商业贷款市场雷声隆隆 开发商面临严峻考验

短短两个月内，房地产界风云突变。出于金融系统稳定性考虑，监管铁钳从源头入手，对澳洲大银行频频施压，限制向外国人发放房贷，庞大的“结算”危机阴云笼罩在澳洲公寓市场上方，然而更令开发商焦虑还在后头。

焦虑中的开发商
 

ACB News《澳华财经在线》报道，据澳大利亚城市发展研究院(UDIA)调查，3/4的墨尔本地产开发商难以从银行取得贷款来完成住房项目。UDIA的维州分支向50位开发商问及近期政策与监管法规变化对他们业务的影响，这包括大银行限制向外国买家放贷、维州提升针对外国人的房产购置印花税与土地税等。

结果显示开发商的焦虑情绪突出，60%的受访者称越来越难从传统渠道获得资金，78%的公司预计受贷款环境影响，他们至少会有1个项目出现延迟。约半数受访者称项目延迟时间将超过6个月。

UDIA维州部总理事丹尼·爱迪生(Danni Addison)表示，调查证实并彰显了开发商对维州市场状况、融资困境、以及政治波动性的巨大担忧。另外，考虑到全球市场不确定性，以及联邦大选的影响，开发商从海外获取资金也并不如预想的容易。

墨尔本的开发商指出，市场需求保持强劲，但银行变得很紧张，只愿意向业绩历史优良的公司放款。据澳金融评论援引知名开发商锡姆·哥纳(Tim Gurner)的话称，过去7、8周以来情况骤然生变，银行要求开发商多投15-20%的资金在项目上，并且拒绝5000万澳元以上的贷款申请。对此，哥纳称自己会继续推出新项目，但只专注60-70套公寓的精品项目。

UDIA维州部的调查还发现，开发商多持消极预期，只有不到1/10之一的公司仍将墨尔本视为全球性投资目的地，而多达3/4的受访者相信墨尔本的全球竞争力在下滑。爱迪生女士称，UDIA将与维州政府密切协作，找到解决方案来鼓励行业活动。“政府要注意，近期政策变化引起一些严重的长期性问题，可能会给维多利亚州带来十分真实而负面的影响”。

自澳大银行针对外国买房者实施信贷紧缩以来，关于大面积结算违约，乃至房价将大幅贬值的担忧情绪不断升温。上月，据澳相关媒体，60多位墨尔本开发商召开会议，希望能找到办法共同应对行业困境。

监管方的严峻表态

ACB News《澳华财经在线》报道，从监管形势来看，地产开发商面临的或许不是“阵痛”。澳洲商业地产贷款呈双位数增长，引起银监会APRA注意，其辅助监督部门一高管 6月下旬在一场会议上表示，从历史上看银行系统问题多出在商业地产贷款上，APRA正加强这方面的监管力量。

据瑞银分析，过去三年澳洲银行的商业地产贷款额大增，截至3月份一年内增长了10%，达到2140亿元，为金融海啸以来最高增速。

澳储行的金融稳定性部门主管路西·艾尔斯(Luci Ellis)在同一场活动中指出，出现危机时商业地产贷款可能成为“压力向量”，银行业危机显现前人们的注意力多在房市繁荣和房价上涨，而通常将银行拖垮的不是按揭贷款。从历史上看，来自地产开发商贷款与商业地产的贷款才是问题源头。

早在去年10月，澳储行在金融稳定性报告中曾告诫银行注意监测商业地产贷款业务，而鉴于一些内城市场(公寓)供应过剩，也要警惕房产开发商相关的风险。

央行关切外国商业地产投资

ACB News《澳华财经在线》报道，今年4月，澳大利亚央行少有地就中国对澳地产投资作出评论，认可中国买家在公寓市场重要地位的同时，特别提到中国公司在商业地产领域的活动，这其中也包括房地产开发商。

央行报告指出一种趋势：“近年来，约半数中国商业地产购买活动针对的是悉尼低级办公楼与工业地产，基本目的是转建成公寓楼。中国开发商想要在悉尼，以及墨尔本和布里斯班建设高层公寓。并且在绿地项目上也十分活跃，尤其是在墨尔本。

澳储行称，从银行业获取的信息是，中国机构投资者与开发商多从使用内部资金支持其活动，或者从中国的银行(或其澳洲分支)贷款。澳洲银行也向外国开发商放贷，多数只面向长期客户，偶尔也会领导财团交易，但多由外国机构提供大部分资金，在风险承担上处于次要位置。可以说，在房地产贷款上，澳洲银行系统面临的风险是间接的。

但是，——

“如果中国或其它国家投资人、开发商出售其资产组合，或者向澳洲的资金流减少、商业地产价格及开发地块价值将下跌，会给银行系统的商业地产业务带来压力”，RBA说道。

次级贷款市场的水深

ACB News《澳华财经在线》报道，监管方态度严峻，传统的“一级贷款方”——四大行退守，“三级贷款方”(Tier Tree Lender)则上位意愿强烈。澳洲领先的非银行商业贷款公司 Balmain 是其中一家，公司高管迈克·候姆(Michael Holm)将面前的机遇描述为“深深的蓝海”，时机大好。由于没有银行来竞争，高息策略将带来高回报。4大行的贷款利率约为5-6%，而三级贷款公司的利息在12-16%之间。

澳洲近几年的房地产繁荣吸引不少新的海外开发商前来。三级贷款公司的目标是悉尼、墨尔本房产需求强劲的蓝筹社区，较小的项目，以及布里斯班和黄金海岸等增长地带，这些地方的开发商，尤其是新晋的外国地产商正需要融资：一些开发商在澳洲买地，付了10%的地块定金后，原本期待从银行融资，但情况变了。

据澳相关媒体，一家中等规模的中国地产商在悉尼Marsden Park开发首个项目，正考虑这一融资渠道。他找到的贷款公司给出的建筑贷款条件是首次抵押贷款利息5-9%，二次抵押贷款利息24-26%，另外须支付尽调等其它费用。在项目利润率不超过30%的情况下，这样的条件可谓苛刻，开发商感到犹疑。

但贷款公司却很自信，相信这样的高息贷款有市场，并且有利于解决行业困境。据澳金融评论报，墨尔本贷款集团Zank & Co一发言人表示，有个人客户房贷申请遭银行拒绝又找不到其它可及时放款的金融机构，“我们帮客户完成了结算，我们还向一家处于建筑施工阶段的商业地产商放贷，这样他们就能释放一部分资金资助下个项目。”

三级贷款公司多从高净值个人筹资，名头最为响亮的Balmain是从资本市场与私人市场筹资，其它知名贷款公司还包括Short Term Advantage (STA)、 Northwest Commercial 与NWC Finance等。澳洲短期贷款商协会(ASTLA)称较活跃的成员有20多家，而业内人士估计全澳活跃的三级贷款公司总数或上百家。

目前三级贷款市场并不受澳审慎监管局(APRA)和澳证投委(ASIC)督导。

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