用一百万澳币投资住宅和商业三年后，哪个增值高？（组图）

上次专栏我们通过一百万澳币投资住宅物业和商用物业进行了现金流的对比。今天我们继续讲在增值方面两者是如何计算和区别。

直接上表格，如果您想知道具体数字的推演过程，请看视频。请查看关于上期讲的现金流（点击链接阅读：100万澳币，投资商业物业还是住宅？丨商用地产）

同样100万澳币投资住宅物业，三年后的投资回报率是6.8%， 商用物业的投资回报率是11.7%，所以现在是最好投资商用物业的机会，如果现在能够在大城市里买，三年后您将获得这样的增值。

投资后马上有现金流，同时还有增值。所以我们说商用物业是目前房产投资最好的投资产品。

因为是中文直播，Helen会进行现场答疑。就在本月商用物业公益直播中，Helen为观众解答了如下问题。

Q1

商业物业的水费由谁支付？是像住宅一样房东支付service fee， 租客只付usage fee 吗？

Helen 答：商用物业通常水费都是由租户支付，要看你的租约是怎么签的。

Q2

请问为什么您说目前住宅物业价格走低，但商业物业会在接下来开始上涨？

Helen答：这是因为商业物业和和住宅物业是房地产的两边，一个往上走，另一个往下走或者饱和，另一个饱和另一个会往上走。这是市场的规律。

现在利息增长，影响住宅物业但是不影响商业物业，影响商业物业的是需求。

现在很多人离开了住宅物业，因为他感觉住宅物业赚不到钱了，所以他开始投资商用物业。

商业物业需求高了，但是房源并没那么多，价位会往上涨。租金往上涨那价位会往上涨。

Q3

请问在联邦连续加息的环境下，因为基础利率在上涨，是否每年商业物业的回报率也不得不上涨吗？商业物业的市场回报率上涨其价格是降价？

Helen答：很多人就是不理解商用物业回报率越低，价值越高。很多人都不理解。

我给你画出来你就理解了。

什么叫增值？什么叫市场增值？我画出12个月内市场需求变化后回报率从10%降到5.%但价值即从50万涨到85万。这样是不是解释和回答了您的疑问？（请看视频）

回报率低持有物业的业主才有额外的增值，但是如果连储利息上涨，市场要求的回报率也将水涨，因此买家要求回报率更高。

那么对于业主而言，在租金不变的情况下，只有商业物业价格下降，才能满足买家的回报率高的要求。

这在理论上是完全对的，但在现实情况上是完全错的。这是一个特别怪的，就是商业物业跟利率不连在一起。所以利率涨到多少，商业物业照样有自己的环境。

举例说，黄金海岸的商用物业在3%的贷款利息时，回报率已经是5到5.5%，现在是利息6%，但回报率还是5-5.5%。为什么？因为有需求。

商用物业是需求在哪儿，它的回报率就不会往上涨，价值就会更高。所以商业物业是按市场情况来走的，并不是按利率，跟利率没有关系。

利率涨了三次，涨了0.75%，回报率才刚刚上0.25% 。所以呢，它不是按着利率来走的，它是按需求。

Q4

银行商用物业何时进行重新贷款？ 我们是不是需要补差价？还是需要保持一部分现金来抗风险？

Helen答：第一，如果要抗风险，降低贷款额度，可以抵挡危险。第二有新租约之后再重新贷款。银行的估价就会按市场价来估的。

Q5

租客违约还能贷款吗？贷款会被银行召回吗？

Helen答：租客违约只要你交租金贷款就不会被召回。除非是800-1000万人贷款，每年都会审查，但你要贷100万他不会每年做。每个银行不同，需要去问你自己的银行。