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每日地产 | 墨尔本强势悉尼失色,8月26日拍卖前瞻

2017-08-25 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条
每日地产 | 墨尔本强势悉尼失色,8月26日拍卖前瞻 - 1



上周六(8月19日),悉尼墨尔本拍卖表现分化,其中悉尼在录得133万的中位价,再次返回117万,清空率也勉强录得70%,表现不尽人意。


反观墨尔本,在8月12日录得89.8万中位价后,在8月19日再下一城,录得88.1万的高价,清空率方面,78%也创下八周新高,同样拍卖数量方面,也是8周新高,三个指标均非常强势。

按照CoreLogic的数据,本周(8月26日)全澳预计共有2086套房产拍卖,比8月19日的2064套稍多一些。各州首府城市拍卖数量分别是:悉尼760套,墨尔本1039套,布里斯本125套,阿德莱德66套,堪培拉61套,珀斯31套,塔斯马尼亚5套。从拍卖数量上看,都有周周回暖的趋势,那么继上周表现分化之后,两大城市是否能再次步调一致?我们拭目以待。



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悉尼房价踌躇不前


我们先看最近八周的清空率及中位价图表,中位价方面,8月17日的133万是最高纪录,但接下来的一周,下降明显,达到117万,使得8月17日释放的强劲反弹势头一下子逆转。


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从清空率走势来看,围绕着70%上下波动,因为对拍卖市场来说,70%的清空率是房市活跃与否的临界点,所以最近八周,有四周清空率是70%,这也算是死守70%的底线了。


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悉尼的拍卖数量方面,最近八周的曲线和中位价趋势保持一致,从7月1日的高位下滑,于7月22日到底,7月29日开始反弹。8月12日悉尼拍卖数量为631,是八周以来的最高水平,到了8月19日,回落到580。不过本周预期数为760套,所以很有可能会创下这两个月以来的拍卖数量新高。


相比去年同期,清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势,但悉尼今年清空率表现不好,两条线之间的差距目前在加大,其中8月12日,清空率为74%,而去年同期,清空率为83%;8月19日,差距进一步拉大,清空率为70%,相比去年同期的84.1%,相形见绌。


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这种方式冷却的走势也体现在中位价上,和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,但7月22日的数据让人失望,109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平,而且比去年同期的121万减少了近10%,7月29日,8月5日继续表现低迷,中位价两周都比去年同期要低,而且幅度不小。不过8月12日,收复失地,133万的中位价比去年同期的102万高了近30%。这种强劲反弹是昙花一现,到了8月19日,今年和去年的中位价基本持平,还不如略少于去年。


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2

墨尔本所有指标表现出色


我们再来看墨尔本,8月12日89.8万的中位价是过去12个月以来(甚至跨度到18个月,这里以12个月作为统计点)的最高水平。而8月12日中位价和清空率背道而驰的情况(一个最高一个最低)在19日得到了修正:当天清空率78%,为八周以来最高水平;中位价88.1万,八周以来次高水平。可以说我们看到一个很强势的墨尔本拍卖市场。


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拍卖数量方面,8月19日的822套也是八周最高水平,结合中位价,清空率都在高位,市场的强劲表现得到进一步体现。8月26日预期拍卖数量为1039,所以墨尔本的表现非常值得期待。


和去年同期相比,墨尔本在7月之前表现都很好,胜过去年。但是从7月8日开始,清空率最近(7月8日,15日)两次结果都低于去年同期,8月5日,两条线开始分道扬镳,到了8月12日,差距进一步拉大。相比去年同期81%的清空率,8月12日的72%的确逊色不少。不过在8月19日,收复失地,78%的清空率和去年同期保持一致。


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墨尔本中位价和一年前相比,基本也有两位数的涨幅,但最近三周(7月15,22,29日)基本和去年持平,8月5日,还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%,墨尔本市场表现更好。8月12日,相比去年同期中位价增长19%,和悉尼30%一样,都非常强势。8月19日,相比去年同期增长5.51%,表现也不错。


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其他城市:三城回复正常水平


此外8月19日的拍卖,布里斯本上市102套,是最近八周以来的次高水平。阿德莱德69套,和8月12日的64套相差不大。堪培拉为37套,和8月12日的51套水平相差不少。


当天(8月19日)的清空率方面,布里斯本和阿德莱德都比8月12日进步几个点,分别录得50%和69%的清空率。而8月12日表现强劲,拿下91%清空率的堪培拉在接下来的一周录得74%的清空率,回归正常水平。中位价方面,阿德莱德和堪培拉的数据和上周(8月12日)的想去不远。倒是布里斯本在同期内,中位价由87.9万下行到73万。


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最新澳洲房价增长指数(20170824)


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我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至8月24的过去一年,悉尼房价增长11.89%,墨尔本增长15.57%,布里斯本3.37%,阿德莱德4.74%,珀斯垫底,下降2.25%。


而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别增长4.09%和6.63%,墨尔本数据上的强势得以延续下来,其外沿的土地不断地在被开发,很大程度上将均价推到了非常高的水平。即使内城部分地区公寓表现不好,但总体平均下来,表现强于悉尼。


如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的七月月结数据,我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。(详见之前的分析)



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END


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作者:梁杰夫

澳洲地产专栏作家,信贷专家


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