楼市，来自中央的信号！你真的看懂了吗？

作者：陈小瑛

来源：樱桃小房子（ID：ytxfz8）

22日开始，楼市迎来新一轮密集调控期。2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售。

很明显，这又是高层统一部署的结果。

为什么是大会前夕出台？为什么限售成了标配？

玄机在于，就在前几天，美联储刚刚公布要缩表，加息，标普下调中国评级。

第二轮统一调控来临

重庆限售：23日起新购住房两年内不得交易

南昌限售：住宅获不动产证后2年才可转让

西安限价：商品住房调价前需向物价部门申报

南宁限售：二套及以上住房满两年方可转让

石家庄限售：拥有1套和2套以上住房的5年内不得上市交易，3套住房8年之内不得上市交易

长沙限售：除限售3年外，首套房获产权证后3年才能买第二套房，限购升级到2年。

贵阳限售：住房3年不能卖

除了石家庄的是由媒体爆出来，暂时还不是政府正式发文外，其它地方都是官方发布的通知。且基本上都是限售。

节奏这么统一，步调这么整齐，肯定不是心有灵犀。

笔者了解到，跟去年930第一轮调控新政一样，这次又是住建部统一部署，要求对房价上涨过快的城市，进一步补刀，加强调控。不同的是，上一次主要是核心热点城市，而这次是普遍的二线城市，尤其以省会城市为主。

所以预计未来的十天半个月内，还会有其它城市相继出台调控政策，主要以限售为主。

具体哪些城市，可以对照三季度房价环比同比涨幅较大的统计数据，比如东北三省省会，还有新疆乌鲁木齐，还有那70个大中城市里涨幅较大的，什么桂林、北海、岳阳之流。

但不代表那些涨幅大的三四线城市马上会出，因为同时还要看他们当地的库存去的怎么样，如果还在12个月以上的，暂时不会调控，如果在10个月以下，尤其是6个月的，调控马上就要出了。具体大家可以看看你当地的楼市库存数据。

当然，也不排除之前没有限售的热点城市，再次补刀限售。

上一轮调控的核心热点城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、苏州。

去年调控后，这些热点城市，除了深圳、上海、合肥、苏州外，其它城市的市场并未稳住，而是在今年3月份后不断补刀，大部分才停歇，比如北京、天津、厦门、无锡，但其它几个妖孽，尤以南京、杭州、武汉、成都这四个为代表，楼市还是异常疯狂，炒房客十分猖獗。

比如武汉、成都，政府一边限价阳奉阴违的应付调控任务，一边又极力的掩护市场乱象保持繁荣。结果就是限价的新楼盘，因为低于市场价，买到就是赚到心里，导致即使开发商要求全款一次性买房，仍然有大量购房者扛着现金去抢。

这一次，武汉、成都有可能要继续加码调控，开发商已收到了风声，所以开始集中开盘入市。

为什么是大会前出？

很多人没有想到的是，怎么这么快就出了，不是稳定压倒一切，不应该是等到18+1大之后才决定下一步的方向吗？

正因为要稳定，而现在楼市疯狂到已经让人无法稳定了。

通常，国庆前是政策频发的高峰期，因为国庆是置业的高潮期，很多在一线城市工作的人，因买不起一线，或者投资不起一线，会返乡去置业。

比如长沙、南昌这种地方，现在返乡置业的比例高达三四成。

国庆前补刀，可以稳定预期，限购升级可以限制一部分需求。

之前很多房企一直在捂盘惜售，盼望着大会之后，政策能够放松，到时候又可以涨价卖了。

我之前的文章说了几次，大会之后只会更严不会更松，政策方向已经很明朗了，房企一定会误判市场。

为什么？

首先你要搞明白，政策放松的前提是什么？第一，房价已经企稳了，甚至是稳中有跌，市场不再疯狂了；第二，经济不行了，需要重启房地产拉动经济增长；第三；一些刚需又攒齐首付买得起了，民怨不再沸腾了；第四，大大提出的房住不炒，落实到位了吗？投资客出清了吗？

这几点，现在哪一点符合？刚开始调控才多久，就指望放松，别跟我说你是业内人士，会让我鄙视你的。

所以长沙多家房企近日连夜突击开盘，赶快卖吧，彻底放弃幻想。

其它城市也好自为之吧，该来的总会来的，没有哪里可以幸免，差别只是时间先后的问题。哦，还有三四线目前还在棚改，新一轮计划是到2020，但计划是可以根据变化改变的，如果三四线暴涨都翻倍了，库存都不足了，棚改计划估计会提前结束。

为什么都是限售？

已经出台的这几个城市，除了限购升级外，限售成了新标配。

但从已限售的城市看，效果并不明显。比如石家庄的3套以上限售8年的预案，更多是一种噱头，毕竟离婚就可以解决。但这个信号值得高度重视。

比如目前调控已经见效，房价基本上算是稳住了的几个城市，深圳、上海、北京、合肥、苏州、厦门，对住房限售的只有苏州、厦门，其它几个城市都没有限售，他们为什么稳住了？

限售肯定不是打压楼市的终极大杀器，毕竟引发楼市大涨的非信贷放水莫属，而想控制房价最有效的立竿见影的也只有收紧信贷。

那为什么还是要限售？而不是统一升级限贷，限购呢？

厦门刚出限售时，我当时认为限售是为了锁死流动性，关门打狗，不让你卖，锁住投资资金，没有买卖就没有伤害，也不会让你去别的领域兴风作浪，抬高价格。不让你资金逃跑。

不过后来想想，可能还不单纯是为了锁住资金，因为现在限售大多是对增量限售，即政策出台以后买的，而之前买的不在限售范围内。如果完全为了锁住流动性，应该对存量限售才对。

限增量，首先还是暗示你别炒房了，因为拿房产证还要一两年，再加两年三年的限售期，就要四五年才能卖了。到时候估计长效机制已经出台，你的持有成本会更大。

其次，这一波标配限售的，主要是一些二线城市，现在除了一线城市早已经进入二手房存量市场的交易了，二线城市主要还是靠新房市场，增量市场很庞大。

我们来想象一下，限售两三年解禁后，这些新买的房子可以入二手市场交易了，市场上的卖盘会突然增加，同时，现在政府还在加大新房供应，通过两三年，新房的供应量也大幅增加了。

新房和二手房市场的供应量同时增加，市场上的房源是不是会激增？这个跟股票限售股解禁一样，买的人少了，卖的人多了，供过于求，价格是不是就下来了？

自住刚需无所谓，但对投资客而言，是不是就被套死了，是不是就达到了我们房住不炒的目的了。一年两年不见效，限你三四年难道还不见效吗？

国家的棋局，你看懂了吗？可能我们短期真的要改变过去的固有思维了。

我在这里做一个预判，地方政府依靠土地财政过日子的模式，估计未来也会改变，就是我们会重新启动财税改革，改变中央拿大头，地方财权和事权不匹配的现有格局。

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