澳财术语 | 如何在澳洲少缴或避免土地税? 教你几招!

2017-11-09 来源：澳财网原文链接评论0条

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说起澳大利亚的土地税，大多数海外投资人会倒吸一口冷气。特别是2017年以来，各州的土地税更是涨势凶猛。目前澳大利亚的土地税征缴主要针对土地价值高于25万澳元的投资房产、商业房产、度假村和闲置空地。此外，零售租赁法禁止业主将土地税转移至租户，除非该业务是上市公司。你知道在澳洲怎样减少或避免缴纳土地税吗？今天的澳财术语，笔者教你几招。

土地税的计算方法

除了北领地没有土地税以外，各州不同价值土地的应纳税率是不同的。以维多利亚州为例：

（维多利亚州各房屋评估价值对应的土地税率，来源：维州税局）

根据上表的税收标准，我们可以算出不同土地价值所对应的应缴税额。假设老王是澳洲本地居民，在2016年12月31日之前投资了墨尔本一套价值260万澳元的房产，2016年老王收到市政费通知单上记录的土地价值为150万，那么今年老王应纳土地税则为：$2,975+0.8%*（1,500,000-1,000,000）=$6,975。

有兴趣的朋友也可以直接登录维州税局的官网，直接输入所投资的土地价值进行查询。（https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?openform）

值得注意的是，维多利亚州和新南威尔士州此前相继推出了海外投资人土地附加税，即所谓“缺席所有者（Absentee Owner）”，简单来讲就是没有澳洲“户口”的海外投资者，需要额外缴纳土地附加税。

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（2017年维多利亚州各房屋评估价值对应的缺席业主土地税率，来源：维州税局）

举个简单的例子：小夏是一位外国投资者（无澳洲国籍，也没有澳洲PR），那么在其他条件不变的情况下，今年小夏应缴土地税为：$17,975+2.3%*（1,500,000-1,000,000）=$29,475。与澳洲本土的老王相比，海外投资者小夏所需缴纳的土地税费整整高出2万多澳元。

如何有效减少或避免缴纳土地税？

投资公寓或农场

公寓房由于同一块土地上有众多公寓业主，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，达不到土地税的起征点。因此，投资者可以考虑投资公寓房而不是别墅。值得注意的是，在购买公寓时也需要考虑其他相应费用，如：物业管理费等。此外，如果投资人所购买的农场的确主要用于农业用途的话，也是可以免除土地税的。

将结算日定在年初

在一年中（1月1日至12月31日期间）的任何一天购买了投资物业，都需要缴纳全年的土地税，因此在年底购买土地的投资人可以将结算日定在来年初，以减少不必要的土地税。

合理利用自住房

各州目前对自住房都有土地税豁免的优惠政策，因此投资者可以考虑将土地价值较高的房产作为自住房，将土地价值较低的房产用于物业投资，以省下一部分土地税费。

分散投资房地区

由于各州的土地税率不同，土地价值越高，土地税率也会急剧上升并且土地税没有上限。因此，相对于“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，在不同地区分散投资房产可以相对减少土地税的缴纳。尤其是在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

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