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史上最佳调控还差哪一口气?| 德科地产频道

2017-11-20 来源: 吴晓波频道 原文链接 评论0条

我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌。

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声音︱刘德科

昨天谈南京,今天说北京。昨天(11月16日),北京公布了一份非常重要的政府文件,关于“利用集体土地建设租赁住房”。这是响应中央号召的落地细则。它的最大看点在哪里?对于其它城市有何启示?它能顺利推进吗?对于我们购房者来说意味着什么?

今年8月份,国土部与住建部联合出了一份文件,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,第一批试点城市一共13个,都是人口净流入城市,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

现在,北京这份文件(《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》),是对中央文件的响应。最大看点是——

北京在文件中明确提出,五年内计划供应1000公顷集体租赁住房用地,平均每年约200公顷。

这是什么概念?按照北京公布的数据,此前已启动5个试点项目,共涉及集体建设用地38公顷,可建设公共租赁住房近1.5万套。以此换算,一年200公顷,差不多是8万套;五年1000公顷,差不多是40万套。

这是计划,也是畅想。

当然,“利用集体土地建设租赁住房”,这是改革开发以来在房地产领域的一项最伟大创举。

有一个事实大家可能都不太清楚:几乎每一个城市,都拥有大量的农村集体建设用地。以上海为例,目前约有1000平方公里左右的农村集体建设用地,约占全市建设用地总量的40%。

而且,这些农村集体建设用地几乎都是“闲置”着——准确说是,并没有被充分合理地利用。几乎每个城市都有大量的农村集体建设用地,以往这些地的出路是:一是被征收变成国有建设用地,二是村委会自己盖点房子来做点产业,三是盖成非法的小产权房。

对于农民来说,这三种方式都可以接受。但是,现在中央说,要在13个人口净流入城市搞试点,在农村集体建设用地直接盖租赁住房。农民会怎么想?

农民首先想到的是,我们有分红吗?国家说,有的,每年的租金,都会分给你们每一个村民。但是农民还会这么比较:如果这些地被征收了,可以一次性拿到不少的钱;但如果盖成租赁住房,只能是每年收到一笔租金分红。

换成是你,你会怎么选?你一定会选一次性拿钱。

所以,中央这个试点,恐怕伴随着地方政府跟农民博弈的过程。

博弈毕竟是一件麻烦的事。如果有别的办法,地方政府当然愿意干更少麻烦的事。

所以,要发展租赁大业,一些地方政府想出的办法是:用国有建设土地来盖租赁住房。比如上海、杭州的做法是,把少量国有建设土地卖给国企,盖出来的房子只租不售。这样做,麻烦最少,推进最快,但是作用是非常有限的。

当然,既然中央已经要求要在集体建设用地上建租赁住房,上海和杭州也被列入第一批13个试点城市之中,他们也是会做的。只是,这事,太麻烦,需要很大的勇气和魄力。

真正要大规模地推进“利用集体土地建设租赁住房”,首先要让农民看到,这事是有利可图的。也就是说,将来的租金收益会很不错,会非常不错。

这就至少需要解决以下问题——

一是“租购同权”能否迅速跟上?

我没有北京户口,我租在这样的房子里,租满多少年,可以享受北京户口的待遇,能不能上边上的小学和初中?如果边上的学校很吃香,那么像我这种既没有北京户口也没有买房子的租客,和有北京户口的人相比,是不是一样的待遇?和没有北京户口但是买了房子的人相比,是不是一样的待遇?

所谓一样的待遇,就是如果公立学校招生饱和,那我们是不是可以通过抽签摇号来决定谁可以读?而不是有北京户口的先上,然后再轮到买房子的人,最后才轮到像我这种既没有北京户口又没有买房子的租客。

如果是按这种顺序轮候,“租购同权”只是理论上的,就像很多城市的“积分落户”,明明分数是够的,但是政府还是要我们轮候。因为他们开放的落户人数太有限了。

只有真正解决了“租购同权”,“利用集体土地建设租赁住房”的租金才会可观,农民才会有积极性,把土地拿出来。

二是谁来盖,谁来运营?

按现在我们所捕捉到的讯息来看,“利用集体土地建设租赁住房”,恐怕主要是国有企业来盖,盖成以后也主要是国企运营的。

房子的租金收益高低,不仅要看房子盖得怎么样,匹不匹配市场的真实需求;还要看,运营管理的水平怎么样,是像万科泊寓、龙湖冠寓那样把租客当上帝,天天去琢磨租客到底需要什么,怎么做才会更喜欢来租我们的房子。

在新兴的住房租赁领域,国企如果只是当作政治任务来做事情,不会有什么建树。毕竟,住房租赁的开发和运营都是需要以敏锐的市场嗅觉来探索的。

如果主要是国企打头阵,把房子盖出来绝对是没问题的,但盖出来的房子有没有人租,租金能不能达到正常水准,就需要打个问号了。

如果吃口水的农民分享不到可观的租金收益,下一次他们还会不会把土地拿出来?恐怕还是等拆迁更有吸引力吧。

对于北京的新文件,新华社援引专家的观点说:“让农民和农村集体经济组织在不丧失土地的前提下,更大程度地实现集体土地的经济效益和社会效益,有利于保障农民的长远生计,有利于农民实现更强的获得感。”

可惜,新华社没有说专家到底是谁,这对专家实在是太不尊重了。但是,专家说得还是很对的。农民能不能拥有更强的获得感,这是关键。

这是“利用集体土地建设租赁住房”这项最伟大创举能否实现的关键。

……

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