清空率降了，在买房时会有便宜可捡吗？

一度白热化的拍卖市场正在降温，但希望买到便宜房子的潜在购房者可能会失望的发现，对于那些最理想住房的争夺仍然存在。

根据Domain的数据，悉尼上周六公布的初步拍卖清空率为62.7%，与整个秋冬期间连续数周超过80%的清空率相去甚远，而墨尔本的这一数字为65.2%。

随着更多结果的公布，这些初步数字通常还会下调几个百分点。在前三个星期，全澳调整后的清空率分别为68%、66%和68%。

清空率的变动受到了供求关系的影响：在解封后，更多的房屋挂牌出售，预定的拍卖数量达到了历史新高。

而潜在买家们则将注意力从房地产转向圣诞节，希望在新的一年再开始寻找合适的住房。

70%的拍卖清空率通常预示着约10%的房价涨幅，而60%被认为是一个平衡的市场。但如果该结果降至60%以下，房价可能会下跌。

悉尼独立拍卖师Clarence White表示：“毫无疑问，市场上大量的待售房产库存已经减缓了拍卖市场中的竞争。”

“为了让房产在拍卖中顺利售出，更多的卖家正在调整其保留价，竞争性肯定比以前少了一点。”

他怀疑市场已经转向，并将其归因于卖家在封锁结束后才将房屋挂牌出售，导致了供应量大幅增加。

优质房产的价格依然稳定

在墨尔本，Nelson Alexander主管Arch Staver发现，买家的兴趣集中在特定的待售房屋周围，而其他房屋则在供应浪潮到来时被忽视。

他表示：“请重新审视你们没办法接受的地方。”

“作为一个买家，如果那些没有商量余地的问题，转而变成可能可以考虑的，你将会有很多新机会。”

他以墨尔本深受买家喜爱的Fitzroy的两个双面排屋为例。

这两套房产的面积几乎相同，都位于绿树成荫的街道上，后院朝北，都经过翻修，彼此相距不到750米。

他表示，其中一套带有街边停车位，并“果断地”以350万澳元的价格卖出，而另一间对街边停车有相关规定，所以未能以265万澳元的价格找到买家。

来自James Buy Sell的Mal James发现，买家和卖家的预期出现了分歧。

他表示：“现在，对一些房产价格的分歧达到了10%——卖家继续将预期提高了5%，而买家的预期却下降了5%。”

他发现，墨尔本富裕社区的一些房产价格在10月份上涨了约5%，但在11月份又下跌了5%。

他指出，A级房屋，即位于顶级地段、安静的街道、受欢迎的街区的质量最好的房屋一点也没有降价。

但如果卖家想要出售那些有缺陷、户型图有问题或位置不太理想(如毗邻繁忙道路)的C级房屋，那其售价与六周前相比“绝对便宜”。

Belle Property的David Wood也发现，在内湾地区，A级住宅的竞争也很激烈，比如带有大地的旧式住宅，但他透露，开放参观时的到访人数已经下降。

他表示：“买家已经从害怕错失良机，转变为担心出价过高。”

“是的，市场上现在有一些投机的买家，但我不认为在A级房产中会有什么便宜可捡。”

悉尼买家中介兼propertybuyer.com的首席执行官Rich Harvey表示，圣诞节前的最后两周为购房者提供了一个绝佳的机会。

他表示：“我说机会这个词，并不是说你能以低于市值15%的价格买到房。”

“如果房屋指导价是300万到330万澳元，你可能会以310万澳元的价格买下。”

他看到次级房屋的价格有所回落，但高档住宅仍保持在以高于要价的水平售出。

但他警告买家要有耐心，一些经纪人准备在Boxing Day当天在线推出40套房产，新的一年里也会有更多的选择。

Mayfield Property Buyers的创始人John Carew发现，买家已经为度假做好了准备，但他警告称，人们可能会错过并反思在12月买房的好机会。

“我预计在新的一年里会有大量买家涌入市场，”他表示。

但他指出，那些想要购买优质房产的人通常需要支付合理的价格。

“在谈及捡漏时，你必须注意自己希望得到的是什么，因为那些便宜出售的房产可能在五到十年后仍然很便宜。”

Ray White新南威尔士州首席拍卖师Alex Pattaro表示，房屋供应量的增加让业主可以出售自己的房子，因为他们可以把自己的房子挂牌出售，然后在房价相近而不是飙升时再去别的地方买房。

他表示：“我认为，房价的涨幅将变得更为温和。”

“在悉尼的房地产市场，根本就没有什么便宜货。”

房价涨幅是工资的5.5倍

一年多来，工资已经难以跟得上房价的脚步。对于没有家庭财富的人来说，拥有住房似乎是遥不可及的。

澳联储的一张图表揭示了如今那些希望购置人生第一套房产的人所面临的挑战，图表显示了过去30年里房价与收入相比的非凡增长。

在20世纪90年代初，房价是家庭可支配收入的2.5倍左右，但现在，二者的差距大约是5.5倍。

多年来利率大幅下降助长了经济繁荣，家庭可以借更多的钱，此举推高了房价，然后利用不断上涨的资产购买更大的住房或投资房产。

与此同时，经济学家们也表示，新房供应跟不上需求。

“对买家主要的两个限制是，自己能负担得起首付及还款吗？”Grattan研究所家庭财务项目主任Brendan Coates表示。

“目前，对于储存首付的障碍是最严重的。”

回顾过去，现金利率曾在1990年达到17.5%的高点。

而如果现在买房子，买家的贷款还款支出将维持在历史最低水平，以2开头的贷款利率会使前几代人羡慕不已。

但租房者很快指出，对于那些在主要首府城市以当地中位价购房的买家而言，廉价贷款对储蓄20%的购房首付并没有帮助。

据Domain的数据显示，悉尼的这类购房者需要攒下30万澳元的首付款，而墨尔本需要20.8万澳元。

澳大利亚央行助理行长Luci Ellis上个月也表示，那些父母就在租房居住的人“将面临更困难的处境，难以真正找到自己的住房”。

Coastes指出，年轻人的住房拥有率有所下降，但降幅最大的是低收入年轻人。

他表示：“如果你是低收入者，又没有富裕的父母来帮助你，情况就会非常暗淡。”

“除非我们采取行动，否则这个问题会变得更糟，其后果将是长期的。住房拥有率的下降将重塑澳大利亚社会。”