揭露澳洲房产投资黑幕！高净值高收入人士必看防骗指南（组图）

澳洲是一个移民国家，也是一个房产国家。澳洲的房产市场一直吸引着来自世界各地的投资者，尤其是来自中国的高净值和高收入人士。

他们有的是为了移民而购买房产，有的是为了寻求更高的收益而投资房产，有的是为了给自己和家人提供一个更好的生活环境而置业房产。

然而，澳洲的房产市场

并不是一片风平浪静的湖泊，

而是一个充满风险和陷阱的海洋。

许多澳洲房产营销机构利用各种话术和手段，诱导和说服高净值和高收入人士购买他们推荐的房产产品，承诺稳定的租金收入和长期的升值空间。

然而，这些话术和手段往往具有误导性和欺骗性，营销机构的主要目的是赚取高额佣金，而非客户最终的投资收益。

这些房产产品可能存在质量低劣、价格高昂、隐形开支巨大、升值潜力有限等问题，最终给投资者带来的可能是损失而非收益。

那么，这些高净值和高收入人士是如何上当受骗的呢？

他们有哪些认知误区和盲点呢？

澳洲房产营销机构常用的推销话术有哪些？

如何破解这些话术？

本文将针对这些问题，提供一些案例和分析，希望帮助高净值和高收入人士在投资澳洲房产时，能够先防骗再收益，做出明智的决策。

认知误区和盲点

很多高净值和高收入人士在投资澳洲房产的时候，认知误区和盲点主要有以下几个方面：

第一，把中国房产市场的印象套用到澳洲。

很多人认为澳洲的房产市场和中国的房产市场是类似的，都是以城市中心核心地段的高层公寓为主流，都是有政府的调控和保障，都是有不断的农村人口流入大城市，都是有持续的升值空间。

但是，这些印象在澳洲并不完全成立。

澳洲的房产市场是一个多元化的市场，不同的城市、不同的区域、不同的类型的房产，都有不同的供求关系、价格水平、租金回报、升值潜力。

澳洲的房产市场也是一个自由化的市场，政府的调控和保障是有限的，房产的价格和质量都是由市场决定的，房产的风险和责任都是由投资者承担的。

澳洲的房产市场也是一个动态的市场，人口增长和需求并不是一成不变的，而是会随着经济、社会、环境等因素的变化而变化。

例如，普通岗位的工资收入水平跟大城市相当的澳洲二三线城市并没有让大量当地人口背井离乡到大城市里去闯。澳洲的房产市场也是一个有差异的市场，不是所有的房产都会升值的。

因此，投资澳洲房产的时候，不能一概而论，不能在自己的华人圈子内盲目跟风，要根据澳洲的实际情况，做出合理的判断和选择。

第二，对澳洲房产市场的信息和数据缺乏了解。

很多人在投资澳洲房产的时候，只是听取了澳洲房产营销机构的一面之词，被营销机构的信息和数据所误导，认为他们推荐的房产产品是最好的，是最合适的，是最有前景的。

但是，这些信息和数据往往是片面的、夸大的、过时的、甚至是虚假的。

他们往往只会告诉你房产的优点，不会告诉你房产的缺点，只会告诉你房产的潜力，不会告诉你房产的风险，只会告诉你整体市场的历史数据，不会告诉你具体同类物业的真实表现，只会告诉你房产的总价，不会告诉你房产的隐形开支。

因此，投资澳洲房产的时候，不能只听一家之言，要多方面地收集和分析澳洲房产市场的信息和数据，要和当地的专业人士和机构进行咨询和交流，要对比和评估不同的房产产品，要有自己的判断和决策。

第三，对澳洲房产的质量和进度缺乏保障。

很多人在投资澳洲房产的时候，只是看了房产的样板间、效果图、规划图等就鲁莽决策。这样就容易被营销机构的美化和夸张所迷惑，认为房产的质量和进度都是有保障的，是符合自己的期望的，是没有问题的。

但是，这些美化和夸张往往是有差距和偏差的，房产的质量和进度都是有风险和不确定性的，是可能出现问题的。

房产的合同和条款往往是有利于开发商和营销机构的，而不是有利于投资者的，他们往往会把房产的交付风险和责任都转嫁给投资者。

因此，投资澳洲房产的时候，不能只看表面，最好问问5年前、10年前甚至15年前曾经买过你正想买的同类物业的人问问，打听打听他们的投资体验。

常用推销话术和破解方法

澳洲房产营销机构为了说服和诱导高净值和高收入人士购买他们推荐的房产产品，会使用各种推销话术和手段，让他们觉得这些房产产品是最好的选择，是最有价值的投资，是最不容错过的机会。这些推销话术和手段主要有以下几种：

■ 利用高净值和高收入人士的社会地位和自尊心，让他们觉得购买房产是一种身份的象征，是一种成功的表现，是一种智慧的选择。

例如，他们会说：“您是一个有远见的人，您知道澳洲的房产是一个稳健的投资，您不会错过这样的机会。”

或者说：“您是一个有品位的人，您知道这个房产是一个高端的产品，您不会放弃这样的享受。”

或者说：“您是一个有实力的人，您知道这个房产是一个有限的资源，您不会让别人抢走这样的优势。”

■ 利用高净值和高收入人士的贪婪和恐惧，让他们觉得购买房产是一种赚钱的机会，是一种避免损失的方式，是一种必须抓住的时机。

例如，他们会说：“这个房产的价格是非常合理的，您现在购买就可以享受优惠，如果您再等等，就会涨价，您就会错过这样的好价。”

或者说：“这个房产的租金回报是非常高的，您现在购买就可以获得稳定的收入，如果您再犹豫，就会失去租客，您就会错过这样的好事。”

或者说：“这个房产的升值空间是非常大的，周边配套设施都在建设中，您现在购买就可以锁定未来的利润，如果您再拖延，就会被别人抢先，您就会错过这样的好机会。”

■ 利用高净值和高收入人士的从众和模仿，让他们觉得购买房产是一种流行的趋势，是一种普遍的行为，是一种必须跟随的潮流。

例如，他们会说：“这个房产的销售情况是非常好的，您看，已经有很多人购买了，他们都是明白人，他们都是有眼光的人。”

或者说：“这个房产的评价是非常高的，您看，很多媒体和专家都在推荐，他们都是权威人士，他们都是有经验的人。”

或者说：“这个房产的位置是非常优越的，是布里斯本核心繁华地段，您看，周围有很多配套和设施，他们都是有需求的人，他们都是有品质的人。”

■ 利用高净值和高收入人士的避税需求，让他们觉得购买房产后可以减少目前税务上的开支，把短期内省下来的税理解为现金流“收入”。

例如，他们会说：“您的收入超过了18万澳元，在澳洲要缴纳接近收入一半的税，真是冤大头啊！请让我帮您做一份房产投资计划，让您从此不需要再交税，每年退税都把雇主预扣的税全退回来，现金流急速上升！”

或者说：“我们公司有合作的会计帮您成立自营养老金，把您的钱存进去买房，到了退休后就免税了，节省好几十万的税！”

或者说：“我们代理的物业都是全新建造的，有高额的折旧，意味着您不用花钱就可以抵税，我们公司还可以提供折旧报告。”

那么，如何破解这些推销话术呢？其实，只要我们有清醒的头脑，有独立的思考，有充分的信息，有合理的判断，就可以不被这些推销话术所迷惑，而是能够做出正确的决策。

具体来说，我们可以采取以下几个方法：

■ 不要被社会地位和自尊心所左右，要根据自己的实际情况和目标，来选择适合自己的房产产品。

不要为了显示自己的身份、成功、智慧，而盲目地购买一些高端、昂贵、奢华的房产，而是要考虑自己的资金、风险、回报等因素，来选择一些性价比、实用、适宜的房产。

■ 不要被贪婪和恐惧所驱使，要根据市场的实际情况和趋势，来判断房产产品的价值和风险。

不要为了赚钱、避免损失、抓住时机，而轻信地购买一些自己实际上也不怎么了解的房产，而是要分析市场的供求、价格、租金、升值等因素，来判断房产的合理性、稳定性、可持续性。

■ 不要被从众和模仿所影响，要根据自己的独立判断和个性需求，来选择符合自己的房产产品。

不要为了跟随潮流、模仿他人、适应环境，而盲从地购买一些朋友甚至家人推荐的房产，而是要考虑自己买房投资的真实目的，来选择一些适合、满意、有意义的投资标的。

现代社会里许多投资陷阱往往来自于朋友和家人等熟人，而不再是来自于陌生人。

■ 不要被局部的利益所蒙蔽，要看到获得局部利益而带来的代价是什么，对整体财富格局的影响有哪些。

特别是税务上的所谓好处，往往带来掩盖了投资标的本身的缺陷，甚至短期内的税务好处会被未来一大笔税务账单所全部回收。

案例和分析

为了更具体地说明这些认知误区、盲点和推销话术的危害，我们来通过案例进一步理解。

案例一

高层大型公寓楼

李先生是一个从中国带着资金移民澳洲的高净值人士，他在澳洲的大城市买了一套高层大型公寓楼的房产，价格是50万澳元。他是通过一个澳洲房产营销机构的推荐和介绍，一口气购买了4套这样的房产。

这个机构给他提供了很多关于这个房产的优点和潜力的信息和数据，比如说这个房产的位置是在市中心，交通方便，周围有很多商业、教育、文化、娱乐等配套设施，吸引了很多年轻的白领和学生租住，租金回报率高达5%，每年可以获得2.5万澳元的收入，如果做短租按每晚200澳元和80%入住率算可以让收入翻倍。

而且，这个房产的品质是非常高的，是由知名的建筑商和设计师打造的，房间的空间和视野都很好，装修和家具都很豪华，符合高端人士的品味和需求。

再者，这个房产的升值空间是非常大的，因为这个城市的人口和经济都在不断增长，市中心的土地资源越来越稀缺，这个房产的价格每年可以涨10%，10年后可以卖到100万澳元。

李先生听了这些话，觉得这个房产是一个非常好的投资，于是他毫不犹豫地签了合同，付了定金，等待交房。

但是，他没有想到的是，这个房产的租金和升值都没有达到预期，因为这个房产的周边竞争非常激烈，有很多类似的高层大型公寓楼，供过于求，导致租金下降和空置率上升，还要支付高额的物业管理和维护费用，每年收入减去支出所剩无几。

而且，他所买的房产的价值也没有涨反而跌了，周边同类物业的买卖交易普遍在40万左右，持有多年后至今尚未解套。

李先生后悔不已，他觉得自己被营销机构的话术所骗，他没有自己去了解和分析澳洲房产市场的真实情况，也没有亲自去看房产的实际情况，也没有仔细阅读和理解房产的合同和条款，他只是盲目地相信了这个房产的优点和潜力，没有考虑到这个房产的缺点和风险，结果他的投资变成了亏本。

案例二

土地别墅项目

王女士是一个在澳洲房产投资领域以外的生意获得资本积累的华人生意人士，她在澳洲的一个城市外沿区域买了一套土地别墅项目的房产，价格是80万澳元，她的目的是为了提高生意利润的利滚利效应，通过投资而获得被动收益。

她的一位好友在房产营销机构工作，向她推荐和介绍了这套房产。这个机构给她提供了很多关于这个房产的优点和潜力的信息和数据，比如说这个房产的位置是在一个新开发的区域，有很多的基础设施和公共服务，未来会有很多的人口和商业进驻，这个区域会成为一个新的热点。

因为这个房产是土地和房子的套餐，土地的价值会随着区域的发展而增长，房子的价值会随着质量的保证而稳定，考虑到土地价值上升和建筑成本的上涨，预计这个房产10年后可以卖到160万澳元。

虽然王女士的朋友自己也没有太多房产投资的经验，但是房产营销公司提供了足量的销售人员培训课程，给销售人员灌输了大量营销措辞和相关数据，因此王女士的朋友也就获得了房产销售成交的技能。

王女士非常信任自己的朋友，觉得这个房产是一个非常好的投资，既可以给她带来被动的收入，又可以给她带来长期的升值，于是她毫不犹豫地签了合同，付了订金，等待建筑和交房。

但是，她没有想到的是，这个房产给她带来的是一场噩梦。

首先，这个房产的质量和进度都出现了问题，因为建筑商在施工过程中遇到了很多的困难和变故，导致房屋出现了质量问题，例如漏水，而且因为市场的低迷和资金的紧张，导致工期延迟了一年，王女士无法按时拿到入住许可证。

其次，这个房产的租金和升值都没有达到预期，因为这个房产的周边大量荒地持续被分割出售，但没有预想中那么多的人口和商业进驻。

虽然能勉强找到租客，但是持有多年难以大幅度涨租，因为周边全是同类型新房，甚至有更新的房子陆续在建，租赁市场供应大于需求，心想着出售止损，但发现周边同类物业早已以她心理价位更低的价格销售，房东们都在抢买家。

王女士后悔不已，她觉得自己被朋友所骗，她没有自己去了解供求关系，没有调查类似土地别墅项目的历史表现，更没有跟曾经买过类似土地别墅套餐的其他投资者交流过。

而她的朋友也觉得冤枉，毕竟是公司这么培训营销人员去成交客户的。

总结和建议

通过以上的案例和分析，我们可以看到，投资澳洲房产并不是一件简单的事情，需要有足够的信息、知识、经验和判断力，才能避免被营销机构的话术所误导和欺骗，才能做出正确的决策，才能获得收益，而不是损失。

在投资澳洲房产之前，要充分地了解和分析澳洲房产市场的实际情况和趋势，要从多个渠道和角度收集和比较澳洲房产的信息和数据，要和已经取得成功的房产投资人交流，要和不因为你买房而赚到佣金的专业人士交流，要有自己的独立判断和决策，不要只听信营销机构的一面之词。

要根据自己的实际情况和目标，来选择适合自己的投资标的和运营模式，要考虑自己的资金、风险、回报等因素，不要盲目地追求高端、昂贵、奢华的房产，也不要盲从地跟随流行、推荐、优越的房产。