6月1日起，个人转让非住宅税费将大涨？税务部门：确有变化（组图）

个人转让非住宅房产土地增值税要大涨？近日，一则消息在网上传得沸沸扬扬，称今年6月1日之后土地增值税将有新调整，税费因此会有大变化。

“这几天系统正在升级，6月1日后土地增值税确实会有一些变化。”5月22日，潮新闻记者咨询12366纳税缴费服务热线，得到了工作人员的证实。

“税法一直规定土地增值税实行四级超率累进税率，这次调整并非是税法有了变化，而是在执行口径上更规范。”12366工作人员解释说。

根据2011年修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

需要指出的是，由于住宅可享受免征土地增值税的优惠政策，这一税种也就成了非住宅的专有税。在现实操作过程中，往往采取的是固定税率，比如杭州主城区和临安是按照总价的0.5%，余杭、临平和萧山是按照总价的1%。

那么这一调整之后，非住宅转让土地增值税是否上涨？对此，12366工作人员表示，不能一概而论，主要看房产转让时的差价大小。

“实行四级超率累进税率后，按照规定每年可抵扣购入价（以发票为准）的5%，且契税也在抵扣范围之内。”12366工作人员告诉潮新闻记者说。

以杭州主城区为例，假设有人在5年前以2000万元总价买入一套商业大平层，现在以2500万元的总价卖出。按照老办法，须缴纳0.5%也就是12.5万元土地增值税。但是按照6月1日之后的新规定，2500万元扣减2000万元的原值，再扣减买入时3%契税60万元，以及5年共计500万元（每年5%）的扣减额，计算得出差额为负值，那就意味着土地增值税为0。

图源：视觉中国

可如果转卖价格同样是2500万元，持有时间只有3年的话，结果就大不一样。按照扣除办法，最后算得的差额为140万元（2500-2000-60-300）。按照四级超率累进税率，对应的税率为30%，须缴纳52万元土地增值税。

由此可见，实行按照四级超率累进税率之后，土地增值税额与房产转让差价（增值额）以及持有时间有关。如果亏本转卖或者算上扣除额之后平进平出，那么6月1日之后转让，就不会产生土地增值税。而如果差额较大，即便对应的是最低一级税率，土地增值税也有可能暴涨。

值得一提的是，土地增值税的调整，针对不同的购买和转让时间，会有一定的区别。比如，购买和转让时间均在今年6月1日前（以网签为准）的，还可按照老办法执行，但必须赶在6月30日前完成缴税。6月1日前买入6月1日后转让的，土地增值税可选择房产交易总价的5%，也可选择四级超率累进税率。6月1日之后买入的，今后转让时必须按照四级超率累进税率缴纳土地增值税。

潮新闻记者了解到，酒店式公寓、商业大平层最近几年增值情况远不如住宅，且流通率不高，亏本转卖的也不在少数。因此，土地增值税严格实行四级超率累进税率之后，实际税负有可能不升反降。

图源：视觉中国

但是，对于酒店式公寓和商业大平层的投资客而言，显然是一大利空。毕竟，投资客入手的时候是奔着增值的目的而去，只要后期升值空间大，就有可能产生高额土地增值税。此外，非住宅房产还有不菲的契税、增值税及个税，这些叠加因素也将进一步影响投资意愿。