的新楼盘项目的数量，港岛的供给是最少，而且项目单元数量都不大。

富人愿意接受更低的回报，就肯定会有更多人愿意开发房产，因为哪怕卖不出去，目前利息下，收租还是可以赚钱的。

所以either way普通人的资产还是会跑输大市的。优质资产和普通资产走势会越来两极化。没人在乎和关心为什么Strathfield house几十万的往上涨，而 Strathfield的公寓已经5年没涨，人们心中已经接受了这种价格的背离。

这种似曾相识的感觉在国内每天发生的事，带学位的次新房已经一飞冲天，老破大的价格像蜗牛一样在那里漫步爬坡。

所以总结下来是富人接受更低收益率，进一步推高优质资产价格，大量的资金也会加速中低端房产的供给，富人接受更低的开发利润或留着出租。每个人都投资的结果就是整体回报率降低。只不过推动链条的都是富人，普通人是逆来顺受的那一方。

一个基金经理说，以前的时候如果把资产分为60%的股票和40%的债券的投资组合，可以期待每年6%的回报，现在你必须要重新分配你的组合，你持有80%的股票，20%的债券才能期待同样的回报。

普通人的选择无非选慢慢贬值，提前消费。还是要冒更大的风险去追求回报。负利率时代代表低风险产品消失了，连国债都1%以下了，损失最大还是普通人。

我是普通人，我也很焦虑。

我的给自己的建议

• 带着危机感尽快行动，大多数人忙忙碌碌而无所作为，在于总是沉浸在过去，又看不清未来，当回过神时发现，一切都悄悄的变了。

• 普通人的投资就是逆流，我们价位所触及的产品都是供给无限，需求有限的，所以想要前进，就要不停往前游，一松懈就被水流带到别的地方去了。

当所有人都去投资的时候，未来投资的回报一定会越来越低。这就和所有人都做一个行业，这个行业的平均利润会越来越薄，这是一个常识。想拿到超额利润会越来越难。要不你聪明独具眼光，要么你敢冒更多的风险，要不你愿意早开始。我思来想去，普通人还是早开始吧！

重庆火锅的源头来自一群穷苦码头船工纤夫，他们去捡富人不稀罕吃的动物内脏，如鸭脑，鸭肠和牛肚，这些食材本不好吃和烹饪，但是配上重庆的麻辣火锅底料，反而成了一道流传百年，直到今天的美味佳肴。

B级资产+ 人力投入（add value）≈ A级资产

普通人一定要学会买入房产后，自己能人为提升价值。

在悉尼来说最普遍方式是：

Granny flat

Granny flat

Granny flat

重要的事说三遍，另外自己的投资只能自己多操心，别指望专家帮你，真正的专家只服务富人。

最后一点建议：投资是一种生活方式。

你喜欢财富自由吗？没人不喜欢财富自由。既然财富自由人人喜欢，人人爱，那为什么只有很少的人能实现财富自由呢？财富自由是一种结果，不是行动，没有人不喜欢结果。就像你问自己希望更瘦更美丽吗？没人不希望，但你问自己可以45天内不粘糖米油盐等碳水化合物，每天运动三小时吗？那很多人就接受不了。

我们都喜欢成功后的结果，却不希望经历成功必须经历的过程。理财投资是一种生活方式。某日一个朋友给我打电话，他说他和我同样焦虑，想做一些事改变目前的状况。他本人是一名销售，每年收入并不少，他所焦虑的是他不确定明年生意会怎样，销售每次都是开完单以后，高兴没多久，马上又发愁了，因为又要找下一单了，不知道客人在哪里。

我问他你既然如此焦虑，不如就不要买今年计划买的260万价格的学区房，这样你压力更大了。愿不愿意在附近租个房子，拿这笔钱去买一个商业物业，吃现金流呢？他和我说做不到，还是希望有个稳定的住所。

理财投资是一种生活，代表着你人生所有以资产增值，创造被动现金流为核心，一切都要为此而让步。

有些时候不是你不明白，不是你不知道，是你知道了对自己也下不了狠手。

2020年你必须开始走出你的舒适区。

感谢您的阅读，我是万邦君。