为什么新公寓不如旧公寓卖的动？（组图）

今年9月，当开发商Pace在墨尔本完成一个两栋大楼的公寓开发项目时，313套公寓中仍有72套未售出。

Pace总经理Shane Wilkinson表示，这家私营开发商面临的问题是，他们在内城北区Coburg销售的公寓成本比同一Pentridge Prison改造区内的现有公寓价格更高——最高高出5万澳元。

飙升的建筑和融资成本使得新公寓的开发成本更高，而同样高的借贷成本——再加上生活成本危机——正在压低现有住房的价格。

 Wilkinson表示，Pace 3058公寓的售价在每平方米8700澳元至1万澳元之间，因为它们是在他所谓的“旧世界”建造的——“价格仍然合理”。如果要在今天开发新公寓，它们的售价需要达到每平方米1.1万澳元至1.15万澳元。

他表示：“现有库存的定价与我们在期房基础上使项目可行所需的价格之间的差距在20%左右。”

新公寓的价格一直存在溢价，就像新车比二手车贵一样，但经济学家说，不断飙升的建筑成本和融资成本比以往任何时候都更大地扩大了这一差距。

咨询公司Charter Keck Cramer的全国执行主管Richard Temlett表示：“2019年，墨尔本一套60平方米的新公寓过去售价为60万澳元，现在需要以78万澳元左右的价格出售。”

虽然墨尔本是受打击最严重的市场，但悉尼和布里斯班也存在同样的问题。

“新建公寓和现有公寓之间的价格差距太大，难以吸引买家购买新建住宅，”Temlett表示。

“现有公寓的价格需要上调大约15%，才能使新建房源以当前经济价格（约每平方米13,500澳元）被市场接受。”

这将加剧澳大利亚长期以来的住房短缺问题。

成本不会下降——尽管增长速度可能会放缓——开发商将推迟新住房项目，直到现有房价上涨到足以使新的期房再次具有竞争力。

规划咨询公司Ratio Consultants的董事Alice Maloney指出：“如果开发商不能赚钱，他们就不会开发。”

“目前只有高端、豪华的开发项目在财务上推进起来。”

Wilkinson表示，Pace仍在出售Coburg 项目的公寓，未售出的公寓数量已降至47套。在偿还了为建设提供资金的银行贷款后，他向非银行贷款机构Qualitas申请了一笔所谓的剩余库存贷款，同时也在出售剩余住房。

Qualitas董事总经理Andrew Schwartz表示，在一个开发项目的生命周期中，剩余库存贷款已经变得很常见，因为在项目结束时，开发商往往需要这些贷款来为他们出售剩余房产提供资金。

“在私人信贷市场中，任何重要的参与者都会进行这种类型的贷款，”Schwartz表示。“这个市场已经变得相当深厚且竞争激烈。”

然而，由于开发商减少了项目建设，剩余库存或待售库存也减少了。

“我们很愿意做更多，”Schwartz表示。“问题在于开发项目的数量大幅下降了。”

多个因素导致维多利亚州的新旧公寓价格失衡比其他州更为严重。这些因素包括政府在2017年制定并于2021年更新的“更优公寓设计标准”，其中规定了最低尺寸和设计标准。

房产中介表示，私人租赁市场中为了提高租客居住质量而产生的土地税和合规成本增加，也促使墨尔本的投资者出售物业，从而增加了待售公寓的数量。

“我们看到许多投资者正在退出市场，出售他们的投资房产，”Nelson Alexander中介Peter Varellas说道。

另一个障碍是维多利亚州政府在10月份决定在12个月内削减新公寓、单元房和联排别墅的期房印花税，以刺激更多开发。但业内人士指出，这不会降低新建完成但尚未售出的库存的价格。

当利率开始下降，或者人们对利率下降的时间充满信心时，现有房产的价格也将回升，并会带动更多新开发项目的启动，他们表示。

Wilkinson指出，如果土地价格在已经下降15%的基础上再下跌10%，将有更多新项目得以启动。

但目前，他仍在推进项目。在墨尔本西北部的Flemington，Pace已经售出了313套单元中的192套，同时计划建造一个耗资3.6亿澳元的住宅开发项目，该项目位于城市最著名赛马场的边缘，正在建设中，预计明年11月完工。

他仅将The Darley公寓的平均售价从每平方米1万澳元提高到了1.05万澳元。

“我原以为能够将价格提高更多，但却没有，”Wilkinson表示。“新局面还没有到来。”