安邦智库学者：房地产税试点为何现在推出（上）

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多维：10月23号全国人大常委会授权的国务院在部分地区开展房地产税改革的试点之后，引发了社会广泛关注和讨论，对于房地产持有环节的税收，过去有的媒体报道时用“房产税”，有的则用“房地产税”，这次官方的说法统一为房地产税，这一字之差体现了什么含义？

贺军：房产税这个税种是目前就有的，过去一直在征收。比如满足征收条件的个人持有房产，现在在上海和重庆的试点中就会征税。新的要开征的房地产税跟房产税是不一样的概念，房地产税既包括房产也包括土地。其实，关于房地产税征收的讨论持续十几年了，从上海和重庆的试点来看，指的就是房地产税，但二者确实是有差别的。

新的房地产税跟国际上的房地产税是类似的，个人持有的房地产包括土地和土地上的资产，都需要向政府纳税。

但中国的土地没有私有的，都属于国有土地和集体所有土地，一直有人质疑房地产税征收的法理问题——既然个人没有土地所有权，征收房地产税不合理。但这个问题现在争论没有意义，现在政策已经确定要实行了，再谈从法理上要去推翻它，不具有现实意义。而且中国的土地虽然不是属于个人的，但住宅通常拥有70年产权，已经实行的《民法典》规定70年产权到期后自动续期，这从实际的效果来讲，个人对土地使用的权利是永久性的，因此纠结房地产税法理问题没有意义。

多维：今年以来，官方多次通过不同的渠道，对房地产税立法进行表态，包括习近平在《求是》杂志上发表文章，其中也谈到了房地产税，虽然措词还是“积极稳妥推进房地产税”，但如此高层级的表态确实比较罕见，这是否是房地产税加速推进的信号，您认为房地产税为何在这个时点推出呢？

贺军：其实，房地产税的讨论已经持续了很长时间，但过去的讨论始终停留在“加强研究”的阶段。一些学界、财政部的官员也参与讨论并发表过一些观点和看法。坦率地讲，房地产税在中国虽然还没有全面征收，但这是一个老问题了，长期以来没有明确推进的原因有很多。

房地产税涉及的方方面面太多了，比如涉及到广大购买住房的民众，这是影响最大的方面之一。还涉及到很多城市、企业。毕竟房地产税是一个在中国历史上从未有过的新的税种。尤其是在过去，中国的房地产行业随着各个城市的城市化，以很快的速度发展，各方都能从不断扩张的房地产市场中得到利益，地方政府得到土地出让金和一系列的税收收入、企业和部分个人财富都获得了增长，更不用提和房地产行业相关的建材、家电等行业。因此，利益主体在推出房地产税方面积极性有限，造成了房地产税一直久拖不决。也就是说，一个政策的成熟，一个法律的推出要看条件是否成熟，这个条件成不成熟，主要看利益相关主体是不是能取得一致。

除了要牵涉很多利益，根据日本等国家的经验，出台房地产税，对于房地产市场，从逻辑上来看是有一定的抑制作用，可能会对当前的市场造成波动。

房地产税作为一个重要的税制改革，有助于理顺央地关系，平衡城市化和经济发展中很多结构性的问题，从这个角度来讲，出台房地产税是有必要性的。随着中国经济的发展，我们可以看到房价高企、贫富分化、城市间、区域间发展不均衡等一系列问题。这些问题已经越来越影响到总体经济发展的速度，造成多方利益损害，因此房地产税推出的时机越来越成熟。习近平的文章是一个关键的信号，他发表讲话之后整个立法和试点工作可能会提速，这次全国人大给国务院授权开展试点，实际上是一个早就该做的事。

多维：刚才您提到，房地产税开征有助于理顺央地关系，扩大地方政府收入可能是这次开征房地产税试点的一个核心目的。不过，2020年全国土地财政收入超过8万亿，房地产税征收规模似乎不能满足现在地方财政缺口，您怎么看待这个问题？

贺军：现在大家关注点还是在房地产税的开征，能不能弥补土地出让金的减少，但这种计算是在算小帐、算眼前帐。我认为不能短期看这个问题，而且目前试点还没开始，房地产税还有一个税率的问题，税率最终定多少，5年的试点之后，是继续扩大试点还是全国铺开，这些都是未知数。我觉得房地产税开征的意义，不仅是短期之内用来弥补土地出让金的减少，毕竟今后土地出让金还是会存在，但是规模可能会减少。

房地产税开征意味着城市发展注意力要从增量的模式，转为存量的模式。过去城市化和房地产行业的发展，跟土地财政有密切的关系，土地财政很重要的一个驱动力来自于土地出让金，分税制改革之后，土地出让金完全归属于地方，成为地方政府收入的重要来源。加上房地产市场化之后，结合城市化的需求，造成土地出让金规模、占财政收入比重都逐步提高。

但现在增量扩张的经济发展方式逐渐变得不可持续，其实很多机构都关注到地方政府对于土地财政的依赖，比如安邦智库2008年就在研究，中国土地财政如果无法维系城市发展应该怎么办，当时我们提出了“后土地经济”，但这个概念在现在看，提出得比较超前。2008年，中国好多地方城市化进程还没结束。到2015年前后，东部沿海和一些核心城市发展规模已经很大，城市化率逐步提高，中国的房地产市场开始进行大力度的结构调整，那时大家才逐渐意识到，房地产发展的速度太快，过度依赖土地财政是有问题的。

房地产税的开征，是从0到1的意义，过去个人买房后，持有成本几乎可以忽略不计。从全国人大授权的文件来看，房地产税开征，最主要的增量来自于城市居民个人住房，征收范围把农村宅基地排除在外，另外还有城市中非居住类的房产，也在房地产税的征收范围内。

针对居民房产的房地产税从无到有，带来的是税收结构的变化。先立法、试点，后续工作可以慢慢进行，比如后续税率会不会有调整？随着城市资产的增值，房地产税收入还有可能增多。所以房地产税的意义不能只算眼前的小帐。实际上房地产税的影响非常广，对个人购房的选择，对城市发展的方式，对中国经济发展的方式，都会带来很大的影响。

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