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中国豪宅市场内幕曝光:顶级豪宅成交量有限

来源: 新浪财经 评论0条
2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套,很多人都觉得不可思议,不是媒体讲了中国到处豪宅吗,不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗,但事实就是如此,顶级豪宅的成交数量是极其有限的,而且主要集中在北京、上海。

文章中指的豪宅是指单套总价在1000万以上的物业。虽然在北京和上海,1000万也就是个入门级豪宅而已,但在很多地方,单套总价1000万已经是个遥不可及的目标。

上海某处豪宅宣传图 上海玫瑰园某处豪宅


表1  2008年-2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  (单位:套)数据来源:CRIC

目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市2011、2012年豪宅的年销售量都在2000套左右,容量比较恒定。广州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相对北京上海要少些,过去几年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市场容量就比较小了,如果一定要列那就是厦门,2011、2012年成交150套左右。因此,除了这五个重点城市外,在这里暂不探讨其他城市的豪宅市场。

2013年豪宅市场升温明显,北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因,一是受到去年房地产市场整体走高影响;第二,是受到房价上升因素影响,按单价提升20%来看,一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。

五大城市千万级豪宅去年总成交8545套,再加上其他城市零零星星一些量,全国千万级豪宅量不会超过9000套,按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看,占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量为11亿平方米,按每套100平方米计算,成交总套数为1100万套)。就这个比例来说,豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市,去年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右,占比不高,还是一个“非主流”市场。

对总价1000万以上的物业细分一下,马上会发现,随着总价的上移,成交数量分布非常不均匀。1000—2000万占了大头,成交占比在七成以上。总价越高成交量越少,2000万属于分水岭,2000—3000万成交占比锐减到15%以下。而5000万以上项目除了北京2013年成交达到75套外,上海仅成交44套,杭州、广州、深圳三地更低。


表2  2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数

  (单位:套)数据来源:CRIC

2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套,很多人都觉得不可思议,不是媒体讲了中国到处豪宅吗,不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗,但事实就是如此,顶级豪宅的成交数量是极其有限的,而且主要集中在北京、上海。


表3 全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况 

(单位:元/平方米 万元)数据来源:媒体报道、CRIC

即使对这两个城市而言,豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约,它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看,都远超上海和北京。从这个上面来讲,中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的,完全没有所谓豪宅的超前消费。

总体来看,首先,豪宅市场是存在的,但只存在于少数城市,而且数量有限,属于“非主流”产品;其次,2000万基本是豪宅市场的分水岭。1000-2000万入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快的。2000万以上数量就开始减少,到5000万以上更是凤毛麟角;第三,对豪宅的开发企业来说,要从需求角度出发研究市场。

豪宅的市场不是单纯靠创造出来的,这个市场容量非常有限。从目前来看,豪宅实际上是存量市场,并不是增量市场,不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅,这种情况非常少。大多数豪宅客户都拥有多套住房,他们是在换房的过程中置换更好的房子。从供求比情况来看,也能印证豪宅属于存量市场这个观点。
关键词: 中国豪宅
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