全澳房市热潮再起，然而这不是一场“全民盛宴”

房屋拍卖现场，图/Domain

在经济学理论中，管理一个国家的经济需求，有两个主要的政策杠杆——“货币政策”（如利率）和“财政政策”（政府的税收和支出决策）。

到目前为止，在新冠疫情期间，澳大利亚的这两大杠杆一直在精诚合作，表现在央行——澳联储（RBA）超宽松的货币政策、以及联邦政府对经济的历史性支持。

但是随着政府债务不断增加，莫里森是否会提前收紧财政，以至于无法与澳联储协同一致呢？

由于在接下来的一个月，新冠疫情中政府的大量财政援助举措——留职补贴JobKeeper和房贷延期等都将到期，澳大利亚本地媒体纷纷对此产生了疑虑。

《时代报》刊文指出，就目前而言，这些措施的撤消将对经济产生收缩影响。不过，家庭可以通过使用疫情期间积累的大量储蓄缓冲来抵消部分影响。但这是否足以支撑整个经济平稳过渡，仍有待观察。

而在三个月之后的五月，另一份年度联邦预算案也将出炉。这份预算的主要任务是确保计划减少的支持性举措不至于太陡峭而使经济陷入困境。

如果政府不能为经济继续提供足够的支持，则决策的负担将落在澳联储身上。而央行所能做的就是降低借贷成本。每次这样做，都会让融资成本更便宜。

而在举债成本便宜的情况下，澳大利亚人往往会成群结队地借更多的钱买房，继而进一步推高房价。事实上，这一切正在发生。

这个夏天悉尼和墨尔本保持了高清盘率，图/Domain

上周末，尽管维州开始进行为期5天的封锁，可丝毫不影响房地产市场蓬勃的势头，墨尔本和悉尼一样，双双录得近88%的房屋拍卖清盘率。而在被封锁影响撤回的拍卖中，有一半的房子也成功被出售。

年初以来，澳联储行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）多次就房地产市场的火热发表评论，一再强调目前的情况符合预期。

但不断上涨房价还是让这一最基本的人类需求——住房对于年轻的澳大利亚人来说变得越来越难以负担。

低利率会“杀死”住房可负担性？

有短暂的一瞬间，年轻一代的购房梦似乎触手可及。

过去几十年来，澳大利亚房价快速上涨，似乎势不可挡。疫情发生初期，房价持续下跌的前景给35岁以下的年轻人带来了一线希望：如果他们能够努力持续地工作，拥有住房不再只是梦想。

当时，甚至相对保守的分析师也在预测房价可能下跌15-20％。在5月份，最大的银行，澳大利亚联邦银行（CBA）更是预计房价可能暴跌32％。

然而，房价的下跌不仅短暂，而且温和得多。

部分最低房贷利率的提供者，Finder网站截图

如今，利率仅略高于零、疫情防控得当、再加上联邦政府出台的大规模刺激措施，疫情导致的经济危机得到有效缓冲，房价迅速反弹。

从去年11月起，澳大利亚首府城市独栋屋房价重新开始上涨。

同时，住房信贷供应的增长、各种住房补贴举措（例如联邦政府的Homebuilder计划）的推出时机也可谓“刚刚好”。澳大利亚联邦政府拟还议对《负责任贷款法》进行改革，目的是进一步扩大房贷供应量。

根据澳大利亚统计局（ABS）发布的数据，2020年10月份，自住房贷达到创纪录的227亿澳元，较去年同期增长超过30％。

当然，在房价迅速升温这件事情上，澳大利亚并不孤单，邻国新西兰的独栋屋价格走势也是如火如荼，截至2021年1月的三个月中，全国房价上涨6.27%，使得平均房价直接比2020年同期高出了15%。引发了一场关于“经济适用房消失，住房危机出现”的热议。

在澳大利亚，“经济适用房”也同样停留在讨论层面。

真正能够提高住房可负担性的途径是降低价格，然而，这可能导致金融体系面临风险过大。

因此，政府采取的一系列新措施，从首付款担保计划到首次购房者补助，归根到底都是在保持房地产市场的膨胀。

值得注意的是，住房可负担性不仅与价格有关，偿还贷款的成本几乎同样重要。

由于这些成本目前处于历史最低水平（新的住房贷款利率可低于2％），因此，借款人现在支付的费用要少得多。

这也是刺激住房需求的原因之一。根据澳联储的信息，利率在2024年之前都会保持在目前的历史最低水平。

但是，如果房价继续以目前的速度回升，那么年轻人进入房地产市场的窗口期可能会很短暂。

实际上，按照目前的趋势，到明年年初，澳大利亚整体住房价格就有望创新高。

最近几个月首次购房似乎出现了爆发式增长，投资房比例则始终处于较低水平。2015年，投资房占新增住房贷款的比例接近一半；现在，这一数字已经降至22%左右。

可以说，本轮住房市场的复苏几乎完全由自住房购买者所驱动。

不过，随着经济的回升和住房租金的上涨，又加之如此便宜的借贷成本，投资者很可能随时回归市场。

老一代人如何垄断房地产市场

在过去的40年中，房价的快速上涨让很多年轻一代压根就买不起房。这种情况近年来有愈演愈烈的趋势。

根据澳大利亚联邦政府的研究，在1980年，年龄介于30至34岁之间的人中，近70％是有房一族。如今，相同年龄组中只有约50％的人拥有住房。

而且，随着年龄的递增，当今一代人的住房自有率越来越不可能与前几代中的同龄人相匹配。

这种趋势的长期后果令人深感忧虑。

前联邦财政部重量级人物迈克·卡拉汉（Mike Callaghan）于去年年底发布了一份退休系统的报告。报告指出，退休人士中有房的人很少陷入贫困。相反，大多数租房的无房退休人士则处于贫困当中。

随着房屋所有权日趋集中，政府退休金的支出只能相应增加，继而导致联邦政府面临更大的压力。

住房方面所存在严重缺陷成为代际不平等的鲜明例证。

利率的持续下调、以及获得融资的便利性成为房价失控的主要驱动性因素。可此外，还有一系列其他因素也起到了推波助澜的作用。

比如负扣税，以及对持有超过一年的房产投资实施资本利得税（CGT）减免50％，都鼓励了住房投资，尤其是年长一辈的投资者。

在这群人中，很多人自身居住在一套无抵押房屋的同时拥有一个或多个投资物业。这种趋势推高了住房价格，导致首次购房者难以进入市场。

然而，事实证明，任何试图改革此类税收的努力无异于政治自杀。这一点在前工党党魁比尔•肖顿（Bill Shorten）试图改革而败选得到了很好的验证。

莫里森利用民众对税改的恐惧，在2019年的选举中成功翻盘

澳联储和监管机构是影响房价涨幅的重要力量。

2018年曾出现严重的房地产市场冷却和房价下跌，持续时间为一年多，尤其是在悉尼和墨尔本。与此同时，投资房的贷款比例也出现了显著的下降。

这绝非偶然，而是澳联储与银行监管机构APRA合作，通过迫使大型银行提高投资房贷门槛来给房价降温，继而形成了房价下跌。

当时，他们担心房地产市场失控。因此开始整治只付息贷款市场，并对放贷人施加了一系列其他限制，这些就是所谓的宏观审慎控制。

但是，重复这一举措在短时间内可能无法实现。由于新冠疫情打乱整体的经济发展和周期，目前澳联储所希望的是，当房价上涨，人们会倾向于认为自己的财富增加，继而进行更多消费，以帮助经济摆脱疫情引发的衰退。

这种方法确实开始发挥作用。然而，需要思考的是，巨额的政府债务总需要有人买单。真的要把它们和高昂的房价一起留给年轻一代吗？