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房地产调控“补漏洞”:多地严查消费贷入楼市

2017-09-28 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】(记者 吴红毓然)去杠杆已经去到了居民部门。对全国16个热点城市的楼市调控一年间,政策层层加码,近期又堵住了个人加杠杆的“漏洞”——涌入楼市的消费贷。

据财新记者从多位监管人士处获悉,近期决策层对于楼市调控再次表态,其中对房企融资、异常活跃的消费贷提出口头意见。在8月初召开的央行年中工作会议上,监管高层就此也做出相关提醒。

8月中旬,人民银行南京分行、江苏银监局联合下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,拉开此次严查消费贷的序幕。随后,苏州、北京、广州、深圳、浙江、江西等地先后发文,内容大致相同。

多位监管人士均称,主要还是根据中央精神,监管部门及地方政府自主采取的行动。

同时,财新记者还获悉,北京银监局将联合央行营管部、北京市住建委对银行发放消费贷进行现场检查,不排除其他热点城市也将跟进。“北京市政府要求,相关部门必须有进一步加强调控的政策储备,有漏洞就一定补。”一位接近央行人士表示。

银监会相关人士也在9月15日对财新记者表示,对于消费贷挪作首付款这一违规行为,银监会一直有相关监管要求;今后在现场检查等方面还将加强监管。(见财新网“银行业治乱象 股份行同业资产较年初下降45%”)

消费贷的本质是短期信用贷款,因其资金流向难控,容易流向股市楼市。2014年下半年,消费贷、信用贷等银行贷款涌入股市,伴随着A股上一轮牛市;2015年下半年开始,这些资金转向楼市。同时,银行纷纷重启房抵贷业务,其规模爆发式增长,赌得就是房价上涨无忧。(见财新网“房抵贷加杠杆火热 最高额度无上限”)央行于7月发布的《2017年金融稳定报告》也指出,首付贷、房抵贷等产品与房价上涨相互强化,进一步助推房地产泡沫。

但有资深监管人士对财新记者分析,这类套利现象不可能禁绝,采取直接监管行动,或容易引发市场过度反应。问题的根源在于,资金市场价格扭曲,一旦拿到消费贷作为首付,就可以申请利率很低的按揭贷。因此,央行实施“紧平衡”的货币政策,以间接达到“楼市定向加息”的效果。

数千亿消费贷入楼市

目前,各家银行都推出了消费贷,此类产品一般可在线申请,24小时内审批放贷,无抵押无担保,可以全部取现,先息后本(即每月还利息、到期还本),额度多在30万到50万元,年息在6%-18%之间。

去年10月楼市调控加码后,消费贷放量引发市场关注。多位市场人士的估算显示,2017年3月以来,新增异常短期消费贷在3700亿到6200亿元。

“居民还在疯狂加杠杆。”9月10日,海通证券宏观研究团队指出,2017年前七个月,居民房贷基本上停止了增长,但是居民短期贷款飙升至1.06万亿元,同比激增7500亿元。前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿元,同比上升27%,而这应该是地产市场依旧繁荣的根本原因。

海通证券宏观研究指出,居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长,这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。

易居房地产研究院于9月16日公布《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》指出,3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。

中信证券固收研究团队则指出,今年3月以来异常新增短期消费贷款共约6174亿,占今年全部新增居民短期贷款接近50%,说明充当了中长期贷款的补充,一定程度上支撑了房地产市场的走势。据其预测,消费贷将是整治重点,会导致房地产市场短期内流入资金减少,预计将产生约3400亿元资金缺口。

“哪个人买房不用点消费贷?”一位股份行中层对财新记者坦言,对消费贷基本不监测资金用途,但银行在放贷时“心知肚明”。

除了个人消费贷,还有个人住房抵押贷款(房抵贷)、装修贷、信用卡等业务,也助长了银行首付比例被人为降低的风险。前述银行人士称,有的装修贷,银行还配合提供发票。

海通证券宏观研究指出,通常居民消费贷会记入个人的征信记录,但是很多银行发明了以信用卡为基础的信用贷,最高额度可以达到30万元,不用任何抵押,只要求稳定收入,而且可以先息后本,这样在央行征信中不显示贷款余额,只显示每月流水,而且由于最初显示的是利息支出,所以可以将个人收入大幅放大,同时申请几家银行的信用贷就可以凑齐购房首付。

值得注意的是,多位监管及银行人士均对财新记者表示,今年“3·17”新政以来,北京从各个渠道控制资金流向很严格,这类信用贷款套利现象并不多。财新记者获取的权威数据显示,今年1至8月,全国新增消费贷同比增幅高达24.2%,北京市仅增2.1%,大幅低于平均水平。

前述易居报告也指出,9成新增异常贷款出现在广东、福建、江苏、上海、四川、河北这六个地区,“说明这些区域有消费贷流入楼市现象”。

监管力度加码

房地产是系统性风险源头之一。近年来的情况说明:抵押品价值快速上升,授信门槛降低,系统性风险的压力在加大而非减少。

2016年9月末开始,全国调控16个房价上涨过快的热点城市,防止这16个城市房价过快上涨。彼时监管高层已经提出,要高度关注房地产金融中不规范的加杠杆行为。其中,在个人住房贷款方面,要关注挪用信贷资金、“假按揭”、“零首付”、“首付贷”,以及伪造收入证明等违法违规行为。(见《财新周刊》2016年第35期“疯狂的楼市”,2016年第40期“楼市霜降”)

此后,各地银监局加大了对与楼市放贷相关违规行为的处罚力度。比如,2016年6 月28日,浙江银监局处罚温州银行违规办理个人按揭贷款,为房地产开发企业提供资金支持;2016年8月4日,苏州银监分局处罚工商银行苏州分行,原因是该行没有发现购房人首付款来源于开发商,导致个人按揭贷款实际首付款比例不足;2016年10月20日,苏州银监分局对民生银行苏州分行做出30万元的罚款处罚,因该行消费贷款被借款人挪用于支付首付款等。

2016年11月上旬,决策层再次要求控制好房价上涨态势,要求11月房价不得高于10月水平,如果再涨,不用约谈,直接对地方政府进行问责。同时,在16城的基础上,又拓展了4个潜在热点城市为石家庄、南昌、长沙、青岛。彼时,央行开始要求银行新增按揭贷款及其占比均需降低。

2017年3月17日,全国“两会”结束之后的第二天,北京出台楼市调控升级政策,启动新一轮全国楼市调控。

今年8月以来,各地监管部门相继发文,强化对消费贷的检查和监管,严控流向楼市。

8月初,江苏省及苏州市监管均联合发文要求,辖内各商业银行既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查,又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控,谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款,严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。

9月初,北京市银监局联合央行北京营管部发文,要求辖内各银行对单笔20万以上的个人消费贷、对单笔100万以上的个人经营贷、对单笔20万以上的信用卡透支业务开展自查,其中火热的“房抵贷”产品也被明确提及。

9月下旬,深圳、广州市监管分别发文,重申类似要求。其中广州提出,原则上不发放金额超过100万或期限超过十年的个人综合消费贷。

9月26日,浙江省、江西省同日分别召开监管会议。其中江西省监管要求,辖内各商业银行深入开展自查自纠,全面梳理、核查截至2017年9月20日,单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款、单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途,重点核查是否存在违规进入购房领域问题。

上述股份制银行中层指出,如果银行自查到消费贷违规入了楼市,会要求个人立马归还全部本息。但他认为,即使这样要求,大部分人也不会选择断供。

一位地方银监局副局长告诉财新记者,现在先要求机构自查和监管抽查,再对重点机构重点业务现场检查,主要是受制于监管资源不足。“消费贷每笔资金小,业务多,追查起来很麻烦,现在先让机构自查,释放监管压力,再进行约谈和整改。”他还指出,现在前述出台政策的地方都建立了监测报告制度,要求辖内机构每月专项上报个人消费类贷款数据。■

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