今日墨尔本专访亚太集团St. Kilda董事总经理Jason Jin

2015澳洲房市动态最新解读——今日墨尔本专访亚太集团St. Kilda董事总经理Jason Jin

澳洲楼市政策瞬息万变，华人投资澳洲房市的热情却从未减退，任何房市政策变动都牵动投资者的神经！

2015年，澳洲房市新政频出，究竟会给大家的房产投资带来什么样的影响？

今天今日墨尔本为大家请到的就是亚太集团St. Kilda公司董事总经理Jason Jin先生, 和大家一起解读2015澳洲房市的重要信息和政策变化。


今日墨尔本:新政里面，很多是针对非PR的外国买家的，是澳洲政府调控房价的举措；对本地的买家而言，2015年墨尔本的房产市场最大的变化又是什么呢？

Jason：我们欢迎政府调控房价的举措，这对确保澳洲房地产市场的健康发展至关重要。对本地买家而言，我认为目前需要关注的是由于供需不平衡而引起的局部发展不平衡问题。

今日墨尔本：您所说的“局部发展不平衡问题”，让我想到了目前市场上的一种说法----“泡沫论”，澳大利亚财政部总秘书也在一个听证会上表示，在澳洲的一些地区，如悉尼墨尔本，存在严重的房地产价格泡沫。这些说法也会影响消费者的投资决定，您作为澳洲房产界资深人士，在您看来，这个“泡沫论”的说法成不成立呢？

Jason：去年悉尼房价涨幅超过20%，个别地区1百万澳币只能买一个一房公寓，局部地区供需严重不平衡，造成房价飙升，其实非常正常，因为悉尼正处在房地产市场周期的拉伸上升阶段，加上海外热钱涌入，住房市场需求非常强劲。这个阶段很容易出现“泡沫”，短期的局部“泡沫”任何历史时期都有，作为投资者，我们不鼓励跟风、哄抢，而是保持清醒的认识，选择风险低、正处于市场周期起步阶段的地区大胆决策。因为经过市场周期的拉伸飙升后，会有一段时间的市场调整期，待市场消化后，唯一的趋势就是“房价上涨”。我们不能猜测房价还能涨多少，我们需要关注不同地区的地产周期有多长，市场还能被推到多高。

今日墨尔本：澳洲储行会议结束后，决定将继续维持史上最低利率2%。大家都知道，低利率可以向银行贷到更多的资金，但同时，低利率也会刺激房价进一步上涨。您认为这对准备投资房产的朋友而言，低利率总体而言是利大于弊吗？

Jason：利率是澳联储调节宏观经济的手段，不仅仅针对房地产，对于外贸出口、国民产业等都有综合性的考量。低利率对地产投资肯定是一个好的讯号，目前是澳洲近20年历史上利率最低的时期，房屋贷款利率在4.5%-5%，如果购买的房产租金回报率在4%-6%，单从理论上计算，100%贷款都可以实现房子自己养自己，我们称之为self-funding。接下去就是利率今后发展的问题，从目前情况看，短期之内利率下行压力还是很大的，短时期涨息的可能性不大。但是不要指望利率永远这么低，所以在购房计算利息时，还是要给自己多放些余地。

今日墨尔本：2015年第一季度的数据显示，墨尔本大都市地区已经维持了若干周80%以上的周末拍清率；有些区如Bayswater,Knoxfield甚至录得了100%的拍清率。如今一涨再涨的房产势头令很多投资者望而却步，作为一种有效投资手段的房产投资，在现如今这个市场大环境下，是值得大家出手的好时机吗？

Jason：我也看到了100%清盘率的新闻，它目前是偶尔现象，还不能作为判断长期趋势的依据。房地产投资是个长跑的过程，看谁能坚持到最后。“房子是不是已经不会再涨了？”这个问题，在过去50年里一直有人问。关键是，你是否真正了解自己现在处于怎样一个状况。大家都想用今天的钱去买昨天的房价，这是不现实的。房价会涨，同时也有通胀率的因素在。我个人的建议是，如果你条件成熟了，越早入市越好。

今日墨尔本：今日墨尔本的读者有很多是首置业者，在2015这样的房市环境如何购买第一套房产，Jason能给大家提一些专业建议吗？

Jason：首先，没有最好的房子，只有最适合自己的房子。根据自己的财务状况选择负担得起的房产非常重要。第二，只要房子满足近交通、近医院、近学校、近生活设施，增值潜力都不会差。第三，如果投资房产，我会选择租金回报率大于4%的产品。租金回报率综合体现了一个地区的商业环境、人口增长、就业机会、公共设施等因素，也可以避免购买到价格虚高的产品。今天由于时间的关系不能详述，我会在6月份的巡回讲座中就投资回报计算方法为大家做详细解答。

今日墨尔本：感谢Jason今天接受我们的访谈，和大家一起解析了墨尔本房市现状。今天访谈没看过瘾的朋友，可以参加亚太集团将于6月17日周三晚Box Hill和20日周六下午2点City举行的专题房产讲座《墨尔本房市“两大趋势”》，掌握更多一手房产信息。小型交流会，座位有限，预订座位请致电：03 9529 3988,03 9899 7166。