亚洲投资者卷土重来 引发澳洲楼市泡沫担忧

澳洲房地产进入“春季销售”旺季，中国买家趁热回归，无视旨在限制他们对澳洲火热楼市买兴的贷款限制举措。

融资和房地产经纪机构表示，亚洲投资者已经找到重新进入澳洲楼市的新途径，其中包括将价格较低的房地产作为购买目标，并以现金进行交易。澳洲银行业者今年关闭对海外买家的融资管道后，还有人转向富人或外资银行寻求贷款。

购买热潮卷土重来，已经点燃关于澳洲房地产市场泡沫的担忧，让监管机构警惕。澳洲房地产价格已经处在全球最贵行列。

（图片来源：路透）

房地产集团Knight Frank的研究显示，悉尼海港大桥景的公寓，现在价格超过类似的巴黎埃菲尔铁塔或迈阿密海滩景房。

“我们现在甚至看到来自成都或深圳等中国中型城市的人来澳洲买房，”墨尔本Lucror Property的主管David Chatterjee对路透表示，“我们发现大多数房屋和土地买家以现金交易。”

澳洲央行已表达对利率处于纪录低位下，房市热络可能是金融稳定性重要风险的担忧。

澳洲银行业者今年稍早对外国人收紧融资，指称因信贷风险升高，造成海外需求几近乾涸。

但中国买家的询问回升，根据中国最大国际房产网站Juwai.com，在9月当季对高达100万美元地产的询问增加了34%，6月则为12%。

澳洲的国外投资规定引导海外投资者购买新的房产，像是期房(off-the-plan)等尚未完工的公寓。

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监管文件显示，包括大华银行(UOBH.SI)和汇丰银行(HSBA.L)在内的外资银行，已进场填补大型银行留下的缺口。

汇丰银行一发言人士表示，银行的抵押贷款客户绝大多数还是当地澳洲人。大华银行则未对回覆置评要求。

非银行的放款机构也看中这块市场，咨询公司基点(Basis Point)称，已收到来自非银行放款机构以及借款人不计其数的咨询。

“房地产开发商给我们打电话，咨询应该向谁探询借款，投资者也在注意市场情报以便发放贷款，”基点总经理CT Johnson称。

一些富裕散户正在集结资金投资澳洲房产。悉尼企业顾问公司Challis Capital获得一亚洲私人投资者集团的1亿澳元(7,400万美元)委任后，本月也跨入房地产投资领域。

非银行放款机构Pepper Group(PEP.AX)今年发行7亿澳元的房地产抵押贷款支持证券，成为澳洲房地产领域10年来最大的一笔融资交易。

在上海，一私人财富管理顾问公司的一名高管告诉路透，近日有三位投资经理接洽他，希望他投资于提供华人贷款购买澳洲房产的基金。由于客户保密规定，这位高管无法具名。

据多位投资者称，在超低回报的大环境下，这种投资的回报可以高达15%。

华资企业Longshi Group主管Long Yi Hao称，货币贬值也推动中国投资者走向海外。Longshi在悉尼有三个开发案。

“由于现在澳洲的银行放贷要求更趋严格，中国买家将寻求中资银行国内分支以及中国民间机构提供贷款，其利率要高得多，”Long称。

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据CoreLogic RP，澳洲最大城市悉尼房价中值过去一年涨10.6%至80万澳元。

澳洲央行原本期望，通过收紧对外资的放贷标准，以及增加房屋供应，会有助于给楼市降温，但房价最近涨势使得央行又开始担心。

澳洲央行上月表示，一些地区公寓供应过剩也令人担忧，供应过剩再加上放贷标准更加严格，可能推迟交易或使交易告吹。

中国买家的重新入市虽然推高了房价，但能够缓解近来围绕新建房屋供应过剩的担忧。

“住房领域或许已过度开发，将出现调整，这是毋庸置疑的，”澳洲央行政策委员会成员Ian Harper向路透表示。

但Harper也称，购房债务与房屋估值以及债务在家庭资产中的占比这两个关键的住房可负担性比率在下降，降低了危机在市场蔓延的可能性。

“我们会看到当前的轨迹因房地产危机而出现严重破坏吗？我不那么认为。”

但并非所有人都如此乐观。

“我们可以肯定的说，澳洲仍存在很大的泡沫，”驻香港的对冲基金公司Apt Capital Management的策略师Amy Reynolds说。Reynolds认为市场若出现修正或导致房价下跌至多15%。

“我们看不出能如何实现软着陆。当泡沫真的破裂时，市场人气将改变，形势将会发展很快。”