他用这种方式买房，不用还贷，还能再买第二套 | 晓课堂精华

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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

在本周二直播中，我们做了一个调查，闲置资金所经历的四个时期：积累期、投资期、复制期、稳健期，你现在正处于哪个时期？

其中，只有4%的朋友处于稳健期，在收租金，创投分红，大额资产增值步入正规的阶段；有超过40%的朋友仍处于积累期，不断增加剩余价值阶段；小巴还要更加努力，带领大家向第四阶段前进。

其实，无论现在的你处于哪个时期，都要及时找到可以投资的资金，学会闲置资金的投资，产生更大价值。

接下来，小巴与大家一起学习闲置资金的投资法则：两种投资手段、三种投资门类。

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两种投资手段

投资前，先掌握这两个环节，再进行投资，否则最后也是留不住钱的。

第一个环节：追踪管理

怎么追踪？

当投资绩效变得不好了，先看看是因为市场环境还是产品本身的操作问题。如果环境不好，但产品操作没问题，可以继续持有；但如果是产品不好，环境不管好不好，必须尽快调整。

第二个环节：退场纪律

不管哪个市场，哪种商品，每隔几年都会有大事件、大崩盘的情况发生，只要你的资产还停留在里面，总会遇上的。

所以，建议进场投资时就先把退场条件想好，不受市场情绪影响，坚定纪律操作。

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单笔投资

由于单笔资金积累不易，所以思考投资方向是先求稳健再求收益。求稳健需要降低风险，注意以下4点：

①首选银行体系发行或代销的产品，因为银行的资金成本低、风险低；

②其次选择互联网金融平台，需要对平台及上架产品足够熟悉；

③对自己做过的投资保持关心；

④纪律操作，是否达成一定的盈利就离场？市场在哪个位置进场？到哪里减仓、加仓？

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分批投资

注意，分批投资主要有两个考量：

①是否有稳定现金流收入的考量，比如工资、房租收入；

②操作手段，比如放弃择时投资。

不管从哪个角度考量，分批投资的特征就是降低风险、降低成本。

最简单的例子就是基金定投，其关键在于定投手段必须搭配强势基金。每个人都需要基金定投：存钱、投资、教育准备、退休规划。定投是用时间换金钱最好的投资手段。

在银行对接过一个客户，父亲留给她10栋房产，她决定月定投台币100万，也就是人民币20万，每季至少来银行做次基金诊断。

如果偏离前期推测状态，就会一起讨论是否要调整标的，只要累计盈利到达10%，就赎回全款的一半，赎回的整笔再存入现金分红的债基。

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三种投资门类

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权益类投资

权益类投资一般指股票、股票型基金的投资，手里有闲钱的朋友，关键是学会挑选会赚钱的基金，可以关注以下4个维度：

①排序找前三：在同类型基金中，近1年、近2年、近3年的绩效排名都在前1/3的基金；

②规模不宜过大：当前季度的股票基金规模警告线是74个亿，超过这个规模的基金操作难度就很高；

③经理人要稳定：第一，看看这只基金的经理人是否经常更换；第二，经理人的操作绩效是否能创新高；

④主题明确，波段投资：主题明显的基金，比如国企改革、军工制造、医疗产业。

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固收类投资

固收类投资是指手里的本金可以产生利息的产品，例如：定存、国债、部分银行理财产品。一般固收类产品利息较低，但更需要确认安全性。

为了保证购买产品的安全性，小巴为大家提供两个查询网站：

▷银行理财类产品：中国理财网

▷P2P类产品：网贷天眼

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房产类投资

有很多朋友按照以下要求买房后，通过租售不断产生现金流，进而有了闲置资金，再购买第二套房。

①这个城市呈人口净流入状态；

②附近要有大型办公楼群；

③500百米内要有地铁；

④空屋平均时间在四周以内；

⑤坚决不买未来看好的房子，比如：等待了几年没有租金收入。

小巴身边的一个朋友，按照以上要求买了房子，但并没有搬进去住，而是选择跟别人合租，每个月租金支出1600元左右，他买的这套房，每个月租金收入是4600元，就套出3000现金流收入。

他非常看重第三个条件，是因为地段好的房子，可以每年调涨租金10%；算了一笔账，到第五年，新调整的房租收入就会完全覆盖贷款利息。

地段相对好，房产就会增值，未来只要房地产限购政策松绑，就会把这房子拿去增贷，然后再加上工作几年的存款可以再买一套。

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讲师：黄士铨

优拓联合咨询CEO

曾任渣打银行（台湾）竹北分行行长

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