购房需求降温拖缓房价 布里斯班预计领涨

ACB News《澳华财经在线》报道，CoreLogic RP数据显示，2015年澳大利亚首府城市房价整体上涨7.8%。从具体数据看，首府城市房价呈现两极化发展，悉尼和墨尔本房价增长均在11%以上，而其他各州首府房价增长较为疲软，甚至出现下滑。

澳洲住房供需变化

2015年住房营建审批数达到历史新高，但住房需求却由于种种原因开始下降，供需基本面的微妙变化导致房价高速增长的局面出现转变。CoreLogic RP数据显示，2015年四季度澳洲各地房价增长开始放缓，这在此前房价一直处于高增速的悉尼和墨尔本体现尤为明显。

NAB报告指出，造成住房需求下降的因素主要包括移民增长速度下降和银行针对投资者的信贷限制。澳洲国内住房需求主要来自移民，截至2015年6月30日的一年内，海外净移民增量较上年减少16.82万人，降幅为11.4%。澳洲各大银行上调贷款利率的决定，也影响到国内居民的购房需求。

悉尼墨尔本房价触顶

与此同时，悉尼房价中位值逼近100万澳元高位，房价“可负担性”门槛会进一步抑制购买需求，也意味着悉尼和墨尔本房价或已接近顶峰，难以维持高速增长。

NAB分析师认为，由于两个城市房地产市场中海外投资所占比例较大，悉尼和墨尔本房价回落的可能不大，更有可能的是增速放缓，或在当前价格水平保持稳定。随着悉尼和墨尔本房地产市场逐渐降温，澳洲整体房价增长也将放慢。

房屋方面，澳洲投资监管制度改革尚不明朗，目前投资性房贷与自主性房贷增长趋势已经开始转变，加上住房供需基本面的变化，NAB预测2016年澳大利亚房屋价格增长速度将由2.3%降至1%。

单元住宅方面，NAB分析师认为去年住宅营建审批高峰导致2016年进入市场的单元房数量可能远超需求量。除供应量过高以外，单元住宅市场对于海外买家的依赖性使未来房价不确定性上升。

这一分析与NAB早前进行的房地产地产调查结果一致：调查显示单元住宅市场行业信心下滑至2012年中期以来最低水平，多数受访者下调了未来两年单元住宅房价的上涨幅度预期。NAB预计2016年澳洲单元住宅房价将下滑1.2%。

布里斯班房价增速将超悉尼

NAB报告指出，受矿业衰退影响，近几年布里斯班住房供应较为紧缺，只是房价并未出现高速增长。2015年布里斯班房价上涨4.1%，相较于悉尼和墨尔本增速略显平淡。但近期昆州服务业领域(旅游、消费等)不断改善，似乎为住房市场释放积极信号。

CoreLogic RP数据显示，布里斯班房屋价格中位值比悉尼低44万之多，与悉尼和墨尔本相比，布里斯班住宅价格将对海外投资者形成巨大吸引力。与此同时，NAB进行的房地产调查中多数受访者对昆州房价增长的预期高于新州和维州。

NAB预测2016年布里斯班将成为房价增长最快的首府城市，其中房屋价格将上升3%，单元住宅价格下滑0.6%。

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