住房租赁资产证券化启航 首单类REITs面市

【财新网】（记者 林金冰）住房租赁市场培育需要金融支持，资产证券化将成实用工具之一。11月3日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（下称新派专项计划）正式发行设立，这是全国首单住房租赁“类REITs”产品。深交所当日对外披露这一动向。

中央政府调控楼市，举措之一是鼓励租购并举，培育和发展住房租赁市场。在此背景下，大城市卖地要求开发商部分或全部自持商品房的案例，愈发多见。

企业自持商品房，通常面临租金收益时间跨度长、资金回笼慢等问题，业界公认的解决方案之一是发行REITs（房地产投资信托基金）产品，这也是中央鼓励的方向。目前，国内尚未有REITs相关法律法规，市场常见产品多为“类REITs”，而非严格意义上的公募REITs。

新派专项计划的发行，标志着国内“类REITs”市场在写字楼、购物中心、门店、物流仓储等资产类型之外，新增公寓这一类型。

作为国内首单长租公寓权益型“类REITs”产品，新派专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，标的物业资产是位于北京国贸CBD区域的“新派公寓”。该产品总规模为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品规模1.3亿元，获AAA评级，发行利率5.3%。深交所指出：该产品不依赖于主体信用，而是凭借公寓资产的租金回报和物业增值预期，获得投资者认可。

据深交所介绍，新派专项计划于10月11日取得深交所“无异议函”，获审核通过。该产品此番发行过后，会在深交所综合协议交易平台挂牌转让。

深交所方面认为：长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品，可为收购房源并改建成长租公寓提供资金支持。

在上交所，以保利地产（600048.SH）自持租赁住房作为底层物业资产的“类REITs”，于10月23日获审核通过。这是国内第二单获批的住房租赁“类REITs”产品。（详见财新网报道“保利发行租赁‘类REITs’ 试水资产证券化”）

近一年来，“只租不售”渐成大城市供地新趋势。自2016年10月起，北京采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地，截至2017年8月中旬累计供应32宗，可建设住宅建筑面积300多万平方米，其中逾三分之一为自持面积。上海自2017年7月至今已推出多宗“租赁住房”用地。广州和深圳日前也推出“只租不售”宅地。

国际评级机构穆迪认为，中国发展住房租赁市场，需要配以持续而有力的政策支持，这类支持包括降低地价、提供融资便利、加速投资资本回收、提倡租售同权等。■