商评｜解读楼市新周期之二：拓展租赁业务 考验房企资金周转能力

【财新网】（记者 侯雯）楼市调控不断在政策层面提升租赁市场的地位。政府提出要培育机构化租赁市场，鼓励开发商开展租赁业务。现实情况是，国内的赁市场以个人房东为主，机构化、品牌化的长租公寓刚刚起步。

房企对于租赁业务积极性不高，是因为投资收益有限。传统开发商的业务节奏是“拿地-开发-销售”，核心在于高周转。从拿地到开盘，行业平均水平在六个月。与百万元量级的销售回款相比，租金收益微乎其微，现金流周转速度骤降。

公寓运营商当中，赚钱的也不多。运营商多为“二房东”，一手租下房源，一手加装隔断后再转租。物业持有成本加上装修费用摊销，头几年需承受较大资金压力。

中国的租赁市场当然具有前景。据一些市场机构测算，去年全国有17万亿元的住宅成交额，却只有1万亿元的租金总额。这些机构预测，中国租赁人口在2030年能到达3亿，租金规模预计能有5万亿元。

最近几年，一些开发商响应政府号召，开启自持型租赁业务。这些开发商把租赁看成“楼市下半场的入口”，视为缩短和客户距离的捷径，希望以存量房运营挖掘租房以外的价值。

意识到这点的房企，通常在一、二线城市开设长租公寓。核心城市资产价格逐年递增，做长租公寓起码可以做到资产保值增值。这些区域房价高企，人口持续流入，也酝酿出更多租房需求，利于长租公寓提升入住率。个别企业还尝试通过资产证券化来实现多元化融资。

然而不得不承认，租赁业务并不在开发商“主航道”上，市场格局距离决策者目标还有差距，各项制度还在搭建之中。

今年在上海，当地政府陆续推出10宗纯租赁用地，其中两宗突地的楼面价不到6000元/平方米。市场认为，这是政府有意为将来租赁业务留下盈利空间。

7月20日，住建部等九部委联合发文支持机构化租赁，开发商位列诸多市场主体之一。发商的优势在于可以提供完善的生活配套设施。例如已经有开发商在开发长租公寓时，把商业地产结合起来，塔楼做长租，底层做购物中心，未来还会加上联合办公空间等。

据财新记者了解，开发商们还期待监管层能释放更多政策红利。例如将给予各地政府的公租房补贴转给开发商，然后由开发商负责公寓房、人才公寓的建设。开发商还希望，各地政府能够投入更多教育资源，推动真正意义上的“租购同权”。

政策只是外部环境。房地产本质上是资金成本的游戏。谁能找来既长线又便宜的资金，拿到更优惠的土地，谁就能把租赁业务坚持做下去。■